中房报记者 付珊珊丨上海报道

6月16日20：05分，潘石屹通过微博默默转发了一条消息。

转发的消息是：6月16日，黑石（NYSE:BX）发出全面收购要约，投资SOHO中国有限公司(SEHK:410，以下简称“SOHO中国”或“公司”），以取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

这条消息此前以中英文形式发布于SOHO中国官方微信。这意味着传言已久的SOHO中国的结局终于来了。

这次交易，潘石屹张欣夫妇套现142.8亿港元，尽管将保留9%股权，但将双双退出SOHO中国董事会。

几经调整，潘石屹以出售控股权方式与SOHO中国作别。

受黑石收购影响，6月17日，SOHO中国复牌即暴涨超过25%，截至当日收盘收报价每股4.6港元，单日上涨21.05%。在SOHO中国6月15日临时停牌前，SOHO中国股价已现“十连阳”，仅10个交易日股价就上涨约60%。

6月17日，中国房地产报记者就SOHO中国出售一事联系潘石屹，电话始终未接听。

潘石屹张欣夫妇甩卖SOHO中国引发媒体广泛关注，《潘石屹成功大撤退》《尘埃落定！卖掉SOHO中国潘石屹夫妇成功套现142.8亿港元》等报道纷至而来。

“从这次黑石接盘价格看，相比去年3月最开始打了8折，但对急于转让并决定退出房地产行业的潘石屹夫妇而言，他们的目的还是达到了。一方面是美元有贬值压力，人民币资产有吸引力，再加上潘氏夫妇急于将资产转移至海外，这对于双方来说都是个好买卖。”零售、品牌分销和商业地产专家丁利国认为，黑石捡了个便宜，潘氏夫妇卖了个安心。

市场亦有不同观点，认为这是一场“套利交易”。

曾经的潘石屹风光无两，是一代地产大佬，在海南房地产市场泡沫期积累了第一桶金并成功跳出，也是上海外滩地王之战等一系列传奇的缔造者。未来，他将以什么样的身份回归？

潘石屹的退意

房地产行业风风雨雨几十年，有人在激流勇进，有人却在急流勇退，显然，潘石屹属于后者。

潘石屹离场或许从其转型开始就埋下了伏笔。

潘石屹近年来争议不断，虽然是知名地产商，但最近几年他对中国房地产市场一直都不看好。

2007年，潘石屹曾表示，房价两大隐忧已出现，下跌现象已有表露。2010年，他说“土地比房子贵，房价如果一直维持不现实。”2013年，潘石屹在其微博中评论不动产登记“是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”2014年，他表示“中国房地产是泰坦尼克号，就要撞到冰山”。2015年，他预言房价还要降，并呼吁年轻人不要买房。2018年4月，潘石屹曾在其微博发文直言，房地产市场一天比一天畸形，有些地方已经违背基本常识，并通过视频分享了他的个人看法。在视频里，他用了很多尖锐字眼，但这一微博很快就被删除。

自2012年起，SOHO中国由散售模式改为自持出租；后从2014年起，潘石屹便开启“卖卖卖”模式，从非核心资产到核心资产，潘石屹已累计出货超300亿元。

最终，其一手创办的SOHO中国也被摆上货架。

2019年，SOHO中国开始寻找潜在买家，黑石、高瓴资本都与其传过“绯闻”，这其中又以黑石被传出频率最高。

2019年10月，有消息传出SOHO中国将向黑石集团出售资产。2020年3月，更具体的市场消息指出，黑石集团将以每股6港元价格收购SOHO中国，交易总价约为40亿美元。该消息一出，SOHO中国股票立即异动拉升，涨幅一度超过40%，但随后，公司紧急停牌，最终澄清该消息不实。

实际上，彼时SOHO中国确实在与黑石等潜在买家谈判，不过受疫情影响，双方谈判很快陷入停滞。2020年8月，SOHO中国宣布潜在谈判终止。

兜兜转转，最终潘石屹还是将SOHO中国卖给了黑石，但价格已较此前大幅压低。

一位熟悉商业地产的人士表示，SOHO中国核心资产均位于京沪两地，这次交易价格确实有点低。

根据SOHO中国2020年报数据显示，截至2020年末公司总资产707.04亿元、总负债331.57亿元、净资产375.47亿元。以出售价格计算的净资产折让率仅有57%，港股房地产上市企业净资产折让率通常在60%-80%。

在丁利国看来，SOHO中国二级市场估值一直低于净资产，因为其现金分红率低。内地资产价格高，但租金回报率低导致其资本市场估值不高。

虽然折价，但潘石屹却依然坚定离场，为何？

这或许也源于其性格和经历。有观点认为，潘石屹出身农村，虽然赶上时代洪流投身房地产赚得了第一桶金，但其思想中依然存在一股小农意识，且由于经历海南卖楼大涨大跌，也让潘石屹在日后房地产扩张黄金年代显得颇为保守，从而错失了发展良机。

除却骨子里的东西，潘石屹之所以坚决抛售物业乃至自己一手创办的公司，在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，主要原因还是出于对资产安全的担忧。

潘石屹是生意人，做买卖首先考虑到的是利益。其曾经算过一笔账，称中国的租金回报率偏低，即使是北京这样的一线城市，租金回报率不足3%，银行贷款资金成本最低也超过4%，亏损是意料之中。

“作为自持商业‘包租公’，SOHO中国没有再融资需求，在中国目前商办物业供求格局下，收益率无法覆盖同期以物业市值计算的银行贷款利息，盈利只能来自物业价值重估的升值部分，这个生意在财务方面是非常不划算的。作为上市公司，SOHO中国面临着维持即期业绩和股价巨大压力，近年来也进行了大额分红派现。在不融资情况下如此消耗现金，还要承担运营费用和上市公司维护费用，结果很清晰。”柏文喜表示。

此外，柏文喜亦表示，黑石作为全球最大房地产私募基金，管理资产规模约6000亿美元，其客户中不乏中国富人，也不排除潘石屹利用黑石之手进行资产腾挪这一可能性。

市场中也有类似代为收购代持传言。潘石屹此举是为自己设了一道防火墙？

黑石的盘算

黑石接盘SOHO中国的消息释放出来后，不仅SOHO中国股票大涨；黑石集团在6月17日收盘也上涨1.19%至98.48美元/股。

根据公告显示披露的细节，此次要约完成后，黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识，支持和加强公司的业务发展。

作为“华尔街PE之王”，黑石对房地产行业情有独钟，在黑石的历史中，投资不良房地产项目，是其发展壮大的法宝。据公开资料不完全统计，自2008年黑石完成第一笔投资起，其在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。

有意思的是，黑石曾经于2011年从中国撤资，在2013年就曾全面清盘自己持有的国内商业不动产，当时号称是“退出中国”。

不过2018年以后，黑石开始大量投资中国。仅2019年其就在中国市场斥资200多亿元买下多处商业房地产，包括美国商业地产运营商Taubman Centers的亚洲分公司Taubman Asia旗下位于中国的购物中心50%的股权、以15亿美元收购的位于上海市浦东新区的长泰广场以及以70.23亿港元从海航手中收购的香港国际建投69.54%股份。其更是在2020年第三季度在该领域奉献了近一半的收入，堪称“地产之王”。

黑石的野心不止于此。

2020年10月，黑石以12亿元人民币总价收购融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目。同年11月，富力地产发布公告，将所持广州国际机场富力综合物流园的70%股权转让给黑石，富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的30%股权。据公开资料显示，该物流园是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，此次交易已于今年1月完成。完成后，黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺。

黑石集团董事长苏世民表示，过去20多年，黑石一直在中国积极投资，因为看好中国的优质物流和房地产，并表示将来会继续在中国寻找具有吸引力的投资机遇，投向高质量的公司和地产项目。

这一次，SOHO中国与黑石都找到了最适合对方的方式。

将以什么身份回归？

潘石屹是一个很有戏的人。作为地产大佬，潘石屹跨界生活可谓丰富多彩，他玩微博、卖苹果、热衷慈善、做木匠，甚至还跨界影视。

潘石屹爱摄影，继拍摄了马云、李彦宏、刘强东、雷军等企业界大佬之后，镜头前的“模特”们变得更加丰富：有像郎朗、蔡国强这样的艺术家，有像王宝强、郭碧婷这样的演艺人士，还有像潘基文、陆克文这样的国际政界名流。

因为摄影，潘石屹还与郭广昌达成和解。潘石屹称，“原来很多不往来的朋友因为摄影成了好朋友，原来的仇人也变成了朋友，郭广昌因为外滩项目和我打了3年官司，一张照片，我俩化敌为友”。

对于爱上摄影这件事，潘石屹坦承：“虽然我是一个业余的摄影爱好者，但我仍想用镜头、用心记录下他们，记录下他们眼神背后的快乐与艰辛，执着与坚持，坦荡与从容。通过照片，记录下这些影响时代的人。”

除了摄影，资深大V潘石屹也会关注环保，会做慈善，加入比尔·盖茨的新能源基金会，捐款给去哈佛、耶鲁上学的中国学生。

潘石屹总是能触摸到时代的潮流，勇于突破自己，学习新的东西。“成功的人做新的事，成功不了怎么办？”潘石屹当然自问过。他努力地让自己归零。在金振业所著《潘石屹的坎》一书的描绘中，除了勇敢与远见，倔强与坚持也是潘石屹取得成功的重要原因。

潘石屹对野心勃勃的年轻创业者们这样说，“创业过程中，你所做的产品，你所提供的服务，一定要能够对他人、对社会是有好处的、有贡献的，这是一个大方向。偏离了这个大方向，无论其他方向做得多好，都不会成功的。”

谁也不会想到，从甘肃天水市走出来的幼年瘦小的潘石屹，经历风雨后，如今，已是身价上百亿元的地产大腕。就如《平凡的世界》中写道：“我是一个平凡的人，但一个平凡的人，也可以过得不平凡。”

如今，作别SOHO中国后，他将以什么样的新身份回归？