8月30日，新世界发展（00017.HK）发布业绩预告，根据对本集团截至 2024 年 6 月 30 日止年度（「 2024 财年」）未经审核综合管理账目的初步审阅，预期本集团可能录得持续经营业务核心经营溢利为65亿港元至69亿港元之间，比2023财年下降18%～23%。

一向稳健的港资房企，在今年上半年纷纷出现业绩下滑乃至亏损的现象，引发行业高度关注和担忧。

分析人士指出，除地产开发业务出现不同程度下滑外，港资开发商盈利承压主要是受行业周期性因素影响，对投资物业公平值变动、可供出售资产耗蚀及人民币汇率变化等进行了大量计提减值，这样所有发展商面临的共同问题。

但在撇除非经常性损益后，港资开发商仍表现稳健，核心业务保持韧性。

减值拨备拖累业绩

多家港资房企盈利下滑乃至亏损

港资房企亏损，主要原因是企业所持投资物业重估带来的影响。

8月15日，长实集团公布2024年度中期业绩。根据公告，上半年长实集团收入220.08亿港元，同比减少10.55%。股东应占溢利为86.03亿港元，同比下降16.7%。

除了长实集团外，近期恒隆地产、太古地产、九龙仓置业、香港置地等在内的一众港资房企也披露了半年度业绩，盈利表现均呈现下滑或亏损状态。

长实集团收入与利润双降，主要是受内地地产销售疲弱、香港零售及办公楼市况放缓和人民币兑港币贬值等因素影响。其中，上半年金融工具亏损了2.07亿港元，去年同期为亏损400万港元，投资物业公平值增加了14.2亿港元，去年同期是26.9亿元港元。

恒隆地产上半年净利润约为10.61亿港元，同比下跌约55.72%。恒隆地产表示，主要原因是租赁业务利润下降、财务费用上升及受到物业重估亏损的影响。 

太古地产受此影响更加明显，其上半年股东应占溢利17.96亿港元，同比下滑19.21%。太古地产财报表示，上半年其在香港的投资物业公平值亏损27.02亿港元。

减值拨备拖累业绩，并非是港资房企的特有现象。根据wind资讯统计，2024年上半年，超过7成的A股上市房企亦普遍出现计提减值拨备，导致整体业绩出现下滑或亏损。

万科预计上半年亏损额约70亿元～90亿元，盈利额同比下降171%～191%，上市30多年来首次出现中报亏损，亏损原因包括对部分项目计提了减值。 

上半年，绿城中国实现股东应占利润20.45亿元，较2023年同期下降19.6%。绿城解释，公司根据市场环境变化，计提若干资产的减值及公允价值变动损失净额17.50亿元，是2023年上半年的约3.79倍。

计提减值损失并非现金流出

对企业日常生产经营不产生直接影响

投资物业重估损益，是企业所持有的商业、酒店、办公等投资物业，在报告期内按照公允市值波动进行重新估值后发生的净值差额，计入当期损益。

在经济和行业的上行期，手持众多投资物业的港资开发商曾取得了丰厚的回报，但当市场不确定性加剧时，投资物业重估损益反过来则会拖累业绩。

业内人士指出，地产业界正经历一段调整下行周期，地产商所采取的减值拨备措施是作为会计准则中一项重要的风险管理手段。

这意味着，众多房企都对投资物业进行减值拨备，并非意味着公司运营出现了根本性问题或现金流断裂。减值拨备是一种会计调整，是基于审慎性原则，对未来可能面临的市场风险进行提前预警和量化处理，而非企业实际发生的现金流出，不会直接影响公司的日常运营活动。

亿翰智库研究中心总经理于小雨表示：“主要是他们的持有物业估值变低了，带来的公允价值变动损益，但是这部分损益对于企业来说都是‘虚”的，并不是会产生实际亏损，所以，剔除这部分的影响，港资房企今年上半年的盈利情况还是相对可以的。” 

以恒隆地产为例，早在2020年上半年，受租金下降、疫情及社会动荡等多重因素的影响，恒隆投资物业重估亏损达到了46.42亿港元，其中内地和香港两地的物业重估亏损额均在23亿港元以上。受此影响，恒隆地产的股东应占净利润为亏损25.37亿港元；若扣除这一影响，股东应占净利润应为收益19.89亿港元。 

在剔除减值对业绩的扰动后，核心溢利指标往往更能反映出房企的真实盈利能力。

新世界发展整体盈利表现亦受到减值扰动。8月30日，新世界发展（00017.HK）发布业绩预告，本集团投资及发展物业年度独立重估包括商誉评估的初步结果显示，需要于 2024 财年进行一次性非现金重估或耗蚀亏损，总额介于85亿港元至95亿港元。上述资产公平值变动及耗蚀亏损属于非现金性质，并不会对本集团的核心经营溢利或经营现金流量产生任何影响。

如果撇除计提减值，新世界发展截至 2024 年 6 月 30 日止年度（「 2024 财年」）未经审核综合管理账目的初步审阅，预期本集团可能录得持续经营业务核心经营溢利为65亿港元至69亿港元之间，持续录得正面表现。

合理计提资产减值

助力企业提升经营效率和风险管理水平

值得关注的是，计提资产减值并不会对公司的生产经营产生直接影响。

多家上市房企表示，公司2024年半年度计提资产减值准备是基于公司实际情况和会计准则做出的判断，真实反映了公司财务状况，符合法律法规及公司的实际情况，不意味着公司的生产经营出现重大变化。 

多位会计师表示，合理计提资产减值可在一定程度上提高企业的经营效率和风险管理水平。

一方面，它可以帮助企业认清它拥有的资产的真实价值，避免长期把失去价值的资产持有，保护股东权益和利益最大化。另一方面，资产减值损失可以激励企业加强管理，增强财务风险管理能力，规范企业管理行为，让企业更加注重对资产的投资管理和财务管理，以保持资产的有效使用，促进财务稳定。

从长期来看，计提资产减值只是企业对未来预期的一个预提过程，适度释放风险，未来可以通过“转拨”体现成盈利，有望增强行业盈利增长预期，为业绩增长打下基础。

8月26日，绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强在2024年中期业绩沟通会上表示，一个项目是否计提减值，受到的影响因素比较多，比如房地产市场走向、公司营销策略、周边竞品的打法等，有一定的不确定性。“未来，我们的工作重心是进一步加强存货的精准化管理和存货的周转效率管理上，全方位提升公司资产质量。”