房企半年报披露帷幕渐落。房地产行业规模增速放缓、竞争愈发激烈，加之疫情黑天鹅事件之下，各家房企成绩单究竟如何？在“房住不炒”的政策指引之下，各家房企在住宅业务之外，又如何各显灵通，呈现何种发展的共同趋势？

    行业综述

    商品房销售总体下降

    行业集中度持续快速提升

据国家统计局《2020年1—6月份全国房地产开发投资和销售情况》中显示，1-6月份，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%，其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%。商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，其中，住宅销售面积下降7.6%，办公楼销售面积下降26.5%，商业营业用房销售面积下降20.7%。

商品房销售额66895亿元，下降5.4%。从月度相关数据来看，住房交易量至二季度开始逐步回升，消费、旅游及商务活动则因疫情严重受限，多数房企旗下的商业、酒店及写字楼经营指标显著下滑，恢复缓慢。

2年前，万科那张“活下去”的标语，在今年显得格外有先见之明。在强烈的“求生欲”之下，房地产营销手段开启了全新的线上直播模式，2月恒大开网上购房的先河，随后，碧桂园邀请汪涵和大张伟空降直播间上线超1.7万套特惠房源，在一系列的极致营销动作，以及复工复产后的多城购房激情之下，多家房企销售实现逆势增长。

碧桂园销售3723.1亿元，仍然稳居行业第一；绿城中国销售额673亿元，同比增长35.8%；中国金茂销售额达1029亿元，同比增长31.1%；中国恒大销售额达3488亿元，销售增速达23.4%。

    在这一轮逆境的竞争之战中，行业集中度持续快速提升。据西南证券分析，“从克而瑞公布的百强房企销售数据统计来看，2020年上半年TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企市占率分别为35%、50%、59%、72%和86%，行业集中度持续快速提升，Top20房企销售占比过半。TOP10-20房企销售韧性强，业绩恢复较快。”

    物管营收利润双升

    多家房企准备将该业务拆分上市

    疫情之下，物业管理的重要性被彰显，据西南证券分析独立上市物管企业的14家核心物管公司业绩后发现，物管公司营收利润双升，业绩表现亮眼。

    保利物业管理报告期内实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6%，净利润4.11亿元，同比增长28.0%。在万科集团营业收入中，来自物业服务的营业收入为67.0亿元，占比4.6%，同比上涨26.80%。华润置地物业管理面积规模达1.12亿平方米，较年底增长5.4%。

其中值得关注的点在于，万科集团物业服务的67.0亿元中的55%来自于万科以外的项目。物业服务已经从惯常认为的小区、商业等范围内突破进入城市空间，譬如万科物业已经成功入驻厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目。西南证券的研究分析也表示，2020上半年核心物管公司对母公司的依赖度持续下降。

核心物管公司开始全面走向市场化运营，第三方项目面积占比由2016年的18%持续提升至2020年上半年的44%”。与此相对应的则是近期恒大、华润、龙光等多家公司准备将物管业务拆分上市的新闻。

    除物业服务外，房地产企业其他多元化业务的经济效益也开始在年报中“显山露水”。例如万科首次在报告中披露了多元化业务的营业收入。金茂在年中报中尤其以重笔墨描述了其在城市运营业务方面的部署。

    房企聚焦

    恒大

    营销革命与拆分上市举措下的减负雄心

    日前，恒大用一招“全国打7折”让房企市场想起来久违的“金九银十”。恒大的大力度营销，从今年初就取得了相当优异的成绩。今年3月底，恒大提出了“高增长、控规模、降负债”的发展战略。其中，“高增长”就是要实现销售高速增长，而这正是该发展战略得以实现的最大前提。

在新战略指引下，今年2月恒大率先实施“网上销售”的颠覆性营销革命，打造线上与线下相结合的闭环模式，推动销售大幅增长。上半年，恒大实现销售3488亿元，同比增长24%，销售回款3120亿元，同比大增67%，回款率89.4%，各项数据均创历史新高，销售增长得以逆市实现。

据悉，下半年，恒大还将安排8100亿元的可售货量，按照上半年56%去化率测算，下半年将销售4536亿元，全年销售将超8000亿元。

此外，“控规模”就是严控土地储备规模，恒大上半年严控拿地，土地储备下降至2.4亿平方米，仍可满足未来3-4年发展需要。

据悉，未来三年每年要降低3000万平方米左右；“降负债”得益于销售回款与土地储备的“一增一减”，与3月底启动新战略的时候相比，仅一个季度恒大有息负债便大幅下降400亿元，有息负债每年平均下降1500亿元。从半年业绩可以看出，恒大新战略成效显著。

    据恒大总裁夏海钧介绍，下半年，恒大将坚定不移实施“高增长、控规模、降负债”战略，以最大决心、最大力度降负债：一要继续加大销售及销售回款，下半年力争回款3800亿元；二要严控土地储备规模，实现土储负增长；三要逐步分拆优质资产上市，旗下恒大物业已成功引入中信、农银、光大控股、红杉资本、云锋基金、腾讯、周大福等顶级战略投资者入股235亿港元，将进一步增加净资产，推动负债率进一步下降。

    保利

    业绩平庸，想重回“房企前三”

    前不久，曾因北京分公司高管强制媒体人转发营销链接否则退出微信群而登上热搜榜的保利发展控股备受关注。从保利地产发布上半年业绩来看，保利发展控股实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%，净利润133.22亿元，同比增长2.8%。虽然在疫情冲击下，地产销售去化显得比以往同期艰辛，可是保利这份业绩报告，与其他地产公司相比稍显平庸。

    根据数据统计，上半年遭受疫情冲击，Top5房企销售额均受到影响，但是保利发展控股降幅最大，恢复速度低于全国整体水平。据保利发展控股半年报，贡献50亿元级别的城市，由去年的17个减少到11个，同比减少6个城市。可以看到，保利发展控股布局的部分城市销售额恢复较慢，影响到整体销售进程。

    2017年，保利曾提出三年销售目标：2017年销售额3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年实现5000亿元。其中，2017年与2018年，保利发展控股均“踩线”完成当年度目标，2017年实现签约销售金额3092亿元，2018年实现4048.17亿元；而2019年，保利全年实现签约金额4618.48亿元，距离5000亿元的销售目标，仍有着近400亿元的差距。

    保利曾提出“重回房企前三”口号，今年下半年如果再度发力，不知能否达成这个目标。

    佳兆业

    旧改转化加速，年内千亿元营销目标不变

针对下半年发展策略，佳兆业在年中业绩会上介绍称，今年亮点将集中在旧改项目。全年预计转化10个旧改项目，可售面积近160万平方米，逾人民币740亿元，超越每年转化80万-100万平方米旧改用地目标。可以预见，佳兆业旧改项目转化加速，将成为年内乃至未来主要增长动力。

而佳兆业集团行政总裁兼执行董事麦帆在年中业绩发布会上也表示，面对未来房地产市场，佳兆业做好了优质土地储备，其中52%土储面积位于粤港澳大湾区，同时积极部署一线以及重点二线城市。同时其表示，对于今年年初制定的千亿元销售目标不会调整，并且有信心完成目标。

    招商蛇口

    利润下滑，拿地使公司短期压力增大

    招商蛇口公布的半年报当中，2020年上半年，公司实现营收243.2亿元，同比上升45.74%，实现归属上市公司股东的净利润9.13亿元，同比下降81.35%。2020年上半年招商蛇口实现1107.13亿元的合约销售，与同期相比增加9.41%，这是自2015年年底重组上市以来首次跻身行业前十，实现公司的目标。

    不过，从半年报来看，招商蛇口大幅下滑的净利润需要引起注意。据了解，招商蛇口近年的利润在一定程度上依赖于投资收益，踊跃拿地使得公司短期资金压力明显增大。对于净利润大幅下降，招商蛇口表示，房地产项目受限价等调控政策影响，部分项目结转结构变化；而上半年受疫情影响，部分房地产项目延迟结转。

    广东省房地产研究会执行会长韩世同曾在接受媒体采访时表示，招商蛇口带有很强的产业园区发展色彩，因此投资周期、销售周期以及结算周期都不太一样。前期投资周期或许非常巨大，而营收与回报却相对漫长，他认为，增收不增利的表现或许也与招商蛇口对产业园区的投资有很大关系。

    今年4月，招商蛇口董事长许永军为公司定下2500亿元的销售目标。对招商蛇口而言，这一目标更像是一场求稳的棋局。长江证券曾在研报中称，招商蛇口短期业绩压力与长期资源价值共存，虽然公司短期业绩承压，但其商业模式具有一定稀缺性，新增土储亦有一定差异化成本优势，包括利息负担在内的广义费用控制处于行业领先水平，长期角度仍具备创造超额现金流的能力。

    据了解，招商蛇口目前手上还持有前海与蛇口太子湾的土地。许永军曾公开称，前海土地计划8至10年开发完毕，总建筑面积约500万平方米，在未来可售物业与持有物业方面的分配，招商蛇口依然值得期待。