2021年12月30日，戴德梁行在深圳中洲未来实验室举办了“解码市场 重启预期——2021年深圳房地产市场总结及展望发布会”，回顾了深圳住宅、写字楼、零售市场、大宗交易状况，并预测未来深圳楼市及各物业市场的发展趋势。

楼市迈入调整通道

深圳二手住宅销售面积大降55.4%

2021年各地楼市调控政策密集出台，不仅覆盖限购、限贷、限售等方面，同时涵盖二手房指导价、住房品质管理、优化土拍规则、加强住房保障。不断收紧房地产调控的同时，政策效果也持续显现。11月，70个大中城市二手商品住宅销售价格环比下跌数量63个，一二手房价格下降的城市数量均创近5年来新高，楼市降温明显。再结合房地产信贷政策持续收紧，较大程度上制约了楼市成交规模，整体来看，中国房地产市场已然步入调整通道。

70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨跌个数 

70个大中城市二手商品住宅销售价格环比涨跌个数

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

深圳情况亦是如此，1-11月，深圳新建商品住宅销售面积为568.5万平方米，同比增长2.7%，新房市场交易规模保持平稳；但深圳二手房市场明显降温，受参考价等调控政策和信贷环境收紧影响，前11个月深圳二手住宅销售面积仅为338.2万㎡，同比下降55.4%，预计全年成交量仅略高于2008年的水平。从分月数据来看，二手住宅销售面积自4月开始呈现逐月下降的趋势。但至2021年11月，深圳二手住宅成交20.92万平方米，终止了7个多月二手住宅成交下跌的趋势，较10月环比上涨66.8%。与此同时，深圳部分银行房贷利率有所松动，结合年末政策层面的一些宽松迹象，预计对于市场信心的提升将起到积极作用。

深圳商品住宅新房与二手房成交量年度走势

资料来源：深圳房地产年鉴、深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部

价格变化方面，反映中高端住宅价格及租金变化趋势的戴德梁行指数显示，截至2021年末，深圳中高端住宅租金指数240.5，年度变化率为-0.03%；售价指数625.0，年度降幅为0.45%，租售价格均呈现微调趋势。

政策环境或适度放宽

但市场快速反弹的可能性较低

年底的政治局会议和中央经济工作会议都反复提及“稳字当头，稳中求进”，落到具体政策上包括积极的财政政策和“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”等。结合下半年两次降准，及一年期LPR在维持19个月不变之后下调5个基点，都释放出逐渐增强流动性的信号，我们有理由预计接下来的宏观面的融资环境将有所放松，支持产业发展的同时也将一定程度惠及房地产领域。

对于接下来房地产市场将面对的政策环境，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，近期从中央到各相关部委对房地产行业的相关表述来看，房地产作为支柱产业的地位得以重申，房地产行业和市场的平稳健康发展成为目标和共识，结合当前市场趋冷下行的现状，从稳定市场角度来看，后续房地产市场调控有望适度放宽。在“房住不炒”的框架下，“因城施策”意味着各地在具体措施上将进退有别、松紧适度。

同时，张晓端认为，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”，“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”，意味着后续房地产信贷政策有望调整放松，房地产信贷投放将会加速。但考虑到当前市场已然转冷，以及未来政策的谨慎放松，预计市场出现快速反弹的可能性较低，整体以趋稳转暖为主。此外，投资端增速下行的现状也将一定程度影响后续市场供应量，亦不利于成交规模的快速放大。