2019年9月28日，深圳地铁5号线二期将正式开通运营。

作为首条贯穿前海片区的轨道交通线路，也是首条连通前海三湾——桂湾、前湾、妈湾三大片区的地铁线，同时该线路还首次实现了前海、蛇口两大自贸片区的轨道串联，市民可搭乘此线路深入前海中心地区，直达滨海休闲带，这无疑是前海交通的重磅利好。

占地15平方公里的前海，由于中央赋予的特殊战略定位及不断加码的利好政策，区内的任何规划和建设动向，一直备受各方关注。

根据规划，前海合作区内的住宅用地占比例约10%-15%，剩余大部分是商业用地及少量的公建用地。所以近年来，前海几乎无宅地出让。

▲前海规划效果图

将于2019年10月22日招标出让的前海桂湾两宗地，其中T201-0125宗地，包含住宅、办公物业、酒店、商业等，其中住宅部分也仅有8万㎡，同时这也是多年来，前海第四块拍卖宅地。

近日，深圳地产圈就因前海合作区内，时隔5年，即将再推出的两个住宅新盘而集体沸腾。

或将于10月入市的前海两个住宅新盘分别是颐湾府和招商领玺，都位于深圳前海合作区妈湾片区内。

前海三湾规划

《粤港澳大湾区规划发展纲要》出台，赋予了前海新的使命，承载着自贸试验、深港合作等10多个国家战略，前海被称为“特区中的特区”。截至2018年年底，前海已云集世界500强企业366家，内地上市公司982家，创造了逾千亿能级经济总量。

根据综合规划，前海共分为桂湾、前湾和妈湾三个片区。

前海整体区域内基本以写字楼和商务公寓供应为主，目前已高度开发的桂湾片区，重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业。

目前桂湾站周边规划建设或已经建成的项目有华润前海中心、卓越前海壹号、前海金融中心、前海时代·企业汇馆、前海周大福金融大厦、前海交易广场、民生互联网大厦、前海控股大厦、弘毅大厦、冠泽金融中心、前海深港基金小镇等，以写字楼、公寓产品为主，均价约10万元/㎡。

▲图源网络

前湾片区则重点发展科技及信息服务等生产性服务业，打造功能复合的综合发展区，片区写字楼包括深港青年梦工厂、万科前海企业公馆、前海嘉里中心、前海法治大厦、前海深港创新中心等，以政府服务类项目为主，为入驻前海的个人、企业及机构提供公共配套服务，商业项目方面，主要有前海嘉里中心。

妈湾片区占地面积约6平方公里，为前海三区中占地最大的片区。妈湾片区内写字楼包括世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心、信利康大厦等，将依托国家战略和自身优势，规划打造海丝小镇、丝路长廊、深港文创小镇等项目。

目前妈湾片区内在建或者已经建成的项目包括招商前海湾、前海深港设计创意产业园、世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心等，同时这里也是前海为数不多有住宅产品供应的片区。

▲前海妈湾片区规划沙盘

除了2016年已经入市的前海时代广场，宅地供应紧缺的前海自贸区，目前仅两个新盘待入市，分别为颐湾府和招商领玺，均位于妈湾片区。

深国际颐湾府：

两国企合作产品 仅供应368套住宅

颐湾府由深国际和深业置地共同开发建设，属于深国际智汇港先期项目的一部分。深国际智汇港的开发主体为深国际前海置业（深圳）有限公司，是深业置地和深国际前海开发各占5成股权合资公司，主要负责开发前海19单元和20单元约38万㎡的土地项目，而深国际智汇港先期项目位于前海19单元。

颐湾府是深国际和深业两个国企的合作产品，其实，如前海新近的几个住宅项目，包括前海时代、招商领玺，都具有国资背景。

▲在建中的颐湾府

颐湾府位于港城路与妈湾一路交会处，占地面积约3.8万㎡，总建筑面积约5万㎡，容积率为4.35。由2栋高层建筑（30层和31层）和2栋超高层建筑（43层）组成，自带2874㎡商业配套，全部呈2梯3户分布格局。

项目本次将推出368套住宅，主要为2个户型面积段，为建筑面积约120㎡的“2+1”房，以及建筑面积约190㎡的“3+1”房产品。

具体分布如下：1栋总楼层为43层，3梯2户，为建筑面积190㎡“3+1”四房，套内使用面积为72%左右。

2栋总楼层为43层，3梯2户，全部为建筑面积120㎡“2+1”三房，套内使用面积为72%左右。

3栋分为1单元和2单元。其中1单元总楼层为30层，2单元总楼层31层，3梯2户，全部为建筑面积120㎡“2+1”三房。

住宅总房源共368套，车位为381个，另外还有商业车位786个，为分开管理。

▲颐湾府沙盘

交通方面，颐湾府位于前海深港合作区妈湾片区的19单元06街坊，临海大道与港城路交汇处的南面，靠近地铁5号线南延线“铁路公园”站，直线距离约350米。

其中，“铁路公园”站还为15号线与5号线换乘站，铁路公园站位于怡海大道与规划四号路路口，沿规划四号路设置，横跨怡海大道，远期与15号线换乘，车站南侧为平南铁路（现已废除），东侧为深国际智汇港，西南部邻近世茂前海中心、香江金融中心以及金立大厦等。

15号线将宝安新老中心、南山核心区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，预计会纳入深圳第五期地铁建设批次当中。

但因项目临近月亮湾大道，在入住初期或会受到来往货柜车噪音影响。但据了解，妈湾跨海通道已于今年2月动工建设，建成后，月亮湾大道除禁止货柜车行驶外，还将实施快速化改造工程。

目前，颐湾府展示中心已于8月18日开放，据现场销售透露，预计最快10月中旬取得预售许可，或于2021年中毛坯交付，暂时还未对外开放样板房，但据销售介绍，项目将以毛坯形式交房。

项目西面为深国际智汇港和妈湾19区商务组团，是目前前海除桂湾二单元组团外，发展速度最快，商务楼宇落成最集中的组团。包括已投入使用的世茂金融中心、顺丰总部大厦、香江金融中心等一众总部大厦。北面相隔约200米为目前妈湾片区另一个在售的住宅——招商领玺。

项目规划有大量的街区商业建筑。一层两户，客厅及主卧三面采光，容积率低是该项目优势。

招商领玺：

妈湾首个城市综合体

含456套住宅

招商领玺属于招商前海湾启动区一期开发的住宅产品，招商前海湾启动区是一个集办公、商业、公寓、住宅、学校于一体的区域综合体开发项目，属于招商“玺”系列产品。总体面积段偏改善。

▲眺望招行前海湾启动区一期

招商前海湾用地涉及前海22个开发单元中的7个，项目占地面积约2.9平方公里，规划建筑面积超500万㎡，项目由招商局集团与前海管理局战略合作，成立深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司统筹规划、建设与运营，为“政企合作，产城融合”项目，重点引进总部经济、国际贸易、科技创新等现代服务业。

▲招商领玺（招商前海湾）规划

招商领玺所处的19单元率先动工，成为妈湾第一批开发的住宅，据悉后期还会有住宅开发。其中，19单元启动区占地约19.83万㎡，建筑面积约80万㎡，办公约30.6万㎡，住宅约23万㎡，公寓约4.6万㎡，酒店约4万㎡，商业约16.7万㎡。

住宅位于妈湾兴海大道与临海大道交会处，一期项目总占地面积约26.5万平方米，一期住宅建筑面积约5.85万平方米，住宅容积率为4.98。

由3栋超高层建筑（38层和44层）组成，全部呈3梯4户分布格局。项目本次将推出456套住宅，为建筑面积约120平方米3房，以及建筑面积约150平方米4房产品。一期住宅项目除配建有一所幼儿园外，区域内还设有一所私立荟同学校。

▲招商领玺沙盘

▲实景拍摄

交通方面，项目同样距离地铁5号线南延段和15号线（规划中）交会的地铁公园站约300米远，但是由于位处颐湾府西侧，距离月亮湾大道有一定距离。

展示中心位于海运中心18楼，样板房已开放参观，预计10月中旬取得预售许可，或于2020年中精装修交付，装修参考标准为1万元/㎡。

招商领玺本次主推产品的建筑面积约120平方米3房产品，共有3个户型设计可供选择。

对外仅有456套住宅出售，其中，建筑面积约120㎡ 342套，建筑面积约150㎡的114套。

具体如下：1栋建面约2万㎡，共计44层，共推出160套；2栋建筑面积约2.1万㎡，共计44层，共推出164套，3栋建面约1.7万㎡，共计38层，132套，住宅合计456套，其中约120㎡户型共342套，建筑面积约150㎡户型共114套。

B户型为横厅设计，厅和次卧出阳台。户型方正，阳台宽阔。但是主卧带衣帽间，主卫为暗卫。

C、D户型皆为竖厅设计，厅和次卧出阳台。户型方正，阳台宽阔。主卧不带衣帽间，其中D户型无玄关设计。

A户型为建筑面积约150平方米的4房产品，横厅设计，两侧通透，厅和次卧出阳台。户型方正，阳台宽阔。主卧不带衣帽间，主卫为暗卫。

楼评

颐湾府与招商领玺仅一路之隔，两个楼盘各自有配建的街区式商业位于前海妈湾片区“丝路长廊”上，并由空中走廊相连接。

“丝路长廊”属于前海妈湾启动区一期工程，建成后将引入一些投资推广机构，推动经贸合作，成为“一带一路”国际产业合作窗口，以国家馆集群、国际经贸组织集群和国际文化交流组织等集群，充分体现丝路国家丰富的文化、历史、艺术和绚丽的风土人情。

两个项目区域内，共规划建设3所私立学校，分别是荟同学校、哈罗公学和礼德学校，以及1所九年制公立学校。其中，荟同学校已于今年9月开学，是一所从幼儿园到高中一贯制的国际学校。据了解，学费最低为20万元/年。

其中，颐湾府为毛坯交付，招商领玺为带精装修标准交付，附近几乎无商品房供应，目前仅前海时代广场一期在售，住宅均价为109279元/㎡，前海时代CEO公馆均价为136712元/㎡，业内预计两新盘开盘均价也将超10万元/㎡。

整体看，妈湾片区在早期并非以商住城区为主导方向，目前依旧处在整体建设当中，暂不具备优质居住环境，整个片区周边多以新建商务办公为主，生活配套未来更多依赖于街区商业配套。此外，妈湾片区目前灰尘及货柜车噪音影响较大，未来规划建设完善需具备一定的时间和空间，目前购买前海住宅依旧仍以前海发展预期为主。

文/黄思琳 谢林晓

审读/马琳 戴士潮

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