|中房报记者 翁晓琳 深圳报道

深圳优质地段的土地是房企角逐焦点。12月11日前海自贸区宅地开拍，举牌过百轮，最终天健集团以39.31亿元拿下。房企热情的背后是经过五年开发，目前15公里的前海自贸区提前三年完成了每平方公里产出达100亿元目标。高产出的前海也聚集着4座超高层建筑，成为深圳新的天际线聚集地。

按世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）的标准，超过300米的建筑即为超高层建筑。其2018年报告显示，中国的88 座超高层建筑中，有 14 座在深圳，占全球总数的近10%。

作为全国超高层建筑最多的城市，据中国房地产报记者粗略统计，截至2019年12月11日，深圳超高层建筑已竣工达19座，在建中有17座，另有2座已有规划还未开建的。换句话说，地少人多的深圳，聚集着近40座的超高层建筑。

（深圳300米以上建筑竣工、在建、规划中统计，数据来源：公开资料）

地标建筑品牌效益

从1985年的国贸大厦保持了“中国第一高楼”到1996年地王大厦曾成为亚洲最高楼，再到2011年441.8米京基100的落成，再到2015年近600米高的深圳平安金融中心的出现，超高层建筑就不再是普通的写字楼、对于房企来说，在深圳拥有一座自己的超高层建筑，意味着拥有更多的话语权。

平安不动产对中国房地产报记者表示：“30年来中国平安不断从深圳这片热土上汲取养分，深圳的城市地标也镌刻着‘平安’的印记。平安金融中心是深圳的建筑地标，更是创新精神的地标、发展高度的象征。”

该项目的成功打造也有利于平安不动产进行异地复制，“这栋楼所代表的一流的设计管理、工程管理、运营管理品质以及一流的科技运用。未来，中国的一线城市和重点二线城市都能看到平安打造的高品质商业地标，我们希望构筑起一流的办公和生活空间。”平安不动产对中国房地产报记者直言。

相同想法的还有世茂集团，其2017年12月以总价近240亿元拿下深圳龙岗区的深港综合体项目。龙岗区作为深圳“东进战略”的主引擎角色，拿地要求中要建造深港国际中心。在拿下上述地块一个月后，其又在深圳另一个“东进战略“中心坪山区拿下一宗商业用地，拿地要求中也有建设一栋高度不低于300米的建筑。

中国房地产报记者了解到，目前上述两宗地块均已开工。虽然其早在2013年摘得前海地块，进入深圳市场，之后四年间专注做该项目的前期工作。拿下上述两宗地块，也是让深圳人加深印象。

世茂集团对中国房地产报记者表示：“在集团看来，湾区时代到来，城市发展迎来全新机遇。粤港澳大湾区的未来，是实现人流、物流、资金流的高效互联互通，世茂积极投身粤港澳大湾区的建设，深圳前海、龙岗、坪山，一城三塔，构筑城市新地标，赋能城市发展，打造城市名片。”

标志性超高层建筑是城市及区域名片，也为房企增加影响力。莱坊深圳董事总经理及华南办公楼服务部主管简家宏对中国房地产报记者表示：“深圳受土地供应的限制，中心区只能往高处发展。目前打造超高层建筑的房企，正在经历一个建立自身品牌形象，亦或是自用总部大厦办公的过程。”

高容积率下产业聚集

除了品牌效益，房企“向天要地”也是土地集约高效利用下不得已而为之。据中国房地产报记者统计，目前建好的18座超高层建筑聚集在福田区、罗湖区、南山区等中心区域，而供地来源主要是城市更新。

对于房企来说，城市更新项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，项目被建成利润率更高的豪宅，而自持部分则往往被建成了超高层建筑。例如京基集团2004年在操作蔡屋围金融中心旧改项目时就遇到了要求近2000万元天价赔偿的村民，拆迁成本高企下，其在蔡屋围打造了京基100大厦和KKMALL购物中心。

这也成为了京基集团重要的持有型物业，同时聚集了一批的金融企业，也带动了该片区的发展。有接近京基集团的人士对中国房地产报记者表示：“京基100空置率维持在低水平。除了部分直接出租，一些是打包给代理出租。加上有商场和五星级酒店，这都能带来稳定的人流和收入。”

同样的，平安金融中心作为深圳天际线，据中国房地产报记者了解，大楼的出租率也稳定在高位。

平安不动产方面对中国房地产报记者透露：“深圳平安金融中心综合体项目，作为平安集团的总部，有一半以上的办公是自用。而裙房商业十分丰富，有餐饮、购物、娱乐。北塔可容纳3万多人同时工作、南塔的柏悦酒店也将填补福田区高端酒店设施相对陈旧、高端品牌不足的现状，在一定程度上推动了深圳城市格局的演进。”

事实上，在深圳高房价和高地价衬托下，超高层建筑的价值更为凸显。政府也在规划中给了这些建筑定位。例如罗湖区的湖贝、蔡屋围两大统筹片区中的华润置地的湖贝塔，京基集团的寰宇项目、晶都项目，承载着打造金融商业核心区的目标。

深圳吸引了越来越多的金融、科技企业的总部落户。戴德梁行数据显示，截至今年第3季度，深圳大宗交易成交额已达311亿元，其中总部企业自用考虑而购置的占比达到了四成。

单单前海15平方公里的土地上，今年将新建成36栋建筑，新增建筑面积163万平方米，世茂、卓越、华润、鸿荣源等4栋建筑高达300米，另有11栋200米左右高楼建成或封顶，为企业入驻提供了办公、生活空间。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥对中国房地产报记者表示：“对于房企来说，销售租赁市场有一定支撑，未来运营风险可控。深圳是经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市，拥有发达资本市场，持续发展潜力巨大。每年孵化大量的中小企业上市，总部需求和办公物业需求大，物业交易比较活跃。”

光彩下的压力

众所周知，摩天大楼的前期投入成本十分之高，每平方米的造价超过一般建筑的两倍甚至三倍。尤其是前海、后海的办公楼，政策指向需要长续运营。对于房企来说，不仅要应对资金沉淀、建造施工等问题，还有建造完成后运营管理、租金回报等难题。

第一太平戴维斯数据显示，深圳今年第三季度写字楼新增供应达到了69.1万平方米，是去年同期的三倍。而写字楼租金为208.3元/平方米/月，环比下跌5.2%，尤其目前超高层建筑集中的区域福田区南山区下跌明显。

陈厚桥对中国房地产报记者直言：“如果将高层项目作为一个单一个体，没有公寓、商铺尤其是住宅进行销售，短期内是很难回本。运营超高层建筑需要做的是的做好市场研究，确定项目定位，以及产品定位。”

今年上半年出现了位于南山区的华侨城大厦以120亿元出让了该项目60%的股权给中国人寿。业内的猜测是为了释放资产价值，进行资金回笼。

简家宏也对中国房地产报记者直言：“从拿地开发到建成普遍要5年时间，加上运营时间，超高层建筑收入回正总体需要15年以上。想要运营好，在建造初期就要多方考虑，如超高层建筑核心筒的结构要比普通高楼大，导致使用率会低15%-20%，所以在设计楼层平面时需要考虑进去。”

不过对于在全国范围内，已经建成超过200米的地标8座，在建10余座的世茂集团来说，有自己的解决方式。以深圳龙岗项目为例，面对239亿元的高地价，其为了降低资金成本，通过增资方式引入新股东，又进行了股权质押进行融资。

世茂集团旗下的世茂房地产今年前十一个月销售额达到2277.3亿元，正式踏入了两千亿阵营。获得优质土储成为了其业绩快速增长的重要基础。世茂集团董事局副主席许世坛曾在业绩会上透露：“龙岗这个项目做好之后，预计可供货值超过700亿元，一年收租就可以达到30亿元以上。”

世茂集团对中国房地产报记者解释称：“集团多地打造的众多经典项目逐步成为城市产业升级和区域经济发展的重要载体，将充分发挥自身多元业态经营及核心优势资源整合的多重优势，持续深度洞察城市生活需求，布局多元产业，为城市发展升级不断探索新领域、新模式。”

对于热衷在深圳建造超高层建筑的房企来说，盈利问题并没有阻止建设热情，而向空中要空间的发展模式无疑是深圳目前最科学的选择。