|中房报记者 唐珊珊 北京报道

时隔十年，大唐地产再度重启赴港上市，这张迟到的招股书背后是两家房企长达数十年的地产沉浮。

12月9日上午，大唐集团控股有限公司（下简称“大唐地产”）和其关联公司福信集团的官方网站双双处于“升级”状态，记者致电大唐地产，其工作人员回复称：公司系统维护中，暂时无法查看。

实际上，大唐地产正处于关键时期。11月29日，大唐地产向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。

“这次重启上市计划，作为大唐地产曾经的老员工，还是感慨颇深的，2008年那会儿如果上市成功，可能大唐地产就能扛过那场金融危机。福信地产也曾有类似遭遇，但他们扛过来了。福信集团并购大唐地产以后，这场上市局应该就开始了，现在的大唐地产，更像肩负着两位创始人的希望，如果这次能够成功IPO，对于大唐地产来说应该是一个重要的转折点。”曾在2003年就职于大唐地产，操盘过大唐世家的李享（化名）在接受中国房地产报记者采访时表示。

即使负重，也要狂奔

“其实可以看出，从福信集团并购大唐地产那刻起，就已经开始了长达十年的上市布局。首先要突破的就是规模，近几年可以看到大唐地产通过收购、获地开发、联营、参与旧改等方式加大了全国布局力度。”一位接近大唐地产的厦门本土开发商这样告诉记者。2008年，在福信集团完成并购后，同年底，大唐地产开始了外拓的步伐，首站选址广西南宁凤岭，并以此为突破口在广西区域迅速扩张。2011年，大唐地产由厦门扩展至漳州；2015年进入天津，2017年进入长沙。

根据招股书资料显示，截至2019年9月30日，大唐集团拥有69个由附属公司以及合营企业及联营公司开发且处于不同开发阶段的物业开发项目。其中，52个由附属公司开发，估计总建筑面积约为610万平方米，17个由合营企业及联营公司开发，估计总建筑面积约为170万平方米。直至递交招股书前夕，大唐地产还大量拿地，从2019年6月30日至最后实际可行日期，其获得16幅地块，共花了40.2亿元，总占地面积达到81.9万平方米。目前大唐地产已经布局厦门、泉州、漳州、福州、南宁、柳州、贵港、天津、长沙、西安、贵阳、莆田、北海、重庆、岳阳等城市，大部分土储集中于南宁、天津、漳州，分别占28.2%、16.7%和10%。

规模扩张之下，其销售业绩也呈跨越式增长。根据招股书资料显示，2016年至2018年，大唐地产销售额从86.1亿元增长至308.6亿元，年复合增长率达到89%，排名从第149位窜升至第77位，并在2019年年初喊出了3年实现千亿目标。同期，大唐地产营收从20.76亿元增长至54.96亿元，年复合增长率为62.7%。

像所有冲刺规模的房企一样，大唐地产终未能逃过高负债的“魔咒”。数据显示，2016年至2018年，大唐地产净负债率分别高达1085.3%、1087.9%和408.8%，同期有息借款总额分别为54.53亿元、91.45亿元和84.6亿元，截至上半年，大唐地产借款总额为75.98亿元。从借款的偿还期限来看，今年上半年，在大唐地产的借款中，一年内到期、一到两年内到期、两到五年内到期和五年以上到期的借款金额分别为17.3亿元、31.69亿元、25.3亿元、1.7亿元。而截至今年上半年，大唐地产的现金及现金等价物约为19.42亿元，在债务覆盖上略显紧张。从借款利率来看，在大唐地产八笔信托借款中，年利率在10%以上的信托借款有六笔，最高一笔年利率甚至高达14%。

“快速扩张之下势必会造成资金压力，现金流数据也不乐观。长远看，市场仍处于下行趋势，其项目分布又过于集中，未来可能会造成去化压力，只有加速周转才能减轻偿债压力。”宏源证券分析师朱琳在接受记者采访时表示。对于高企的负债，记者致电大唐地产上市部相关负责人，对方表示一切以招股书发布内容为准，对于未来是否会调整负债结构，对方未给予明确回复。

厦门地产沉浮往事

时间仿佛走了一个轮回，相比十年前的那场金融海啸，2019年的房地产市场也可谓险象环生，只是这一次，大唐地产不再是一个人。

今年上半年，大唐地产净负债率从408.8%陡降至185.6%，根据招股书资料显示，自2017年以来，福信地产不断将地产板块业务腾挪注入到大唐地产，使其资产总额增加；同时，大唐地产同期加速偿还借款，令有息借款总额逐渐走低，而这笔资金来源指向了民生银行。

根据招股书显示，2017年和2018年，民生银行提供给福信集团及其附属公司的贷款分别为15.06亿元和23.67亿元，这部分资金大多流向了大唐地产，2019年8月，民生银行再次授予了福信集团65亿元年度授信额度。值得关注的是，福信集团是民生银行发起人之一,也是民生银行的大股东。

“大唐地产在厦门当地很有影响力，福信地产当年并购大唐地产时做的最正确的一件事，就是保留了大唐地产的品牌。从大唐地产的股权结构来看，两者之间是关联公司关系，所以福信地产将地产业务全部注入大唐地产也可以避免同业竞争，未来对企业间规模发展更有利。”一位厦门本土房企财务副总监在接受本报记者采访时表示，在他看来，两家房企都成立于改革开放之初，房地产初兴的时期，他们的发展历程也是厦门房地产行业的缩影。

1995年，台中人余英仪和他的好朋友张富掌在厦门悄然出现后，一张窦尔墩脸谱开始演绎成为慢城厦门的城市图象之一,并沉淀为一种共同的城市记忆。此后不久，窦尔墩脸谱随着世纪初的楼市大潮迅速在各地抢滩登陆。从大唐世家到大唐国际，一个房地产帝国遽然兴起，并扩展到娱乐、教育、酒店等领域，就像当年的窦尔墩一样啸聚山林，称雄一时。

几乎在同一时间，厦门岛内群雄并起，2008年，荣登胡润百富榜的厦门富豪共有11位，其中从事房地产行业的便有六位，分别为福信集团的黄曦家族、明发集团的黄焕明、宝龙集团的许健康、源昌集团的侯昌财、鑫新景地房地产的钟江波、禹州集团福建房地产的林龙安。

作为一个西进大陆的台资企业，大唐地产虽然有很强的专业能力，但与本土房企相比，融资空间相当有限，资金问题如同悬在头顶上的达摩克利斯剑，让大唐地产在余英仪时代始终未能走出福建。这把剑在2008年金融危机时终于落下，余英仪猝然离世，其合伙人张富掌也在不久前去世于台湾，大唐地产自此风雨飘摇，直至福信地产出现。

福信地产成立于1993年，其创始人陈章辉曾与颜章根合股创办了祥业集团。相比地产，陈章辉似乎更爱金融。从祥业离开后，1995年12月，他率领福信参与成立了中国第一家全国性股份制商业银行——民生银行，此后，陆续投资了投资兴业银行、开封试验银行，交通银行，这一布局使福信地产在日后的资本市场如鱼得水。

然而祸福难料，2000年8月，陈章辉因病去逝，又赶上亚洲金融危机发酵，福信几乎陷入绝境。危机之时，作为“元老”之一的黄晞接任福信集团董事长，2011年1月，黄晞将业务的持续经营及管理委托予集团现任董事长吴迪。而吴迪正是主导并购大唐地产的关键人物。根据招股书显示，大唐地产上市前的股东结构中，控股股东为黄晞，持有77.79%的股份，吴迪则持有21.21%的股份。在吴迪的主导下，福信集团已经将地产板块业务完全注入大唐地产，如今的福信集团更像是一个巨大的金融后盾。对于福信集团现在的战略定位，吴迪在接受记者采访时表示：如今的福信集团，已经从金融、房地产和高科技三大核心产业发展成以金融为引擎、地产为主业、高科技为导向、贸易为助力、文体为载体五业并举的现代化综合性企业集团。

一纸招股书，十年上市局，大唐地产能否圆满？