|中房报记者 梁笑梅  北京报道

12月11日，景瑞控股（01862.HK）股价2.7港元/股收盘。景瑞控股股价从上市当天股价迎来破发后，从此陷入了长年的低迷。

景瑞控股一直在寻求转型。景瑞控股方面表示，未来该公司坚定大资管战略转型之路，确保地产开发务实和现有品质的规模增长，同时以基金化方式坚定拓展存量资产业务。

10天前也就是12月2日，景瑞控股披露了2019年11月的营运数据，当月，公司合同签约销售额31.01亿元，同比下降2.73%。2019年前11个月，公司合同签约销售额累计206.31亿元，同比下降4.55%。

值得注意的是，今年3月，景瑞控股在业绩发布会中透露，2019年销售有望达到270亿元左右，可见离目标还有一定差距。

业绩下滑的原因有哪些。记者联系景瑞控股方面人士，截至发稿前，未得到任何回复。

业绩下滑背后的原因？

房地产项目减少

2017年是景瑞控股分水岭的一年，这一年，景景瑞控股陷入了瓶颈。

也是在这一年，景瑞控股推出了三大战略。开发模式上，加大合作开发的力度；业务范围上，不再局限于长三角，进军北京、武汉两大城市；业务结构上，在房地产核心主业之外推行多元化发展。

随着三大战略的提出，在该公司土地储备中，权益建筑面积在总建筑面积中的占比也呈下降趋势。2017年底、2018年底及2019年6月底，比例分别为57.22%、50.40%、51.92%。

房地产开发是景瑞控股的主营业务，主营业务占比的下滑自然导致营业收入的下滑。

对于权益建筑面积在总建筑面积中占比的下滑，景瑞控股在2018年业绩公告中表示，营业收入下滑的主要原因是房地产项目减少，以及合作项目增加。

地产分析师薛建雄认为，其实合作开发风险是加大的，因为这种合作降低了投入，但利润金额低。

一直以来，景瑞控股房地产项目均以独立开发为主。2014年～2016年底，权益建筑面积在总建筑面积中的占比分别为87.60%、85.73%、81.81%。

保守派

景瑞控股成立于1993年9月，总部设在上海。10余年时间才开始向全国布局。也就是从2005年始，全面布局长三角区域拉开了其全国化进军的序幕。2013年在香港上市。

给行业的印象是，景瑞控股保守稳健。

薛建雄告诉中国房地产报记者，景瑞控股是一家相对保守稳健的房企，这几年一直在转型。

2015年，景瑞控股提出以“定制”为景瑞核心突破点，根据用户需求对住宅进行包括“定制空间”、“定制装修”、“定制家居”、“定制服务”四类，从硬件到软件全方位的定制，并在杭州、上海等地项目陆续落地。

2016年，景瑞控股正式开启轻资产转型策略。在景瑞控股旗下设立景瑞地产、锴瑞投资、景瑞公寓、优钺资产、合福资本等五大平台。

值得一提的是景瑞控股至今已成立26年时间。作为行业内比较老牌的房企，其规模一直没有突破。到了2016年终于迈入100亿元大关。

数据显示，2016年景瑞控股销售额167.85亿元，同比增长92.93%，营业收入150.51亿元，同比增长161.30%；净利润1.06亿元，较上年的-3.53亿元实现扭亏。

2016年以后，景瑞控股营收增速开始下滑。2017～2018年营收分别为156.68亿元、112.68亿元。值得指出的是，2018年景瑞地产虽然实现252.36亿元的签约销售额，但营业收入降至112.68亿元。

薛建雄表示，他们以做低投入高利润项目为主，风险把控较严。所以扩张不会快，市场机会多的时候才会扩张。

同年，景瑞控股出现大幅裁员的消息。2018年末，公司员工有3546人，其中房地产开发、物业管理、其他业务分别有1173人、2131人、236人；2019年6月末，公司员工数降为2940，对应各版块分别为998人、1730人、212人。

资料显示，截止2018年12月，景瑞控股已进入18個城市，运营94个项目。

资本匮乏

今年以来，景瑞控股发债频繁。1月31日，景瑞控股发行将于2020年7月到期金额为1.5亿美元的优先票据，利率更是高达13%。4月，景瑞控股发行了一笔金额为2亿美元、利率为10.875%的优先票据，该等票据将于2021年10月到期。7月25日，景瑞控股发行了为期两年金额为2.6亿美元的优先票据，利率为12%，这也是其今年第三次发债。

2019年中期景瑞控股借款总额也由2018年末的187.01亿元增加至209.65亿元，同比增长12.1%。净负债率方面，也相应由之前的63.89%升至71.73%。三费费率更是出现了大幅攀升，数值高达27.59%，较之2018年末上升了15.41个百分点。

李宏伟添基伟业智力产业集团董事长李宏伟告诉中国房地产报记者，从近期景瑞控股密集发债，年息大多高于10%来看，景瑞地产高负债率、低现金流的困境并未改变。资本匮乏也成为景瑞地产规模扩张和业绩增长的痛点。

李宏伟表示，景瑞控股属中型房企，在港股资本市场市值只有35亿元，3倍的市盈率也较低，导致景瑞地产资本实力不足，很难快速拿地扩张，业绩规模也很难快速做大。