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北京二手房市场实探 暴跌房源仅是个例

中国房地产网

2024-04-12 23:35

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赵星雯/发自北京


北京望京“某神盘”大降332万元、东南三环十里河一小区每平方米跌到3.6万元、南三环某项目砸盘单价每平方米至3.7万元……近期以来,北京多个二手房机构在抖音、小红书、微博等平台发帖,以低价成交房源不断渲染楼市大跌氛围,引发市场关注。


真实情况如何?3月份最后一个周末,中房报京津冀通过实地探访了解到,网上渲染的降价房源真实存在,但均是个别房源低价出售,整体一季度北京二手房交易价格波动不大,且3月成交量有所回升。


“只要成交量比较稳定,房价就不太会大降,除非没有成交,着急卖房的人才有动力降价。”多位二手房经纪人对中房报京津冀表示。


“跳水式降价”


多为急售个例


融科橄榄城位于北京朝阳望京板块,属于2006年~2009年次新房,因小区住宅规划、园林设计、物业养护好,且周边分布着阿里、美团等大厂,该项目始终保有较高关注度,被视为望京楼市“风向标”。


前不久,望京融科橄榄城一套房子挂牌单价8.4万元/平方米,相比过去每平方米10万+单价有了大幅下降,有博主据此形容“如今望京房价已经全面崩塌”。


附近做二手房交易工作的经纪人王强对中房报京津冀表示,这套降价房源确实存在,在2期某栋楼的5层,实际成交价是8.8万元/平方米,高于网传价格,且以这一价位成交的房源在小区也属于少数。


王强进一步解释,这套降价房源的出现有几个偶然因素:一是受其他成交房源价格影响,3月初,25层业主因为移民手续下来了,挂价1500万元的房子最后卖了1285万元;相似面积,当天又有个房源以1265万元总价成交,因这套房业主也着急卖,所以定价就比前面售出房源更低。二是这套房子前面有遮挡,影响采光,也是一个劣势。


即便对其他降价房源有了解,但当王强听到业主1220万元报价时,他用了3个字形容,“很意外”。


“这套房源一挂出去,50多组客户看房,业主觉得价格挂低了,后来成交价涨到1250万元,给了5个月周期,最终成交单价是8.81万元/平方米。”王强表示,这个价格对新挂出来的房源定价影响也较大,现在挂出来的三居室,1300万元出头就有希望买到。


关于网上相传的降价传言,王强觉得对融科橄榄城的热度提升有帮助,“过去一段时间该项目的带看量比不过旁边的保利中央公园,传言出来后项目的热度提升了,周末带看量有20多个,比保利高出不少来”。


位于北京十里河区域的弘善家园,由于是12000户的超大体量回迁社区,且租住人员复杂、多数户型采光差等原因,使其成为房价多年不涨的“洼地”。


近期,该小区因为低价房源也被关注,一套面积80平方米左右的两居室挂牌价仅311万元,折合单价仅3.8万元/平方米,成了社交媒体上被热议的超低价房源项目。


“这套房源成交价格比网传的还低,单价为3.36万元/平方米,成交价270万元。”北京十里河区域一位二手房经纪人张雷表示。


“能卖到这个价格,是因为这套房子是二类经济适用房,也不唯一,需要缴30多万元的税费,业主还要求全款不给周期,所以又便宜了20万元。”在张雷看来,这个成交价很正常。


弘善家园的房子除一居室外,几乎所有户型的南向窗户都面朝墙体,采不到光,一直比周边小区单价每平方米低1万元左右。“弘善家园的房价在十里河区域是个例,目前满五唯一的房源成交价基本在320万元左右,比网传的房源单价还是高不少。”张雷表示。


同样被自媒体及博主作为“北京房价急速下跌”的项目,还有北京南二环外的西罗园一套面积106平方米的房子,挂牌价399万元,均价3.7万元/平方米。


“当天就卖出去了,当时有30多个来看房的,挂牌价399万元,最后被第一个看房人买了,实际成交价390万元。”二手房经纪人张超表示,那个房子见不到光。


他说,实际暴跌房源还要看业主心态,同小区不着急卖房的现在挂价还有600多万元的,差别很大,“对于捡漏房也不是每个人都能捡上,得全款且随叫随到才行,不然房子就被别人抄走了。”


楼市企稳未形成降价潮


来自国家统计局的数据显示,2024年2月北京房价同比去年同期下降了5.3个百分点。对比今年1月,降幅为0.9个百分点。


二手房经纪人们也觉得,春节后市场普遍呈小幅下降态势,但没有网络渲染的那般波动剧烈。“去年弘善家园价格确实降了,去年的3月、9月各降了一波, 去年420万元成交的房子现在320多万元就能买,但是年后价格基本稳定了。”张雷表示。


据二手房经纪人王强介绍,融科橄榄城房源目前的挂牌单价在10万元/平方米,年后着急成交的单价一般在9万元/平方米,也不算大幅下降,且最近成交量上来了,大幅降价就更不可能了。


综合来看,市场成交价格与成交量呈强相关性,一旦成交量稳定,降价动力就不强了;如果市场成交一直低迷,降价就会出现。


数据统计,3月的最后一个工作日,北京二手房网签量968套,创造了近几个月来单日网签纪录;3月份,北京二手房整体成交14280套,数据虽不及往年同期,但较1月网签的12444套及2月的2126套,已止住下探趋势,并有小幅回升态势。


即便如此,北京二手房库存量依然处在高位,截至4月1日,贝壳找房平台显示的北京挂牌二手房约为14.61万套。


“市场的自我修复进入新阶段,随着市场交易规模与价格趋于稳定,购房者观望情绪有所减弱,会重启入市过程。”北京链家研究院院长高原分析。


对于最近北京成交上涨的原因,高原认为其中最主要一条是政策显现了效果。自去年9月份以来,北京先后出台“认房不认贷”、首付比例调整、降息、通州区限购调整等优化政策,激发了购买需求,使得市场有所提振。


首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为,北京楼市已基本“触底”,部分购房需求开始释放,刚需购房者已陆续入场,北京楼市肯定会回暖。


“目前二手房价格下跌的趋势还未完全扭转,但下跌幅度已微乎其微,房价两极分化趋势越来越明显。”购房者买房指导平台V房CEO司智认为,不过,居住属性强的优质房源价格已止跌,未来随着越来越多的购房者入场,价格应该会温和提升,‘老破小’还会降价跑量,有需要的购房者看到价钱合适的优质房源可以下手。


(应被采访人要求,文中王强、张雷、张超均为化名)


编辑:温红妹

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标签:北京
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