丨中房报记者 陈标志  海口报道

“被告对原告作出的行政处罚，是综合整个事实，不仅是接到消费者的投诉，原告的行为已严重扰乱了市场秩序，对其他房地产项目造成不公平竞争。”

“原告为什么不敢大张旗鼓地去宣传，因为开发商是房地产的行内人士，对相关法律法规比较了解，有意识地去规避风险，所以（这种违法行为）只能小范围地进行宣传。”

5月6日，海口市秀英区人民法院庭上，被告方称。这次的被告有些特别，分别是海口市市场监督管理局、海南省市场监督管理局。

他们是被海口北大华府楼盘开发商——海南恩祥新城实业有限公司（以下简称“恩祥公司”）告上的法院。诉因是恩祥公司被原海口市工商行政管理局认定“虚假宣传”，并“吃”下了一张50万元的罚单。

在申请行政复议而未获支持之后，恩祥公司不服，将上述省市两级市场监管部门直接告上法院。

此前，因购房纠纷，海口北大华府70余户购房者也先后将恩祥公司告上法院。其中，4月3日，秀英区人民法院将39宗情况基本相同的购房纠纷案件，做并案审理（中国房地产报微信公众号曾以《深度丨“丢失”的房间：北大华府四房变两房事变》《追踪丨虚假宣传扰乱市场，海南这家房企被罚50万元》等为题，报道了该楼盘的购房纷争）。

与海口北大华府相关联的购房纠纷案件，近期较高频率地出现在秀英区法院的庭审中，且涉及购房人数之多，引起了外界的广泛关注。

有法律人士认为，案件的最终走向，将会给海南房地产市场类似事件带来一定借鉴意义。

房企告政府部门

恩祥公司诉海南省市两级市场监督管理部门，源于一张50万元的行政处罚单。

“剧情”梗概是：2018年9月18日，根据海口北大华府购房者的投诉，以及海口市住建部门转来的“关于提请恩祥新城北大华府项目涉嫌违法违规行为查处的函”，海口市工商部门对北大华府售楼中心依法进行了检查，并于9月19日进行立案调查。

是年9月27日，海口市秀英区工商部门向恩祥公司下达了《询问通知书》；随后，秀英区工商部门对恩详公司和购房者代表进行询问并制作了《询问笔录》。

当地工商部门的一系列询问调查，持续了一个多月。当年11月1日，海口市工商部门向恩祥公司送达了《行政处罚听证告知书》，但恩祥公司未在法定期限内提出举行听证的要求。11月7日，海口市工商部门向恩祥公司做出了一份《行政处罚决定书》，责令恩祥公司立即停止违法行为，并对其作出50万元的行政处罚。

处罚决定书认定，北大华府项目开发商为了扩大销售、提高企业的知名度，对外进行与事实不符的宣传，其行为已构成了虚假宣传。

2018年12月19日，恩祥公司向新组建成立的海南省市场监督管理局提出行政复议申请，请求撤销海口市工商部门做出的上述《行政处罚决定书》。

2019年3月12日，海南省市场监督管理局做出相关《行政复议决定书》，认为海口市工商部门作出的上述《行政处罚决定书》，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，决定予以维持。

恩祥公司对此不服，随后将上述两级市场监督管理部门诉至法院。

开发商：我不是虚假宣传

庭审中，法庭归纳了双方争议焦点和法庭调查重点：原海口市工商行政管理局作出的行政处罚及海南省市场监督管理局做出的行政复议的行为是否合法；行政处罚认定的事实依据是否清楚、适用法律是否恰当、程序是否违法等。

原告恩祥公司方面认为，其不存在虚假宣传，购房者对涉案楼盘项目户型和空间改造是清楚的；被告适用法律错误，程序违法。

原告诉称，被告依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款对其处罚，没有事实和法律依据。根据我国《反不正当竞争法》第八条第一款的规定，“虚假宣传”的主要构成要件是，其宣传的内容为“商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉”。本案中，其宣传的内容为可“升级”为更大户型，仅仅是对商品房装修改造的设想、建议，不符合“虚假宣传”的构成要件。

在向购房者的宣传中，原告现场工作人员均据实相告，并无任何“欺骗、误导消费者”的行为。项目户型图明确表示“拓展空间约”多少平方米，并对拓展空间加黑标识，对户型的交房空间则白底标识，涉案商品房的交房面积和拓展面积、区域位置等信息一目了然，黑白分明，不存在误导。

现场工作人员亦明确做出讲解、说明，关于户型改造的设想等相关信息，购房者清楚无误方才购买，并与第三方装修公司签署装修改造协议，支付改造费用，业主明知且自愿接受，不存在欺诈。另外，涉案商品房项目的规划、报建信息为政府部门搜集和掌握的政府信息，相关权益人有权依法查阅。

原告还提及，原海口市工商行部门作出的行政处罚并未经过行政机关负责人集体讨论，该行政行为的程序是违法的。海南省市场监督管理局对该处罚未予查明和纠正，作出的复议决定也应予以撤销。

原告认为，被告作出的50万元行政处罚，严重影响到了原告正常的市场经营活动，属于较重的行政处罚。

被告：我的处罚有证据

被告海口市市场监督管理局等则表示，其认定事实清楚，适用法律依据正确，程序合法，且证据确凿。

被告认为，其对原告的违法行为性质、情节和实施依据认定准确。原告在户型宣传册中，将报建的结构加强板和阳台宣传为“卧室”或者“书房”，其行为是对房屋功能和性能的虚假宣传，被告认定开发商为了扩大销售、提高企业的知名度对外进行与事实不符的虚假宣传，违反了《反不正当竞争法》相关条款。

被告方面称，通过对购房者的调查，售楼中心的现场工作人员并未向购房者如实告知北大华府报建户型与户型宣传资料不相符和户型改造前后的具体情况，购房者在购房前后不清楚其中某些房间的功能是由结构加强板或阳台改造的，在已交付全部或部分购房款后，购房者看到合同才清楚实际与报建不符。

被告表示，户型图中其所谓的黑白区分，并非任何人都知晓其作用和表达的含义，且对所谓的黑白标识也未作说明，结构加强板或阳台户型宣传图上直接标识为“卧室”或者“书房”等，并未清楚标明是由结构加强板或阳台改造而成的。

购房者认为其签订的装修协议是对房屋进行装修，并支付费用，不清楚户型图上的“卧室”或“书房”是改造的，且在装修协议上未体现原告所提到的户型改造的设想等相关信息。

被告认为，原告的违法行为，经过其查明，自从2018年5月开始，为便于销售恩祥新城北大华府新开发的楼房，开发商在其售楼中心向购房者发放宣传资料宣传该楼盘时，有意隐瞒真实情况，以房屋中的一些空地可以改装成房间为由，在宣传资料中“升级”为更大户型图。

被告方面还表示，做出上述50万元的行政处罚，责令开发商立即停止虚假宣传违法行为，是经过行政机关负责人集体讨论的结果。