新城控股商开设计研发中心总设计师 朱迎松

“目前中国经济正在回暖，商业正在回潮，零售正在回归。”

10月24日，由中国房地产报主办的“2020中国房地产设计创新峰会暨中国房地产产业链大咖思享汇”（点击蓝色文字了解更多论坛详情）在上海召开。新城控股商开设计研发中心总设计师朱迎松带来主题为《后疫情时代商业地产趋势》的发言。

他表示，“双循环”发展格局是我国经济发展重大商业战略，商业地产的发展应紧扣“双循环”经济战略。此外，他还认为，在目前新秀崛起、零售升级、跨界融合的大背景下，商业地产的发展趋势表明需求不会消失，只会转移。

中国经济趋势稳中向好

朱迎松表示，今年3月，托马斯?弗里德曼提出“当今世界面临一个新的纪年方法，“新元前”（即新冠状肺炎元年之前）和“新元后”，商业进入VUCA时代。VUCA时代指得是经济环境瞬息万变，竞争格局错综复杂，信息爆炸即增加了市场透明度，又使市场参与者容易掉进数据旋涡，时间与速度成为万事万物发展最重要的变量。

接下来，朱迎松分析了疫情对于中国经济的影响。他表示，随着国家政策的调整和疫情防控常态化，中国是为数不多的GDP正增长的国家，目前经济趋势稳中向好。

“在今年上半年中国经济虽然遭受了重创，但是在强劲的货币和财政支持下开始反弹。此外，亚行预测2020年中国的消费和对外贸易都会出现复苏，也就是说‘三驾马车’都有机会。”同时，朱迎松表示，要保持宏观杠杆率的基本稳定。

他认为，由于今年提出了稳杠杆的概念，预计实体企业的融资和环境将会得到改善，调结构、保增长的动态平衡将成为宏观经济与政策的主线，中国的新时代已经来临，新经济的实施迫于眉睫。

通过对比2019年10月至2020年9月中国零售销售月率环比和年率同比数据，以及这期间中国商业信心指数和中国消费者信心指数数据，朱迎松认为，中国目前已经进入最长时间的消费增长状态。

“中国有最大数量的消费群体以及最全的品类产业结构，从数据中可以看到，我们消费者的综合信心指数目前是排名全世界第一，因此扩大内需、结构重调也是要我们所要思考的问题。”朱迎松称。

市场表现未来可期

在目前经济回暖、商业回潮、零售回归的大环境下，在后疫情时代商业地产该如何变革？

朱迎松从行业、路径、案例三个维度阐述了自己的观点。

首先关于行业，朱迎松从后疫情时代行业危与机的转化、市场表现和企业形势分析了行业现状。

疫情期间，朱迎松做了一个数据统计：3个月，有2996家饮食公司破产、11000多家旅游企业倒闭。他表示，在后疫情VUCA时代，行业面临的是格局复杂不明确、形式模糊不稳定。

疫情之后，朱迎松又做了一个数据统计，这些数据表明市场表现未来可期。

朱迎松通过分析数据发现，消费反弹内需增长是商业地产机会，社区商业新生态也是一个机会，包括平台消费新需求。如：疫情之后旅游行业恢复，餐饮、酒店、住宿迎来爆炸式反弹消费。“十一”假期最新数据显示，酒店行业和餐饮行业较“五一”期间分别增长70.75%和30%以上，零售消费金额增长90%，百货超市均有涨幅达到30%以上，教育、健康都有较大的一个增幅。

面对后疫情时代市场反弹和消费增长，朱迎松表示一些商业地产企业做出了新的战略调整。如中骏地产提出了“百城计划+一体两翼”发展策略、华润置地提出了“向新而行”发展策略，以城市公共利益为优先，注重各类业态的完善协同；万达提出了疫情后“轻装上阵”的发展策略；宝龙提出“1+1+N”发展战略，未来五年，每年要保持20个项目扩张，在长三角范围内开超过150个购物中心，且自持购物中心至少占100个。

商业地产需求不会消失只会转移

在新秀崛起、零售升级、跨界融合的大背景下，朱迎松认为，商业地产的发展趋势表明需求不会消失，只会转移。

在他看来，转移的路径有三条，分别是依赖路径、生态路径、输出路径，同时也有三个轮子，即循环驱动双轮、线上线下双轮、消费跨界双轮，这也是商业地产发展的三个新趋势：

新趋势一：双循环经济拉动下的商业地产依赖路径。

朱迎松认为，“双循环”发展格局是我国经济发展重大商业战略，商业地产的发展应紧扣“双循环”经济战略。

关于“双循环”发展格局对商业地产的支撑，朱迎松认为有四点：一是巨大的商业市场优势；二是完善的商业链优势；三是多元的产业发展优势；四是增长的空间价值优势。

新趋势二：线上线下流量拉动下的社群生态路径。

朱迎松表示，无论是在疫情期间还是在后疫情时代，大多数头部商业房企纷纷开通了抖音直播、线上微店、商户小程序、商城APP等助力品牌商户抢占流量、创建朋友圈、搭载社群文化，以此来拉近商户与消费者的关系、建立稳定的沟通渠道。

他认为，商业地产应积极引导社群流量新生态。

新趋势三：消费跨界下未来社区商业地产的输出路径。

朱迎松以目前消费升级为例分析道，关于消费，目前很多公司都提出1.0、2.0、3.0、4.0概念，一开始是基础消费，是为了生存生活的消费；有一定物质基础后开始体验消费；之后是场景消费。那么在疫情后商业会怎么发展？朱迎松认为，要消费跨界。

他表示，几乎一夜之间，各大房地产公司都成立了产城投资部门，开始双轮驱动、需求共生、跨界融合，“所以疫情后商业地产发展应寻求多元共生，从需求端整合资源，从消费端相互渗透跨界融合。”朱迎松总结道。

同时，朱迎松认为，商业地产应积极打造多元平台新消费。“新城市拓维、新跨界组合、新社区进化将是未来趋势。”