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西安楼市新政满月调查:来访量增加没有让楼盘“更好卖”

中国房地产网

2024-06-15 22:05

石青玲/发自西安

利好政策不断加持西安楼市。6月12日,西安下发了“以旧换新”方案细则,提到全市范围内“以旧换新”购买新房的,可按照“认房不认贷”政策,享受首套房首付比和按揭利率优惠;购买新房申请住房公积金贷款的,在原有基础上上调最高贷款额度;同时不再审查购房者资格条件。

5月9日,西安市发布新政全面取消住房限购措施。随后执行首套房15%首付政策,首套房贷利率也调整至3.55%。

在系列房地产利好政策推动下,西安楼市来访量出现了上升。根据克而瑞陕西统计,从重点项目来访及认购情况来看,市场呈现止跌企稳态势,来访量平均提高约2%。但是,来访量提高并没有在整体上促进项目的有效销售,据统计,5月西安新推盘3000套左右,去化率走低至30%以内。

“5月推盘节奏放缓,虽有新政出台,但当前项目还是以去库存为主,且新政初期客户的观望情绪持续,购买意愿并未出现爆发性增长,因此房企推盘较为谨慎。”克而瑞陕西分析认为。

进入 6月份,楼盘销售去化率仍没有得到有效改善,据陕西中原统计,6月3日~6月9日共有11个项目进行了集中开盘,去化率只有45%,环比下滑了16个百分点。

客户在减少——这是西安房地产行业从业人员共同的感受。多位房企营销人士表示,政策对市场的刺激有限,从案场来访情况看,热度不是很高。

“春节前,我们项目周均来访量可以达到600~800组,但现在只有500组,这还是在大力启用销售渠道的情况下的结果。”一位不愿具名的房企人士表示。

关注到楼市不断出台的利好政策,市民何雨动了换房的念头,她近期走访了不少项目,但最终却决定“不买房了”,在不买的多个因素中,既有房价过高、对未来收入预期不乐观、房价持续下行的原因,也有她对更多利好政策的期待。

“虽然首付降低了,但月供变多了,压力更大。如果确实需要买房,会多付些首付,以减轻日后还款压力。”何雨表示,家里只有一个人在上班,还有一个孩子在上学,虽然没有大的支出,但如果遭遇裁员压力就会变得很大。

有这种顾虑的不只是她一个人,作为西安市高新三期一名资深置业顾问,张勇服务过该区域3个以上项目,他表示:“购房者对高新三期的发展和产品都很认可,但部分客户觉得房价太高,透支了以后的生活,迟迟不愿下手。”

面对低迷的市场,房企营销措施也不断创新,希望可以刺激购房者入市。

6月10日,中铁建·西派玺樾流出了一张“王炸消息”海报,这则海报内容是首付15%,利率3.55%,前3年零月供。一位置业顾问称,目前针对上述方案,仅有浦发银行、成都银行两家银行可以做。

据上述项目置业顾问介绍,目前共有两种购房方案:一是购房者缴纳首付15%,将贷款年限缩短至27年,中间3年只还利息,不还本金,这3年的本金将平摊到以后的324个月中;二是购房者缴纳15%首付,之后的3年完全“零月供”,不过这只针对企事业单位人员,且公积金缴纳基数需在1万元以上、连续5年信用卡没有逾期记录的人士。

除上述方案外,西派玺樾还打出了“9.5折”促销价格,并赠送封阳台、铺设地暖等配套服务。在一位业内人士看来,该区域竞争激烈,各大房企产品、价格、配套等差别不是很大,只能卷“营销策略”,其他项目大概率也会很快效仿西派玺樾这一营销策略,但是效果还需观察。

2023年11月份,招商、中海也分别以11349.43元/平方米、11731.9元/平方米楼面价摘得西派玺樾周边两宗住宅用地,这就是目前在售的招商天青云麓、中海未来之境。这两个项目之外,该片区还分布有招商云兰、高科紫薇嘉境、龙湖青云阙昱府等项目,供应充足。

这些项目的产品设计也相差不大,如西派玺樾、天青云麓、中海未来之境都为第四代住宅,为了增强吸引力,各大项目在露台上做足了文章,如西派玺樾的露台较小,赠送面积少;天青云麓的露台不但达到了3米宽,同时还设计了南北双阳台、双露台,得房率较高。

在这样的市场环境下,区域一度打起了“价格战”,但最终被叫停,如今西派玺樾再出新举措也是为了助力营销。对于“前3年零月供”这一营销策略,西派玺樾置业顾问表示,目前咨询的人不少,但是还没有购房者采用。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为,该销售策略具有一定创新性,可能会从一定程度上缓解购房人还贷压力,引起更多人关注,有助于楼盘销售。不过,购房者买房前一定要充分评估自己的资金能力和未来的收入,不要过于乐观,更不要透支自己的购买力,量力而行。

也有银行工作人员提示:“这并不是减免利息,房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少,前期不还本金,银行资金占用时间长,还款总利息比等额本金还款高,长远来看利息就更多。”

尽管市场交易低迷,房企依旧对西安楼市抱有信心,“其他城市还不如西安,所以依旧会在西安拿地。”一位央企人士表示。另外一家重仓西安的央企负责人也表示:“西安对周边城市具有很强的吸附力,所以还是看好西安。”

编辑:何可信

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标签:西安楼市
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