10月25日，各行陆续将存量房贷利率统一下调至了LPR-30BP，根据重定价日不同，目前调整后的存量房利率出现3.55%/3.65%/3.9%不同情况，等下一个重定价日，如按本月21日最新LPR3.6%报价，所有首套存量房贷利率将统一调整至3.3%。

意味着过去房贷5个点乃至更高的高利率情况不复存在。

有业主一次下调了170bp

不过，这轮利率下调的利好似乎并未覆盖所有身背贷款的存量房业主，诸如过去因高利率而选择转向经营贷的部分业主或正因两者差距不再明显而表现后悔。

“经营贷如何转回正常房贷”的有关讨论不断冒头。

息差缩小，弊端却在放大

经营贷的利率实际也经历了一路下调，以深圳市场为例，对比两三年前的3个多点，目前深圳各大行抵押经营贷利率普遍在2.8%~3%，个别行甚至可做到年化2.6%及以下，相较于正常按揭贷款仍有一定利率优势。

但考虑到经营贷牵扯的续贷问题，包括过程中房源评估价还在下行等诸多不如房贷稳定等因素，随着与房贷的息差从前几年的或超2个点不断缩小至如今的不到1个点，不禁促使部分业主将目光重新看回既正规还款时间又长的房贷。

不确定性是经营贷不容忽视的点之一。

与按揭房贷的还息又还本不同，经营贷为先息后本操作，一般每隔三年需要重新审核续贷。而参考现阶段的楼市行情，虽呈现起步复苏，但对比3年前，房价下跌依旧明显，相应也是评估价的同步下调。

如此背景下，当3年前的转经营贷业主重新续贷，所面临的必然是再次能贷出额度的减少，如评估价下调幅度过大，甚至还会出现需补齐巨额差价的情况。

以一套评估价为500万元房产为例，早前可从银行贷出350万元（经营贷贷款额度大多不超过抵押物价值的70%），而如续贷时评估价下降30%，调整至350万元，即意味着客户最多只能贷出不到250万元，其间产生的百万元差价需客户自行填补。

即便有银行和评估公司愿意冒风险给客户按照更高的估值续贷，相对应必然也会是银行对贷款利率的提高以找回风险溢价，对于客户而言，则是经营贷低利率优势的进一步削弱。

正如一位长期做贷款业务的中介人士所表示，当前提出想要换回房贷的客户除了看到房贷利率不高外，普遍也都是因为之前的经营贷到期，续贷过程中能拿到的额度或利率又不太理想。

“之前的话面对这种情况部分业主还会选择通过高评高贷的操作再买一套用于抵押还贷，甚至包括有一些银行为吸收客户，也会提出更灵活宽松的续贷条件，诸如授信长至10年，每3年仅需签字即可无需还本，主要看业主自己怎么想”该位中介补充道。

转贷需求再度掀起的同时，据多位信贷从业人员反馈，新增的经营贷业务也正越来越难做。

不仅如此，业务量同步减少的还有银行方面的提前还贷申请。随着存量房利率下调消息释放，有银行工作人员提到，9月中下旬以来个人按揭提前还贷的申请量正大幅减少。

违规且风险难预料

回到经营贷转回房贷问题，伴随相关需求的冒头，各大平台也出现不少号称能成功转回的操作。

从问询结果来看，事实上均指向一条路径，即假借过户交易的买卖形式完成转换。具体操作为经营贷房主先找到一位可信赖的人，继而通过正常的二手房交易流程签约、备案，过程中原房主需先筹集一笔钱用于还清经营贷，以解除房屋抵押状态，待找好的买家收到银行放款后，原房主再拿买家收到的房款去还清借来还经营贷的资金。

因涉及交易流程、资金过桥垫资费用等，一些可从中获益的贷款机构中介也成为宣扬推动该操作模式的主力。

不过值得注意的是，该操作方式并不符合规范，且存在较大风险，很有可能面临“钱房两空”局面。

而对于还有部分中介提出的可通过假离婚方式进行，更是大几率会被银行认定为关联交易而带来不必要的麻烦。就目前银行方面的态度，并不具备个体经营贷转房贷的有关政策支持。

正常交易模式下，银行支持经营贷转按揭“带押过户”

好消息也有。

如属正常的房屋买卖流程，随着早前“带押过户”模式的推出，过去按揭转经营贷的深圳业主，在卖房时也已经被支持带押过户，而无需再赎楼。目前从邮政银行信贷经理处了解的消息来看，前提条件是限定在同一银行。

对于经营贷业主而言，卖房不再需要找担保公司垫资赎楼，可省下一大笔过桥费用，尤其对于高负债卖家，进一步减轻财务压力；同时整个交易流程也将更简化，加快房产流通。

值得一提的是，银行方面在执行有着经营贷业务房源“带押过户”时，并不会按照原经营贷额度进行，而是根据买家的可贷金额进行估价，如覆盖不了则仍需卖家补齐差额。

早前，一位从事信贷业务的人士在交谈中曾讲到，“经营贷买房的人远比我们想象的要多的多”，来自央行的数据也显示，截至2024年6月末，全国个人经营性贷款余额去到23.6万亿元，较2019年末已翻倍，且从2023年开始，多家国有大行个人经营贷在规模继续增长的同时，不良率也逐步走高。

如今，随着这批高涨的经营贷陆续到期，以及楼市表现的仍待观察，银行与客户之间的“博弈”还在不断深化，更多形式的操作可能还将冒头。

或正如有市场人士所提到，银行比大家更着急房价能不能涨上去。