11月9日，位于沙井的星河荣御三期获批预售，共备案922套住宅，均价约5.2万/平；住宅预售面积约8.5万平，货值约为44亿元。

3年前的2017年，开发商宣布将星河荣御整体转长租；3年后的今天，星河荣御突然宣布入市，其三期住宅将在11月15日入市。

根据匡算，仅3年时间，星河荣御三期的922套住宅就可以多卖7.7亿元。此外，目前星河荣御已有1162套住宅转为长租，若干年后期满回收再出售，预计溢价远不止于此。  

1. 先租后售

沙井楼市因万丰海城岸热度居高不下。近日，位于沙井的星河荣御突然宣布入市，计划推售三期住宅922套。

根据开发商销售方案，星河荣御的三期将于11月13日公证摇号确认选房顺序，15日开盘。目前，该楼盘已获批预售，均价约5.2万元/平。

或因“市场关注度高”，开发商还曾于11月3日“严正声明”:星河荣御三期不存在“内部认购”、“提前选房”等行为。

让人印象深刻的是，星河荣御曾是深圳“唯一整体租赁的长租社区”。

2017年11月16日，星河控股集团与深圳建行合作推出的“CCB建融家园·星河荣御”长租社区。彼时的签约仪式上，星河控股集团相关负责人称:除去3万多平方米的商业及安居房部分，星河荣御剩余可售的2687套商品住房全部提供给建行作为租赁住房，“这也是深圳目前唯一整体租赁的长租社区”。

“我们这个项目原计划在（2017年）10月份开盘，其间建行找到我们，提出合作意向。我们觉得这是个蛮有意义的事情，不到半个月就下了整改决定，建行总部也很快通过这个项目的审批”。星河该负责人表示，这是星河试点商品房开发销售与租赁经营一体化运作模式的一次重要尝试。

目前，星河荣御已有1646套房源交付长租使用。不过，星河控股集团官网上则鲜有“长租”内容的介绍，其“长租”栏目内容为空；“所有项目”栏中的12个项目未见星河荣御踪影。

2. “临时起意”

“‘临时起意’的代价就是前期的工作几乎全部作废，包括代理公司、广告公司的费用都需要付清，之前蓄了2000名左右的意向购房者要一个个沟通”，3年前那发布会上，星河控股集团负责人说，“星河做出了很大的牺牲，财务账已经算不过来”。

该负责人表示，从短期来看，星河荣御单个项目整体由售转租毫无利润可言，她说:“明年（2018年）和后年（2019年），政府的房子（人才安居房）都出来了，整体的租金水平就降下来，那我们就不能收高租金。”

而如今，星河荣御转为销售，显然将比3年前获取高得多的销售收入。

匡算可见:

参照与星河荣御相邻的中熙香莎公馆，2017年8月住宅开盘均价约4.3万元/平；如今，根据星河荣御三期的备案均价约5.2万元/平，3年房价至少多卖了9000元/平。

据此匡算，星河荣御三期的922套住宅（总建面为85630平）销售金额相比3年前将至少增加7.7亿元。

如果，当前星河荣御所有住宅房源（共2084套、面积190150平）全部入市销售，销售额将增加17.11亿元，相关于这3年每年平均多赚了5.7亿元。

对此，有业内指出，若干年后，星河荣御已长租的房源期满回收再出售，预计溢价远不止于此。

3. 或租或售

对此，有业内表示，2017年楼市政策收紧，很多开发商楼盘备案价格不理想，而此时正是国家大力支持长租公寓发展。于是，很多开发商将一些计划入市的楼盘转为长租。这做好的好处是，一方面响应了国家政策，另一方面则是看好深圳楼市的上涨行情，期待收获更高的溢价。当然，同时也给开发商的资金链提出了更高的要求。

同一时期，从“只租不售”到“只售不租”的案例还有深业中城。

2017年12月，深业集团在一场长租公寓产品分享会上透露，位于福田香蜜湖的深业中城不卖了，其420余套住宅将转为长租，预计于2020年投入运营。

然而，距离2020年还有100天时间，深业集团已改变主意。2019年9月24日，深业集团突然宣布，深业中城计划长租的420套住宅将入市。

在不到2年的时间里，深业集团的操作一轮操作，让其销售额大增。

数据显示，2017年12月，深业中城一路之隔的东海花园二手房成交均价约11万元/平；2019年10月，深业中城的备案均价已上涨至13.1万元/平方米，上涨2万元/平方米。据此匡算，用了不到2年的时间，深业中城这420余套住宅的销售额增加了7.5亿元。

或租或售，自由切换。深业中城与星河荣御，虽是不同的开发商，不同的楼盘，却有同样的操作，时间带来的可观回报印证了一个3年前的预判——2017年的深业集团长租公寓产品分享会上，针对深业中城转为长租公寓，笔者曾向深业集团相关负责人发问:这么好的地段和产品，长租的租金回报远不及销售高，贵司是怎么考虑的？该负责人坦言，公司看重的是，物业长期持有带来的升值空间，“20年后再卖也不迟”。