越秀地产首进深圳，近日宣布位于尖岗山的项目和樾府即将面市。该项目地块即是2019年6月24日，越秀通过招拍挂拿下的尖岗山地王，其可售楼面价就达6.68万元。

而纵观宝安区尖岗山片区，目前轨道交通不便，优质商业、教育配套尚未完善，据行业内资深投资人表示，就五年内的投资潜力而言，和樾府不及真正位于前海中心、宝中等区域的中高端项目。

作为起源于广州的地产公司，越秀地产始终缺席于深圳。而和樾府开售是否会被深圳人买账，越秀深圳首秀会否顺利？这让人们不得不为它捏了把汗。

据了解，越秀和樾府预计于本月22日同步开放展示中心及样板间。

越秀和樾府位于尖岗山大道和卧龙二路东南交会处，项目占地约3.88万平方米，地块总建面约12万平方米， 根据越秀和樾府今年2月27日拿下的工程规划许可证显示，该项目最高将建34层，共7栋，户型面积为110-170平方米，整体容积率3.12，目前处于前期施工的状态。

从交通出行来看，该项目周边的公共交通非常不便，让人感觉与大深圳整体交通不相匹配。无论是距离既有的地铁5号线（兴东站），还是建设中的地铁12号线（宝安客运站），越秀和樾府与其距离均超过1.5公里，从这一点看，轨道交通的支撑作用较弱。

由于片区内还尚有较多未开发的新地，其与周边片区相对隔绝，片区商业匹配相对不足，部分配套需靠周边的西乡、新安、宝中等片区的支持。

此外，该学校对应的是新安中学集团外国语学校，从现有的相关资料可查，该学校教学质量尚处中等水平，至今没有特别亮眼的表现。没有好的教育配套，对深圳人来说，其投资价值就略显逊色。

越秀地产作为广东省房地产行业著名的国企，近5年来，较为保守的经营理念导致其业绩增速及销售规模连年“掉队”，风光不如往日。

越秀地产成立于1983年，前身为“越秀投资有限公司”，1992年12月15日在香港联交所上市。

曾几何时，越秀地产是中国跨国公司20强企业越秀集团旗下地产业务旗舰、全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、同时也是目前内地第一家拥有香港房地产投资信托基金的香港内房企，众多头衔的加持，让该企业在当时风头无两。

但从过去5年来看，2015年至2019年，越秀地产的表现欠佳，首先，这些年的签约销售金额相比曾经的“小弟”，增速缓慢：分别为248.53亿元、302.52亿元、408.69亿元、577.83亿元和721.14亿元，同比增速分别为21.7%、35.1%、41.4%和24.8%，其中去年的增速较2018年减少了16.6个百分点；签约销售面积分别为227.21万平方米、233万平方米、222.01万平方米、276.89万平方米和349.05万平方米。

越秀地产的发展速度与一些小辈房企比较而言，也出现销售额排名连年下滑的困境。早在2014年，越秀地产的销售额就为220.14亿元，居行业第31位，这是其迄今为止最好的排名，同期，旭辉控股的销售额为212.06亿元，阳光城则为230亿元，三家房企可谓并驾齐驱。

而到了2019年，旭辉控股的销售额达2006亿元，阳光城则达2110.31亿元，而越秀地产仅为721亿元。可见，五年下来越秀地产已明显“掉队”，若想再与前两家房企并驾齐驱压力重重。

其实早在2017年业绩发布会上，越秀地产就曾提到要在2020年冲刺千亿目标，几年过去，越秀地产的千亿目标仍未实现。

据悉，越秀地产综合考虑了疫情因素，将今年的销售目标定为802亿元。而根据其此前发布的数据表示，今年上半年，越秀地产连同合营公司项目的合同销售额共375.61亿元，同比增长约2%；累计销售面积共151.91万平方米，同比下滑约7%。至此，其完成今年目标802亿元的46.83%。

加以今年的疫情因素影响，其若想在年底实现冲刺千亿的目标，或许在很大程度上，落到了深圳越秀和樾府销售业绩的重担之上。

对此，中国豪宅研究华南院长图腾镜认为，越秀地产早年未像碧桂园、恒大那样，提前布局深圳，总体营业额下滑，这由于越秀一直守住广州的“一亩三分地”导致的。

如今，由于越秀地产比其他开发商的节奏慢了一拍，造成其在深圳的土地储备不足。

时间还是拨回到2019年6月24日，回想起来，越秀通过招拍挂获得该地块还有一个小小的插曲。2018年，在尖岗山同一位置，深圳挂牌出让过A122-0357宗地，但最终惨遭流拍。

2019年，A122-0360宗地在原A122-0357宗地的基础上，扩大了约一倍的用地范围，砍掉了苛刻的物业指标要求，以较为纯粹的“居住属性”重出江湖。

6月24日拍卖当天，A122-0360在竞价开始5分钟后便达到最高限制地价，最终历经32次举牌，越秀地产以59.08亿元竞得，条件是配建19610平方米人才房，楼面价6.68万元，成为该片区响当当的“地王”。

然而，选择豪夺地王，意味着高投入与高风险并存。每一个地王的诞生，不仅要付出真金白银的代价，还要经受时间与风云变幻的政策考验。

从该尖岗山片区部分豪宅项目的挂牌价来看，如今，新世界名镌高层约为10.1万元/平方米，招商华侨城曦城1-4期别墅12.2万元-14.9万元/平方米，5期别墅16.7万元/平方米，6期高层9.4万元/平方米。中海九号公馆别墅13.2万元-15.7万元/平方米，高层10.2万元/平方米。

对于越秀和樾府的产品定价策略及投资前景到底如何，深圳地产行业多位专家大咖发表了不同看法。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，越秀集团作为广东老牌国有地产企业在广东省内地位非常高，但是这些年以来对于进入深圳太过谨慎，有一定回避竞争的潜意识存在。然而，如果长期忽略深圳，无论对于品牌塑造，或者寻求利润扩张，越秀集团都存在一定的缺失。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，从产品定价上，越秀地产作为老牌国企，在限价背景下，为了不给地方政府带来麻烦，预计其豪宅产品定价不可能太高。

另外，越秀一方面为了在深圳房地产领域站稳脚跟，另一方面也要考虑后续参与深圳城市更新、开拓市场奠定基础。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、同致行（中国）董事长王波认为，越秀作为外来地产开发商，在与深圳深耕多年的本地开发商竞争上，需要付出相对更高的土地成本，但越秀如果能做到口碑与销售开门红，后续还有机会。

面对深圳风云变幻的房地产市场，加之目前的限价政策，和樾府的面市能否被深圳购房者所接受，打响越秀首进深圳的头炮，还值得检验。