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公寓系列报道之一:寒冬!二手公寓降价大甩卖,割肉上千万难脱手!

中国房地产报深圳

2021-01-14 14:27

  商务公寓在二手房市场的流通与深圳寒冬、低温如影随形。

  深圳远洋新干线等多处商务公寓,割肉上百万元甚至几千万元抛售,仍无人接盘,犹如“烫手的山芋”。

  投资远洋新干线公寓

  5年降价50万元脱不了手

  近日,深圳天气进入寒冬,与住房新房市场热火交易相对比的是,商务公寓的在二手房市场的流通与低温如影随形。

  前几日,购买龙岗区远洋新干线的业主张先生向中房君爆料,2015年以单价3.2万元/平方米左右,总价花费200多万元,购买该小区65平方米的复式晶钻公寓产品作为投资。

  2020年10月由于生意需要资金周转,张先生原本想将5年前购买的这套商务公寓出售。然而,中介门店的置业顾问建议张先生,如果想尽快脱手成交,将该公寓挂盘单价调低至3万元/平方米,甚至2.7万元/平方米以下,这让张先生感到十分震惊。

  通过查找链家官网同小区挂盘价,张先生这才发现,与其同等面积区间的61平方米房源,挂盘已超过1个月,单价仅为2.6万元/平方米,至今尚未成交。

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  而更让张先生感到意外的是,远洋新干线晶钻公寓目前共有206套在售二手公寓房源,挂盘均价成交价虽然为3万元/平方米,但事实上,挂盘价为2.3万-2.5万元/平方米的房源数量不在少数。

  另外,同小区的商务公寓挂盘时间少则一个月,多则一年时间都无法卖出成交。从该小区去年11-12月已成交的房源价格来看,价格在2.4万元-2.5万元/平方米区间范围内。

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  张先生如想快速成交,必须以低于购买单价8000元/平方米的价格,在5年前原购入价200多万元的基础上,亏本50万元进行大甩卖,才能得以清仓这个“烫手的山芋”。

  某国际公寓七年后

  降价两千万抛售

  事实上,除了远洋新干线之外,在深圳其他各区购买公寓投资失败的案例不算少数。

  此前,中房报媒曾报道,位于福田区车公庙某国际公寓2013年顶级豪宅公寓售价2.5亿元,时隔七年之后,以2.3亿元降价2000万元的价格降价抛售。

  据业主李先生回忆,由于该国际商务公寓顶楼楼王29万元/平方米,低楼层最便宜仅4.6万元/平方米,高低楼层存在巨大价差,误以为中等楼层具有投资价值。

  于是,他在2013年年底花费10万元/平方米的价格,购买了中间楼层的一套公寓。然而几年过后,这套公寓以9万元/平方米的成交单价被拍卖,亏损十分惨烈。

  现如今,香蜜湖某国际公寓,中高层亮灯率几乎为零,滞销程度十分明显。

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  (图源:地产火线)

  据时代周报报道,深圳住宅产品和公寓产品佣金差别非常大,住宅佣金为0.6%起,而公寓最高佣金可达8%,市面上仍然有数不胜数的商务公寓根本卖不动。

  有媒体关注到,前海片区的丽湾公寓,从2019年4月成交的5.4万元/平方米下降至2020年11月4.9万元/平方米,每平方米均价下跌5000元左右。

  龙华区龙光玖钻2018年开盘,其建筑面积130平方米左右的公寓,均价高达6.5万元/平方米,相比如今5.48万元/平方米的成交价,意味着每平方米就要亏掉一万元,总价意味亏损高达130万元。

  同样,也有投资者称其2016年10月在汇德大厦买入一套公寓,算上各种成本价格有7万元/平方米,然而时隔四年,到如今却只能以6万元/平方米的价格出售。

  实际上,类似公寓降价、亏本脱手的案例,在深圳可谓如数家珍。

  商务公寓“八宗罪”?

  针对此现状,深圳资深投资人士阿宽认为,不论一手公寓卖得多火,但进入二手市场都得“图穷匕见”,无论挂牌价如何,只要你诚心出售,近两年买的公寓在二手市场都得亏损。

  在阿宽看来,虽然商务公寓具有不限购、不限购、异地人士也可以购买等优势。但仍然具有以下八大劣势:

  1. 产权年限短,多数40--50年,少数70年;

  2. 金融杠杆低,只能贷5成,最多贷5.5成;

  3. 贷款年限短,只能贷10年,租金再高也难抵高月供;

  4. 学位积分低,基本无学位,少数带学位的公寓需名额;

  5. 实际使用率低,套内使用面积普遍为65%,少数68%,较住宅低10%—30%;

  6. 非居住必需品,非刚需,属纯投资品种,可买可不买;

  7. 二手房交易税费高,个税1.5%,契税3%,增值税5.3%,土增税5%,若升值差额高,最高税费可达到14.5%;

  8. 公寓限售五年,比住宅还额外多两年,使原本就滞销的公寓更是雪上加霜,伤口撒盐。

  美联物业深莞惠董事总经理江少杰表示,一般情况下,商务公寓没有配备燃气和阳台、绿化率低、容积率高、办公生活空间混杂,其居住舒适度不如住宅,所以同片区的公寓售价比住宅低20%左右。

  由此可见,劣势明显大于优势,且劣势招招“致命”,优势则显得无足轻重。

  进入存量时代,低迷还将延续吗?

  虽然商务公寓的功能为居住,但根据《深圳市城市规划标准与准则》,规划与建设商务公寓的初衷是为商务人士提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑,其用地分类属于商业用地。因此,一直以来处于较为尴尬的境地。

  Wind数据显示,2015年以来,深圳每年公寓的供应量都大于成交量,2018年和2019年,公寓供应量是销售量的2倍。

  另外,根据深圳市住建局发布的数据显示,深圳市在2020年计划入市的商品住宅为50618套,商务公寓18732套,商务公寓套数占商品房总套数27.01%。

  事实上,关于深圳公寓市场供求失衡的讨论从未停止。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,商务公寓供应过多将挤压住宅空间,造成房价上涨压力。

  对此,深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局认为商务公寓“已偏离服务商务人士、短期住宿的目的”,于2020年7月31日联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》(以下简称“通知”),全市范围(含深汕特别合作区)停止新商务公寓项目审批,同时减少商业用地比例、增加居住及配套用地比例。

  可以看出,商务公寓的被叫停也释放出主管部门进行新一轮楼市调控的决心,政策走向也是步步趋紧,商务公寓调控政策的“靴子”落地,也意味着从源头上遏制未来深圳商务公寓诞生。

  随着通知的出台,深圳市面上的商务公寓处于存量竞争阶段,未来三五年是否还将延续降价脱手的低迷状况,大家拭目以待。

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标签:公寓
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