近日，网红盘海德园传出89㎡新品即将入市消息，在总价门槛更低、价格倒挂等优势下，项目再一次被放置于市场焦点之中。据悉，部分意向购房者早于2020年项目尚未入市时，便开始关注并等待89㎡房源。

而值得注意的是，由于海德园持续的高热度，于中介群体中，事关项目房源指标的兜售长期以来都存在，即便是尚未加推的89㎡户型，目前也已有中介表示60万元即可内定；其他过去“已售”的一手房源，部分中介给出的渠道费报价更是一度去到350万元。

虽近两年来深圳楼市转向明显，但面对诸如海德园等仍存在巨大倒挂空间的新盘，事关“茶水费”的话题依旧时常隐现，且不乏有购房者表示如能确定买到还是划算可行。

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高热度下，有中介喊出数百万元渠道费

“以备案价+渠道费形式出售，如果正常走按揭贷款，渠道费收350万元，如果可以一次性付款，渠道费则收250万元”。这是去年5月底海德园新一批房源推出并日光一段时间后，一位在朋友圈兜售项目房源指标的中介王娟（化名）给到的信息，其所提到的是一套建筑面积约249㎡房源。

按其介绍，购房者仅需支付所需的渠道费用，其他便按照正常的新建商品房交易流程，以房源备案价与开发商签订购房合同。

“签合同之前还会先去银行把这笔费用做资金监管，一直等开发商那边预售合同出来后再解押，资金方面完全无需顾虑风险”，在介绍完所需费用后，王娟立马同步强调第三方平台的资金监管，抢先打破意向者对资金风险的担忧。换句话说，即便买不到购房者也不会有损失。

一直以来，在此类操作中，由于不能将款项转入公开账户，且涉及较大金额，资金安全都是意向客比较担忧的问题。从现金交易，简易收据到已相对成熟的银行资金监管，“茶水费”的整套操作环节似乎正不断“系统化”。

“正常就是1个礼拜内搞完所有流程，快的当天都有可能的，比如你今天要，我们明天就可以约开发商签合同”对于流程周期，王娟继续表示道。

不过当问及是否有具体房号，可否先约看房时，对方仅提到为17层以上房源，既无具体房号也不能看房，并强调项目出售时便没有样板间。

据悉，该套249㎡房源在随后的十余天内便被“买”走。几个月后，王娟才再次联系中房君，并推来项目一套位于1栋中间楼层的194㎡房源，备案价+渠道费一共2600万元，可贷款。“算下来渠道费不到150万元”王娟强调道。

值得注意的是，在中介的推售列表中，除了这些“返场”的一手日光盘房源外，对于尚未入市的新房源，同样可以“交钱拿下”。如随着海德园最新89㎡产品即将加推的消息释放，已有中介表示60万元即可内定。

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开发商：没有任何操作可能，更多是噱头

针对市场加价兜售房源的情况，中房君也联系过海德园项目开发商深圳市新润园房地产有限公司工作人员，对方直接表示没有任何操作的可能。

“所有房源我们开发商这边都没有权限去操作，全程都是在深圳市住建局和公证处监管下进行，选房之后就要出公证书，公证书也都是要交给住建局的”对方表示道。

而对于待售状态的房源，无论是过去的B区还是A区，对方解释道是签约过程中因购房者个人原因，导致的房源被收回，针对被收回房源，什么时候做递补，都要经过深圳市住建局批准。“我们只有向住建局申请销售方案的权利，所有细节包含我们的操作都是按公示进行，到不了中介手上，更是不存在喝茶费这种东西。”

同时，该位开发商人士亦提到，他们也注意到部分中介借海德园宣传的现象，“在项目附近的中介门店，我们就看到不少直接打着海德园的相关信息。针对朋友圈加价兜售房源不排除有一些是以欺诈的手段诓骗客户，但更多可能还是以项目为噱头，吸引客户去他们店里咨询，因为深圳二手门店的上门量也不大，海德园毕竟还是有一定热度。”

对此，项目也曾在公众号上多次发布了相关声明。

此外，据项目营销部门的人表示，事关相关风波也有报警处理，不过对于更多具体细节，则并未透露。

截至发稿前，据深圳市房地产信息平台显示，去年5月底入市的海德园A区目前仍有2套建筑面积约194㎡的房源显示为“期房待售”；两套建筑面积约161㎡房源显示为“已签订认购书”，其余均为“已备案”状态。

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热盘频发，加价兜售乱象屡禁不止

由于套利空间大，无论是告罄楼盘再传一手房源销售，还是中介称可以拿到开发商保留房源，该现象都远不止发生于海德园。

如近年来新盘供应较少的宝安中心区内部分豪宅项目、部分有学区优势加持的倒挂盘等，同样频繁出现在中介的推售列表中。从中介释放的消息来看，个别加价也去到300万元以上。

由于新房严格限价，一二手价格倒挂明显的优质项目在深圳并不少见，其中诞生的可观利润空间，也让从“内定”“优先选房”“提前锁房”到日光盘指标兜售等“服务”屡禁不止。这背后可能涉及到的利益群体也十分庞大，包括购房者、渠道中介、三级市场中介、一线销售、房企的营销人员、财务人员等等。

一般而言，中介口中喊出要“喝茶费”的房源都是区域价格倒挂明显的网红日光盘。据其中一位从事相关房源销售的业内人士表示，这部分房源有些是由于原买家问题被挞定的房源，如贷款被银行拒绝、或违规贷款被银行抽贷等导致的房源退出等，需要做更名。此外，还有就是开发商自己通过做号参与摇号或其他一些形式保留的房源。

“开发商会把这些房源放给渠道中介，再由渠道中介给到三级市场中介，并层层加价。”

值得一提的是，针对该中介提到的挞定再加价销售情况，早于2021年深圳市住建局便在宝安万科大都会项目上首次进行了“递补选房”的试点，一定程度打击了该类操作。

但从目前现状看，巨大的利益空间下，相关行为仍“屡禁不止”。

“限价下很多网红盘开发商心里肯定有点不平衡，都希望能多卖点钱，就只能想办法操作。我包括身边不少朋友都是加价买的所谓告罄的倒挂盘，也确实买到了，都是直接和开发商签约。“曾通过该形式买下房源的一位购房者表示道。

”一直以来，这几乎已经成为深圳人炒房的一个重要途径”一位深耕区域多年的业内人士不乏对此评价道。

值得注意的是，这类型的“保留房源”自然也不限于深圳，如过去市场上升期的东莞，便也曾猖狂上演。

据中房君早前报道，部分开发商凭借项目热度高，或不着急去化，加上自行组织开盘，便会于开盘前内部操作扣下部分优质房源，开盘后，对外输出清盘，加上一些由于买家问题被挞定的房源，最后都给到中介进行加价出售。也导致明明已是售罄几年的项目，于市场仍会不时传出一手房源出售消息。

或正如一位意向客所提到：“（海德园）一次性250万元，确定能买到还是挺划算的”，由于高额茶水费背后仍是较大的获利空间，该行为也往往不会被举报出来，相关查处难度大，使得利益链条能持续运行。

一方面是购房者面对价格倒挂对违规行为的视而不管，另一方面，也是部分房企暧昧不清的态度，但在“房主不炒”定位下，以住建局为首的主管部门对“茶水费”的立场十分明确，秉持严打态度。

不过就目前市场来看，楼市预期尚未完全明朗，是否还会有人愿意冒险出巨额“喝茶费”购房？