11月27日，上海市住建委、市房管局、市规划资源局印发了《上海市租赁住房规划建设导则》（以下简称“导则”），以规范和指导上海市租赁住房的开发、设计和运营管理。

导则指出，租赁住房，是指上海市土地出让合同中明确要求房地产开发企业自持用于市场化租赁的居住建筑；分为住宅类租赁住房和宿舍类租赁住房。住宅类租赁住房主要供家庭使用，宿舍类租赁住房主要供多名单身人士使用。

其中，住宅类租赁住房应以中、小套型为主。小套套内建筑面积应在45平方米以内；中套套内建筑面积应在70平方米以内；套内建筑面积大于70平方米为大套，租赁住房最大套内建筑面积一般不超过70平方米。

宿舍类租赁住房每个居室人数不应超过8人，且人均使用面积指标不应低于4平方米，室内不应设置燃气管道设备以及有明火的灶具。宿舍类租赁住房应集中管理，其中集体宿舍应按门栋或层整体租给用工单位，原则上不宜直接面向个人或家庭出租。用工单位应加强对租住人员的管理，及时清退不符合租住条件的职工。

租赁住房倡导开放式街区设计理念，不宜设置全封闭围墙，同时宜设置与开放街区相适应的公共配套场地，如社区休闲活动设施、体育运动设施、共享单车、共享汽车停车点（场）等。租赁住房鼓励围合式布局，合理利用场地设置邻里交往活动空间，如独立占地的公共空间或半开放口袋式花园。

租赁住房应以南北朝向为主，允许布置部分东西朝向住房，同时应保证50%以上的套型至少一个居室的冬至日满窗日照有效时间不少于连续1小时。租赁住房鼓励垂直绿化、屋面绿化等多种形式的立体绿化，宜选择本地植栽，选择花木及色叶植物，增加景观层次性、色彩多样性和识别性，但不应设置采用自来水源的人工水景观。

导则要求同一幢建筑内不应同时设置住宅类租赁住房和宿舍类租赁住房，在一个项目中的房型种类不宜过多。租赁住房应以高层建筑为主，根据地块条件选择单元式、塔式或通廊式等经济合理的居住建筑类型，提倡“大开间”设计理念。

在公共区域，租赁住房应设社区接待服务用房（可与物业管理用房统一设计），设置接待柜台、休息接待签约区、公共卫生间等。租赁住房社区应设置快递收取件用房或可避风雨的区域位置，配置取件箱等设施，并可根据自身特点，结合共享经济的生活方式，鼓励创新设计，设置不同的公共空间、区域、用房及设施，比如设置公共客厅、公共厨房、公共书房、公共晒台等，以补充或提升其生活品质，满足租赁居住的不同需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从此类政策规定可以看出，其比较明确将住宅类的租赁住房和宿舍类的租赁住房进行了区分，有助于后续各类房企产品的设计。通过此类产品的设计，也能够较好地保障租客的权益。此次政策尤其明确，宿舍类租赁住房应集中管理，其中集体宿舍应按门栋或层整体租给用工单位，原则上不宜直接面向个人或家庭出租。后续对于集体宿舍的建设和投资，将成为产品细分领域的重点，类似宿舍的管理，或将和人才政策等紧密挂钩，成为相关企业可以积极关注的内容。（温红妹）