康为/发自北京

上海住宅维修资金管理率先步入了规范化新篇章。

8月29日，上海市房屋管理局出台了《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，旨在进一步规范住宅维修资金的归集、使用和管理。规定详细划分了物业管理区域内不同住宅类型维修资金的首次归集原则，并明确了商品住宅、公有住房售后、公共建筑设施、机动车停车库以及非居住房屋的归集标准。此外，还对资金缴纳、账户管理、资金使用等方面做出了具体规定。

根据规定，商品住宅房屋维修资金的归集标准是按每平方米建筑面积成本价计价；公有住房售后房屋维修资金的归集标准则遵循上海市公有住房出售政策中的相关规定，包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金，这三项资金将合并使用。

同时，规定还重申了住宅维修资金的缴纳手续，分别对新建房屋首次归集和维修资金续筹方式进行了说明。特别是维修资金的再次筹集，管理规定中应明确维修资金日常补充筹集规则。如果小区维修资金余额不足首期筹集金额的30%，业主应按照相关规定、专项维修资金管理规约或业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，上海此次政策的出台响应了住建部房屋养老金三项政策试点导向，意味着上海房屋养老金建设开始正式加速，当前对住宅专项维修资金的账户进行整体梳理，为后续房屋养老金的全方位搭建建立基础。

另外，规定对历史遗留问题的处置也进行了明确。如：1996年6月10日前出售的内销商品住宅、2001年8月1日前出售的新建外销商品住宅的维修资金筹集，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、建设单位与业主大会协商一致的意见执行；1996年6月10日至2001年1月1日前出售的内销商品住宅、1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修资金筹集，按当时有关规定、协议执行。

同策研究院联席院长宋红卫表示，各区维修基金使用情况比较多元化和复杂，1998年之后部分房屋缴纳了住房专项维修资金，但是房龄较新的住房，比如5年以内的基本没有使用过；而有些老房子，比如原来的公房或者福利分房，当时是没有维修基金的，而本次政策可以看到，上海市基本所有住房的情况都顾及到了，尤其是存在争议或者当时没有缴纳这块资金的项目，资金的来源以及监管都有了相关规则。

一位了解上海维修资金情况的人士则表示，针对过去老旧小区商品房已经开展过维修资金补建工作。

随着存量住宅逐步迈入“中年期”，如何进行“保养”和“养老”已成为亟待解决的问题。与此同时，传统的住宅专项维修资金已难以应对不断增长的住房维修改造需求，其管理陷入困境。

以次出台新规的上海为例，一方面，住宅专项维修资金的使用频率和金额逐年上升，而维修资金的交款基数还停留在20年前的标准。根据2001年施行的《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》规定，对于新建商品住宅的维修资金是由房地产开发企业和购房人按照住宅每平方米建筑面积成本价的2%~4%缴纳。而目前对于新建商品住宅每平方米建筑面积的成本价，依然按照《关于发布2001年新建内销商品住宅建筑面积成本价标准的通知》中相关内容执行沿用1295元的计算标准。在物价持续上涨的情况下，1295元的首期维修资金缴纳标准与目前房屋建筑面积实际成本不相匹配，还将造成房屋首期维修资金归集额度与发挥维修资金保障功能的实际需求之间存在较大矛盾。

另一方面，维修资金储备日益减少，部分住宅的维修资金已跌破国家法律法规所规定的最低标准。例如，上海徐汇区凌云街道梅苑二居春华苑小区建于上世纪九十年代，小区一共8栋楼，276户业主，最初的房屋维修资金账户有134万余元。20多年使用下来所剩无几，续筹前维修资金一直靠停车费、门面仓库租金等公共收益支撑着。

据上观新闻报道，上世纪90年代建的沪上商品房小区，70%以上的小区维修资金已经见底，或者临近见底。为此很多小区尝试过一次性续筹、按项目续筹维修资金。但是效果差强人意，且不能从根本上解决问题。

严跃进表示，传统的住宅维修资金使用还存在效率不高的问题。

中信证券研究曾在2023年发布研报显示，我国有约一半的存量小区可能存在运营资金投入不够的情况，从而影响我国居民居住品质，大量小区 “未老先衰”，而如果只提升住房维修资金的使用效率，就有可能覆盖85%的小区持续运维问题。

以山东省为例，开源证券研究显示，截至2019年底，山东省维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。

对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，目前各地正处于维修资金管理的试点探索阶段，关于资金长期平衡方面，可以结合老旧小区改造来创造一些盈利部分，如社区食堂等商业设施和会所、商场的公共空间的运营等，产生可持续的现金流。