2012年开始，东莞市政府发文松山湖内不再批复住宅用地，湖内商品住房无一不宣誓稀缺性。

无新增住宅地块，但在产城融合趋势下，地块性质调整却时有发生。

继创意生活城地块即将挂牌出让，近日，东莞市自然资源局公示消息，位于中心公园南侧、松山湖创意科技园东侧的一宗占地4.4万㎡教育科研设计用地，将规划调整为面积3.4万㎡二类居住用地+约1万㎡的公共绿地。

其中居住用地限高80米，容积率2.5，地块总建筑面积约8.7万㎡，规划容纳居住人口2272人。

来源：东莞市自然资源局

本次调整新增宅地素质较好，景观资源、配套等优渥。

宗地隔红棉路便是松山湖中心公园，分布有梦幻百花洲等经典打卡景点；宗地北侧紧邻松山湖图书馆，西南侧为科研组团，包括松山湖创新科技园，中国东莞留学人员创业园、中国科学院东莞云计算产业技术创新与育成中心等；

此外地块1公里范围内还有万科生活广场、凯悦酒店，松湖烟雨、松山湖管委会以及在建的地铁1号线松山湖站点等各类配套，是湖内居住素质最好板块之一。

制图：中国房地产报大湾区

根据规划调整，新增居住用地限高80米，可建20多层的高层产品，目前地块东南方向为长城世家小区，建筑限高为50米，导致新增宅地低楼层东南方向的湖景资源一定程被遮挡。不过板块其他靠湖业态主要以高新技术产业开发区、酒店等为主，加上地块北侧的中心公园，整体景观视野开阔。

地块所处的松山湖中心区位也是湖内核心豪宅板块，周边已聚集有光大锦绣山河、松山湖1号、丰华悦园、3号别墅、万科虹溪诺雅等一众豪宅楼盘。贝壳平台二手房挂牌价普遍在“5字头”及以上，部分稳居“6字头”。

随着楼市暖风频吹，坐拥优质区位及配套的湖内二手豪宅房也开始了率先升温，以距离地块约1.5公里的光大锦绣山河为例，近期该小区成交量回升明显，成为湖内二手房市场回暖的标杆项目。

据湖内中介表示，近半个多月项目成交量已达30多套，基于对松山湖价值的高度认可，部分买家不乏为项目老业主。

来源：诸葛找房

锦绣山河是松山湖的豪宅老面孔，光大集团先后开发了5期产品， 4期观园成交最为活跃；价格方面，虽小区二手房参考价为43437元/㎡，但实际成交价仍稳居“6字头”，且随着成交量上升，带动市场情绪，挂牌价格也一定程度被拉动上涨。

据诸葛找房平台信息，目前该小区有别墅房源挂牌价甚至突破了10万元/㎡。

“不诚意，挂着玩的。”对于该价格，湖内一中介表示道。

“五一”前，东莞发布调控放松新政，包括恢复认个税，取消新入户“双半年”规定，社保/个税认定方式从连续缴纳调整为累计缴纳等，在购房资格方面进一步放松。

5月1日起，新政正式执行。

受新政刺激，部分小区惜售和反价开始上演。据湖内相对“刚需”项目金域松湖业主表示，新政之后，其小区房价便抬高了几十万元，考虑到深圳客户或重回东莞，部分业主已开始惜售。

控盘能力强的投资者占比较大是松山湖房价抢先回升的因素之一， 据湖内一位中介给到数据，加上深业、中海、万科三个新盘，不算人才房在内，湖内存量住宅也仅2万余户，其中超3成为毛坯状态，投资者拥有的房产占比或超4成。

“光大共5191户，其中洋房4482户，别墅709户；万科虹溪诺雅和万科松山湖一号共3100户；3号别墅63户；丰华悦园97户；翔龙御湖居182户；长城世家680户；紫檀山681户；翠珑湾1.2期共1136户；晟园51户；教师村822户；松湖花园530户；松山湖和堂210户；松湖里的鱼432户含公寓；保利红珊瑚1923户；万科金域松湖4388户。”

随着深业松湖云城4月23日加推完最后一批91套房源，并以较好成绩收官，也意味着松山湖内一手住宅供应再次陷入可选极度有限状态。

今年来看，仅剩万科松悦花园后批次待推新货，但万科项目面积较大，圈层定位高端，总价有一定门槛限制，且整个项目也不过两百余套。

万科之后，后续补货的便是创意生活城地块，地块居住用地占地约2.95万㎡，总建筑面积约9.72万㎡，或将于本月中下旬第二批集中供地中挂牌出让。由于占位优质，产品方面据悉将同样规划为大平层豪宅，总价门槛较高。

接下来则是本次最新调整的住宅用地，地块具体出让时间未知，在2022年已公布的供地计划中，松山湖暂只有创意生活城一宗用地。

可见，虽控规调整不断，但即便把时间周期拉长至未来几年，湖内可选的新盘依旧屈指可数，而另一面，是高素质人才的持续涌进。数据显示，过去十年，松山湖实现了超200%的人口规模增速，遥遥领跑在全市第一，展示板块极强的人口吸虹能力。

据松山湖管委会2021年数据，松山湖常住人口约12万人。去年4月，松山湖科学城全面启动，按园区发展总体规划，到2025年科学城就业人口、常住人口将达到55万规模。

人才房加快落地的同时，住房缺口依旧明显。