前段时间，从街道办到住建局，在官方的全面重锤下，热度一路高歌猛进的小产权房，终于偃旗息鼓了。

一时间，各大群聊纷纷“改名换姓”，有中介突然“失联”，有人追不回退款，也有相关从事人员赶忙转移战场......

小产权房原指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，属于明令禁止交易的房地产。

在深圳，小产权房存量庞大，遍地开花。凭着选择丰富、价格优势、以及部分拆迁概念加持，在中介的推波助澜下，此类物业一度吸引众多资金投注。

利益驱使下，是违法建筑的更加泛滥，市场炒作风气愈演愈烈，旧改补偿预期不断提高，已然严重干扰正常的房地产市场交易秩序。

相关整治动作不断发酵，5月8日，深圳市龙华区住建局也正式发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》，表示将严厉打击非法销售、买卖小产权房行为，而据财联社12日消息，深圳全市范围内都已执行该通知要求，大力度整顿小产权房市场。

对于房产交易这类大宗买卖而言，物业本身的稳定性应是基本考虑面，不受政策庇护的物业，当监管的重拳砸下来，无论是刚需抑或是其他，都将无一幸免。

正如深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪所说的，"对于投机小产权房的人而言，由于小产权房本身的违法建筑属性，必然导致这场投机盛宴最后鸡飞蛋打。"

小产权房备受追捧的另一原因无疑是市场其他优质物业的高门槛。

住宅来看，在新的积分规则下，如果积分达不到70分，可以说基本无望核心、热门板块产品。

以3月底首开的光明宏发项目为例，规则再一次向一直无房的刚需给予倾斜，项目入围积分72.3分，除去10年内无房40分，夫妻双方为深户10分，另外要凑齐32.3分则需夫妻双方在深合计缴纳社保323个月（约27年），即平均下来一方要缴纳满约13.5年。

对于非刚需而言，自是无需费力挣扎。

有过房产交易纪录的购房者纷纷将目标转向二手房市场，但随着二手房指导价的出台，对购房者也提出了更高的资金要求，首付变相提高、全款成交比例大幅跃升。

与此同时，即便是有着学位积分低、首付款比例高、居住功能稍次之等硬伤的深圳公寓，在住宅限购、商务公寓审批停止、“代持”“经营贷”等投资客炒房路径被堵等因素下，价格也已被市场裹挟至高点，购买门槛及难度不断上升，有热门公寓项目更是已出现“摇号”现象，再次进场又是高位。

深圳人的购买力可谓是，一步没赶上，便被甩远了。

一面是资本在高价的楼市中狂欢，一面是政府落实房改的决心昭然，全球大放水时代，要抵御通胀，势必还需另寻合理的资产配置方式。

随着国内消费表现出的强劲复苏之势，不同于小产权房的违禁销售，购买门槛更低、置业弹性更高的优质商铺开始被更多敏锐的市场眼光关注，跃升为当下资金的一大“避风港”。

聚焦深圳，严格的限购政策下，租金回报可观的优质商铺早已成为一种替代性资产，当流入住宅的资金不断被限制，配置商铺也将成为主流趋势。

此外值得注意的是，在最新的“七普”数据中，深圳市常住人口已达1756万人，过去十年全市新增人口高达714万人，展示出城市对人口、人才的强大吸引力。

换言之，从深圳商业的长周期来看，在消费人口的不断涌进支撑下，势必还将带动城市商业价值的再次腾飞。

而聚焦商铺本身，作为城市活力的承载者之一，它是解决就业的重要来源，就像是维系整个城市运转的毛细血管。

据国家市场监督管理总局数据显示，目前我国登记在册的个体工商户已超8000万户，带动就业人口超2亿人。

基于此，国家对于包括商铺在内的实体小店也一直在陆续出台减税降费、金融支持、优化营商环境等各类扶持性政策，促进小店经济健康繁荣发展。

国家对于商业的扶持无疑带动了商铺买卖的又一股热潮，如何挑选潜力股商铺也成了资产配置的最后一道难题。

最简单的方式便是寻找优秀产品的共性，我们不妨从市面上的成功案例来看，火爆的优质商铺背后，其实都有着共同一套逻辑，帮助杀出重围，包括：

第一，高占位

即我们常说的地段，高占位则如CBD区域，板块中心区，政府重点规划区等，有着政策、人口、资金、消费需求等各方利好的支撑。无论哪种物业形态买入，地段都是关键要素，地段选的好，便可以说成功了一半；

第二，强交通

对于商铺而言，强大的路网交通让人流不再局限于本区域，如交通枢纽中心、地铁口辐射范围内等，便可以虹吸更广阔的外域流量；

第三，消费力

除了区域、交通带来的高人流外，商铺背后集聚的中大型社区，还将带来庞大的有效消费人群；

第四，品牌力

品牌的价值在如今社会更加凸显，大品牌除了本身有专业的运营能力与丰富经验外，品牌背书同样具有一定号召力，尤其是那些开发运营过标杆商业项目的品牌方，其后续产品期待值会更高。

（当然，还有其他一些更加具体的标准，则需因铺而异。）

基于此，享有高占位，高流量，强交通，以及大品牌的黄金商铺成为新阶段下资金寻求进场的主要落脚点。

以上述高标准评定逻辑出发，能全部满足条件的商铺自然不多，毕竟，优质的产品同样兼具一定稀缺性。

而在这样的高标准下，星河天地的强势出圈，可以说是必然，项目无论是从占位、流量、交通还是品牌，都堪称“顶配”。

星河天地一二期效果图（仅供参考）

星河天地位于深圳光明，是星河地产集团踏点进军光明的首个项目。

大区位来看，在科学城的宏伟规划及旧改交通等的快速推进中，毗邻南山，位于广深科技走廊中间的光明区无疑是当下深圳最靓眼的后起之秀。

相比深圳其他成熟板块，光明当前的城市配套尚不算完善，而从概念到落地的转变阶段却是资本进场的最佳时机，凭着深圳人的买进速度，错过便是下一个高地。

反馈到楼市中，是热度的醒目上升，区域话题度居高不下，“打新”氛围浓厚，“日光盘”频现，多人陪跑。

从光明科学城空间规划纲要（下图左）可以看出，其北部为装置聚集区，以大科学装置集群和科教融合集群为主，南部则为科技创新集群和产业转化区，主要规划为产业用地；剩下的大部分商住用地都集中在光明中心区（下图右：光明中心区的法定图则）。

定位来看，光明中心区是作为科学城综合服务中心、深圳北部集商业、文化、休闲于一体的城市新中心，是光明区居住与商业的核心板块，为人流物流集聚地。

光明中心区无疑也成了资金进场的核心落脚点。

随着中心区范围内各类商业、市政配套、居住社区的规划落地，优质商铺的占位也渐明朗起来。

临近地铁口，周边聚集商圈、各大社区的星河天地成为其中的焦点。

星河天地地处光明中心区光明大道及丰安路交会处，是一座总建面约80万㎡的磅礴“大城”，临近地铁6号线光明大街站，周边市政、公园、医疗、商圈等各类配套已较为成熟，光明广场、正力时代广场、康之宝百货、东周文化公园、光明医院等都在步行范围内，占位优质。

星河天地区位示意图（具体以实际为准）

商铺投资的首要法则便是人流量，以及其背后的消费能力。

星河天地所依靠的区位条件便为其商铺产品赋予了包括交通枢纽、中大居住社区组团两大超级“流量王牌”。

纵观过往城市群的发展，无论是好的市政配套还是开发商项目，大部分都呈现沿地铁站点周边聚集趋势。如龙华区的红山，地铁站周边一公里范围内便涵盖了包括深高北校区、深圳市美术新馆、深圳市第二图书馆、新华医院、红山6979等各类配套。

星河天地项目便位于地铁6号线光明大街站辐射范围内，项目最近一期距离地铁站仅百米距离，无缝接轨外区流量。6号线已于去年开通，随开通同步而来的是光明区热度的高飞，与人流往来量的上升。

此外，值得注意的是，连接光明与深圳湾口岸，直达南山、快速抵达香港的13号线目前也正在建设中，预计将于2022年通车，届时还将引入大批客流。

除了四通八达的路网交通接轨大量外区流量外，项目本身亦处于区域核心居住板块，周边环绕各大中小品牌社区，提供可观的本区域社区需求。

所谓“背靠大树好乘凉”，星河天地商铺作为星河天地的一部分，有着业主的天然客源支撑。

星河天地建面约80万㎡，涵盖住宅、公寓、商业、办公等多业态产品，是星河集团截至目前开发的最大商住项目，未来仅小区就有约7000户，以户均3人计算，超2万人于此居住、办公，庞大的业主群，创造更加多重的消费需求，目前项目一期逾千户住户已交付。

此外，星河天地周边还围绕着包括绿地新都会、金地峰境瑞府、佳兆业云峰汇、宏发万悦山、万科光年四季等诸多大中型高端社区，带来非常可观的消费基础。

星河天地及周边小区预计住户情况，供参考

随着周边居民消费水平的提高，社区商业的潜力价值还将得到挖掘，抗风险能力也将增强。

商业业态讲究集聚效应，商家越多，商圈人气则越旺，如福田的COCO Park、南山的万象天地等，满足这一点，就需要对商业业态的品牌号召力与其商圈运营能力提出要求。

这恰好是星河项目的又一王牌。

除了临街商铺外，星河天地还自带大体量的COCO City商业（规划中），未来与相邻的新地中央广场3万㎡购物中心和绿地新都会4.3万㎡购物中心，形成光明中心的最大商圈。

其中星河COCO City（规划中）由万象天地的建筑设计团队RTKL和国际知名设计院AECOM规划设计，包括大众熟知的深圳湾1号景观设计便出自《财富》500强公司之一的AECOM设计院。

在AECOM与RTKL的强强联合下，预打造成光明又一道亮丽风景线和时下风靡网红打卡点的光明星河COCO City（规划中）无疑被赋予无限期待，届时也将助推星河天地商铺热度再上一个台阶。

而聚焦于项目本身的核心要素，管理与运营上，运营方星盛商业同样经验丰富，硕果累累。

目前其在深圳管理运营的在营购物中心已达八家，涵盖不同商业产品线。其中标杆商业项目福田星河COCO Park的升级改造，便是彰显星盛商业商业运作能力的典范。

作为“国内首个情景式公园版购物中心”，早于2006年开业之初，福田星河COCO Park便突破了传统的建筑格局，在商场正中间打造了6000㎡的下沉式露天广场，加上独具特色的星空栈道，营造出“公园”式休闲购物体验的氛围，迎合当下消费者对空间体验社交功能的新需求。

深圳福田星河COCO Park焕新升级效果图

福田星河COCO Park的升级改造是商业存量时代的必经之路，星盛商业不仅从建筑空间上下足功夫，同样还根据消费者不断的需求变化，积极调整业态及品牌，举办形式丰富的营销活动等，精准满足人们对生活的多元化追求，在深圳存量商业中贡献了独有的改造经验。

而这些经验也将应用于包括光明星河COCO Ctiy（规划中）在内的更多集团商业项目中。

星盛商业以福田星河COCO Park为开端，目前已衍生了包括星河COCO Park、星河COCO City、星河iCO、星河COCO Garden、星河第三空间、星河中心等众多产品品牌，在优秀的运营成果贡献市场下，其商业运营能力也受到市场的赞誉，形成一定品牌号召力。

在星盛商业品牌背书与COCO系网红商圈虹吸效益下，位于集中商业旁的星河天地商铺，无疑也将享受到商圈力赋予的更高投资价值。

从概念到落地，资本的涌进已证明了发展的趋势，配套跟进之初，便是最好时机。

而在商铺选择逻辑中，除了前面提及的几大“旺铺”标准外，回归产品本身，也有一套法则，其中一点便是“小面积段”的社区商铺更受青睐，除了入手门槛更低外，未来流通也更方便。

据深圳中原研究中心过去的一份统计数据显示，一手商业成交户型分布中，40㎡-70㎡面积区间成交占比最高，达近半。

星河天地目前在售一期多元街铺，主力面积便为40㎡-70㎡，现铺发售，约70年产权性质，其中大部分商铺均具备餐饮条件，可快速激活一个社区的消费力。目前街铺已有美宜佳、天虹微喔、欧派、菜鸟驿站等多商家入驻。

此外值得注意的是，部分商铺为带租约，入手即收租，可平稳度过前期商业培育期，有意向的可抓紧现场了解。

著名经济学家任泽平曾说过，房地产市场，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

从数据来看，深圳这座青春的城市一直在展示着其强大的人口吸虹能力，而在官方牢守“房住不炒”大前提下，未来深圳的住宅需求无疑还将更加偏重于刚需。一面是资本流入房地产门槛的提高，一面是庞大人口背后不断累计的消费需求，可以想象的是，扮演城市活力重要角色的商铺将成为未来众多资本流进的一大重点领域。

板块上，光明区的腾飞仍在提速，下一个风口已来，更待何时！