3月28日，位于上海黄埔新天地的中海顺昌玖里开盘，并以单日196.5亿元的销售成绩创下国内房地产市场单盘日销最高纪录。

一时间，富豪群体的购买力、塔尖资产的强周期性等有关话题掀起热议，过程中，房地产带头大哥中海也于市场聚焦中高调秀了一把硬核实力。

3个月后，于深圳公认的价值高地及足以代表深圳城市未来的深圳湾超级总部范围内，中海的又一天花板级豪宅——深湾玖序也即将迎来入市。

从地段到产品类型，伴随多个醒目且突破常规豪宅范畴的标签，项目也再次成为深圳乃至全国富豪们的焦点。

网络效果图，实际以交付为准

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首推293套房，516组客户入围

深湾玖序的有关热度直观体现在敏锐富豪们的行动中。

6月6日项目营销中心开放，虽划定了1000万元的流动资金验资门槛，但据开发商方面数据，过去短短十余天时间实际接待客户已超过2000批，总验资金额超过200亿元。

面对顶级物业的绝对吸引力，这座城市正展示着足以令普通看客惊叹的高净值家庭数量。

另外，截至6月26日，项目也已结束i深圳登记，首批293套房源，累计入围登记客户516组，大概率将延续3个月前中海上海项目热势。

或许，对于这群迅速行动起来的富豪们而言，从来不是对市场缺少信心，更多是此前还没有遇到心仪之作。

值得一提的是，得益深湾玖序在豪宅市场的话语权，背后可以看到也是开发商中海的“挺起腰板”。

譬如作为头部央企，为让集团的半年报数据更亮眼，将于本月28日正式开盘的深湾玖序直接将签约时间缩短至了2天内，即上述入围客户不仅需要冻资500万元，还要保证2天内完成签约。要知道，就现阶段的房地产市场，开发商费尽心思留住客户才是常态。

中海的此举事实上也在客观上进一步帮准业主们筛选了邻里的资金实力。

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预判市场的预判

不管是深超总的板块价值，还是深湾玖序放眼深圳乃至全国范围来看的产品打造水准，站位绝对的一线水平都毋庸置疑。

不过，或也正因足够的位居焦点，聚集太多市场目光，深湾玖序除吸引高净值群体关注外，相伴而来同样不乏一些市场议论的声音。

比如有关项目的得房率。

深湾玖序标准主力户型有196㎡3+1房和252㎡/328㎡4+1房，以及5套400㎡~600㎡的顶层复式。虽都是高层产品，但客观来讲，如果算上阳台的一半赠送面积和独立电梯厅的使用空间，综合使用率在高层产品中并不会低。

像最大面积的328㎡户型，套内得房率约78%，加上赠送阳台一半面积和独立电梯厅使用空间，综合使用率实际可达84%左右；建筑面积约196㎡3+1房，和建筑面积约252㎡4+1房，综合使用率也都去到约81%。

因项目已取证，有关信息也已公开于深圳市住建局官方展示。

但事实上，尤其对于大面积的豪宅产品，从梯户比到整个公区的舒适度、尊贵体验等，同样都是决定顶豪格调的重要元素，所以单就得房率而言，也并非越高越高。

换个角度来看，不管是20年前开发的香蜜湖1号，还是放眼更大范围的全球视野，从伦敦1 Finsbury Circus 、61 Aldwych 到纽约中海哈德逊99号，从悉尼NEUE Macquarie Park 到新加坡 Verdale 项目，企业在豪宅市场的开发实力与产品前瞻性都有目共睹。

面对深湾玖序所站位的如此珍贵之地，如何更好匹配高净值群体需求，以及实现产品价值最大化，有着几十年开发经验的中海，其考量及动作肯定都要远比绝大部分市场看客更专业与更全面。

这份专业性同样体现在项目的更多方面。

譬如产品打造的前卫性上，深湾玖序选用了极具未来感的弧形天幕立面设计，用造价更昂贵的圆弧玻璃契合着顶豪气质，这种大面积的曲面玻璃除了极具未来美感，视野观感也更为极致，目前用于住宅在深圳尚属首次，不过该设计表现在国外豪宅已较为常见，比如美国迈阿密的The perigon住宅、澳大利亚AALTO住宅等。

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三面落地玻璃保证室内采光的同时，深湾玖序也搭配采用了目前超高层高端写字楼所用的最先进、最安全也是成本更高的开窗方式——平推窗，既可以打开较大的开启面积，提供更大的通风量，其设计也更美观、现代，与深湾玖序的整体风格相得益彰。00:11

而从窗外往外看，因深超总写字楼林立，针对部分房源的景观视野面同样掀起了一些讨论。

这一项显然也见仁见智，如海景之外的城市天际线所呈现而来的建筑秩序感，流淌而来是一种城市精华的掌控感，放在全球范围内也是不少高价值豪宅的窗外景色。

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同时，值得一提的是，当聚焦深湾玖序，中海其实也花费了非常大的精力和成本打造了高品质园林景观，除了丰富居住体验，同样为业主们落地窗外的景观添色。

据悉，项目园林景观设计请来了世界知名景观设计事务所泰国的T·R·O·P，目标是打造繁华CBD里的诗意栖居。

园林整体以“大地主义山海艺术馆”为概念，通过对自然山体的模拟，并引入一系列自然元素，打造了一个立体生长的“山海生境”。不管是体验感还是观赏性，都直接拉满。

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基于景观资源的区别，中海实际在定价上也做了精细化呈现。

比如北向视野开阔，南向望园林景观的328㎡户型，含装修单价区间主要在13万~16万元/㎡；

全部看小区园林景观的252㎡主力户型，主要单价范围则在11万~14万元/㎡，其中13万元+/㎡即可买到中高黄金楼层；

另外196㎡的户型是整个项目的最低总价门槛，只要2200万元左右即可拿下，但该户型的景观资源也丝毫不赖，尤其高层单位，景观视野较佳，相应单价也达到了17.5万元/㎡（均为含装修价格）。

剩下的几套复式更是不用多提，无论是数量的稀缺，还是资源的占据，都足以称为深圳住宅天花板产品，单价也直接站上19.99万元/㎡（不含装修），参考深圳湾其他的顶复二手价，未来站上30万元+/㎡不在话下。

中海的这一套定价逻辑，其实也给买家们提供了很多思路。

如追求极致性价比的，直接选入门版的低区，用更低的预算撬动未来价值；预算到了3000万元，就可以瞄准252㎡的主力户型；再往上，直冲328㎡高区产品，抢不到高区的，基于中海费尽心思的园林打造，低区看园林的也不赖，足以秒杀一众伪豪宅。

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此外，还有一些值得偏正的争议部分，包括如项目东北角一栋全年期自持租赁住房是否会影响住宅业主圈层纯粹度。

对此，据中海地产方面的表示，目前该栋公寓已和全球奢华酒店签约合作意向，未来将由奢华酒店加持，定位高端酒店行政公寓，为商务精英提供高端居住服务。

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事实上，从规划上看，该栋公寓的出入口本身也与住宅部分分开独立设置，所以对于住宅业主而言，并不会带来什么影响。

又如考虑到深湾玖序的“稀缺”属性加持价值，事关深超总后续是否还会有新住宅用地亦是市场的一大讨论内容。

对于该问题，就目前来看，根据中规院在深超总项目方案评审会提供的图纸，除了深湾玖序所在的住宅用地，其他地块都为商业服务业用地、文体设施用地、公园绿地、交通场站用地、供应设施用地，且也不满足住宅日照的规范条件。

另参考超总办提供的超级总部基地总体鸟瞰图，目前超级总部基地片区内亦无其他地块住宅设计内容。

退一步讲，即便后续有新增宅地，一方面是深超总土地价值的寸土寸金，同时也是不容忽视的豪宅约束条件的逐步放松趋势，即深湾玖序很大可能会是深圳最后的限价顶豪作品，价格红利明显。

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难以错过的时代之作

相较于个别引起讨论的部分，深湾玖序展示而来实则是更多显而易见且独当一面的优势。

政府豪掷重金砸出的深超总，板块价值直接拉满；

作为深圳首个取消“7090”限制的纯新盘，项目的全盘大户型配置划定了豪宅关键的圈层等级，对比红树西岸最小73㎡产品，中信红树湾更是还有50多㎡的小户型。纯粹的大户型产品，背后的资产准入门槛，深湾玖序的纯粹性几乎没有对手。

网络效果图，实际以交付为准

另外还有价格优势，正如前面提到，项目很大可能是深圳最后一个限价顶豪，同时所释放的14.3万元/㎡均价也是带装修价格，整体倒挂优势明显。

其中为兼顾不同业主的需求，中海还提供了两种装修风格供选择，分别是CCD设计的雅致风和HBA设计的轻奢风，且为保证产品的呈现水准，两种风格都是全系高规则投入。

建筑面积约328㎡户型效果图，实际以交付为准

如厨电全线嘉格纳产品，328㎡户型配置的嘉格纳9件套，市场价便去到约71万元；又如玄关柜衣柜都是意大利进口Poliform，据Ploliform中国品牌官介绍，深湾玖序也是全深圳唯一一个玄关柜、全屋衣柜都用poliform的住宅，其中252㎡的户型使用的poliform市场价去到140万元，328㎡户型则高达170万元。此外还有深湾玖序定制拼花的全屋地板、全屋进口石材等等。而相较之下，项目加收的装修价格只停留在约10000元/㎡。

建筑面积约252㎡户型效果图，实际以交付为准

面对这样一个划时代意义的作品，深湾玖序还有太多的亮点难以尽述。

但显然，富豪们早已蓄势待发，现在，或许我们只需期待中海于深圳即将上演的又一楼市奇迹。

本文为广告，免责声明：

1.本项目推广名：深湾玖序，备案名：深湾玖序花园，开发企业名称：深圳市启潮房地产开发有限公司。

2.本宣传资料涉及周边环境、政府规划、商业配套、教育配套、投资前景、项目产品等具体信息仅供参考，并不意味对此作出任何承诺，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。

3.本文仅作参考，不构成投资意见。

项目预售许可证号：深房许字（2024）南山005号