中房报记者 赵春林 长沙报道

2017年，王先生听信了销售人员的售后返租承诺，在长沙市望城区购买了大汉集团湖南百家汇投资有限公司开发的大汉金桥国际家居建材城3栋的商铺，并与湖南百家汇金桥家居建材运营有限公司签订了5年的《委托经营管理合同》，约定自2020年7月1日至2022年6月30日的年租金金额不低于购买商铺合同总额的8%，租金按季度支付。

王先生原以为可以收租金，给家庭、孩子、父母在生活上有一个保障。然而，像王先生这样的大汉金桥国际家居建材城的购房者，经常被拖欠租金。无奈之下，这些购房者不得不在红网《问政湖南》投诉，向市、区主要领导求助。

为进一步规范房地产市场秩序，切实维护好购房者的合法权益，湖南省住建厅日前制定发布的《湖南省商品房交易风险提示》指出，房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的，就是风险。

售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。

在房地产业内人士看来，这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。项目建成后，若经营不善或因位置偏僻、疫情等因素，则无法达到预期收益水平，无现金流兑付。

事实上，2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十一条即规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

“省级行业主管部门专门发文提示售后包租的风险，必将对商业地产市场产生影响，看来售后包租已产生严重后患。”大汉金桥国际家居建材城的购房者表示，售后包租是国家明令禁止的，地方政府部门理应果断查处并责令解除合同、及时善后。

除售后包租外，在《湖南省商品房交易风险提示》中，湖南省住建厅还提醒购房者时刻注意另外10个方面风险，具体是：一、房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的就是风险；二、房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的就是风险；三、房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的就是风险；四、开发企业以提供购房优惠为名只签订线下合同的就是风险；五、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的就是风险；六、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的就是风险；七、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺与商品房买卖合同内容或商品房实际情况不符的就是风险；八、房地产开发企业或中介机构协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格或者规避限售政策的就是风险；九、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的就是风险；十、开发企业代收住宅专项维修资金的就是风险。