中房报记者 许倩 北京报道

因擅自划扣商品房预售资金，又一家银行被终止监管银行资格。

11月24日，福州市城乡建设局发布通报称，在项目未完成交付及不动产权首次登记的情况下，且该局已明确告知该项目属于有关保交楼例会重点监管项目，浦发银行福州分行仍擅自划扣预售资金3000万元用于归还贷款，其已违反相关文件的相关条款，被终止监管银行资格。

这不是个例。今年3月份，渤海银行株洲分行因擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，被湖南省住建厅暂停商品房预售资金监管合作。

保交楼资金挪用主体，一方在银行，一方在开发商。开发商擅自挪用预售资金行为，亦屡屡发生。

11月28日，湖北省武汉市住房保障和房屋管理局通报了8家房企违规行为，这8家房企均未协助购房人将房价款全部直接交存至预售资金监管账户，而是故意采取通过企业一般账户直接收取房价款方式逃避预售资金监管。这种套路是过去房企规避资金监管制度的常用伎俩。

“商品房预售资金监管从严是大趋势，主要目的是防止出现项目烂尾，这是维护购房者权益的有效措施，长期看有利于房地产行业健康发展。”一位金融从业人士称。

中国房地产报记者致电浦发银行福州分行表达了采访意向，工作人员表示会询问相关部门给予回复，截至发稿未收到回复。

保交楼预售款被挪用

资金预售监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施的第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

福州市城乡建设局发布的通报显示，由荣瑞（福州）投资发展有限公司开发建设的正荣观江樾小区项目，在浦发银行福州分行设立预售资金监管账户并签订《福州市商品房预售资金监管协议》。

然而，福州市城乡建设局在商品房预售资金监管检查中发现，在项目未完成交付及不动产权首次登记的情况下，且福州市城乡建设局已明确告知该项目属于有关保交楼例会重点监管项目，浦发银行福州分行仍擅自划扣预售资金3000万元用于归还贷款。

值得一提的是，这并不是浦发银行福州分行首次违规。通报显示，鉴于该行于2022年3月29日已被记录一次违规，根据《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》第十四条等相关规定，予以终止其监管银行资格。

福州市城乡建设局在通报中要求，各开展预售资金监管业务的商业银行应引以为戒，严格按照商品房预售资金监管相关规定，切实完善预售资金监管账户管理工作，保障购房人权益。

资料显示，正荣观江樾小区即滨江正荣府，项目位于仓山魁浦大桥与福泉高速连接线交叉口东北侧，项目规划高层21栋，叠拼20栋。截至目前，1933套住宅取得预售，可售住宅58套。

该项目背后开发商是正荣地产。2019年7月31日，福州举行土地拍卖，正荣地产旗下公司拿下其中一幅地块，取名滨江正荣府。项目宣传标语是，依靠福州大力引进的清华附中，9年一贯制学区，做高溢价去化；但要配比30%的安居商品房项目。

2020年6月开盘后，项目开盘价一路节节攀升，每平方米单价从2.76万元涨至2.9万元，再涨至3.2万元。即便是这样的高价，项目中高层产品去化率达到86%，别墅产品去化率达78%。

但自2021年10月开始，福州所有高热项目均陷入滞销困境，福州学区房信仰也被逐渐瓦解。滨江正荣府项目试图降价促销，但引发了早期业主集体维权，随后市场面传来该项目被约谈的消息。现在这一项目均价是1.23万元/平方米。

2023年8月29日，正荣地产发布公告称，公司合并范围内子公司新增11笔到期未能偿还的债务，借款金额合计28.18亿元。福州多个项目延期交房，高溢价“网红盘”滨江正荣府也出现变故，项目原定于今年6月30日精装交付，不出意外地延期了。

当时，据官方披露，该项目监管账户内资金充裕，正在进行竣工验收备案后的套内二次装修工作，预计10月30日会达到交房条件。

浦发银行的压力

浦发银行福州分行为何顶风作案？

经查发现，浦发银行福州分行擅自划扣保交楼预售资金用作归还贷款，有着自己的“难处”。

企查查信息显示，浦发银行福州分行有过3条失信被执行人信息，涉案金额共291万元。最近一次是2023年8月8日，执行标的270万元，执行法院是福建省福州市鼓楼区人民法院。

而正荣地产究竟欠了浦发银行福州分行多少贷款，不得而知。但按照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，重新界定了烂尾楼中不同债权之间的顺位关系——购房者债权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。即保交楼资金优先于债权偿付。

现在，“在企业及项目资金不足情况下，出现了银行为维护自己债权，单方面划扣资金的现象。银行也知道，如果这个钱用于保交楼资金，可能银行的债权就得不到保障了。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

李宇嘉认为，现在来看，商品房预售资金监管不是太严，而是过去太松了，没有监管到位，现在是正本清源。但也不能矫枉过正，一个项目预售证对应一个资金监管账户，不能跨项目监管，但现在确实出现了这个行为。比如开发商在一个城市的某个项目保交楼资金是够的，多出来的资金就应该允许开发商提走，但因为该企业在这个城市的其他项目预售资金不够，结果不能提取。

浦发银行福州分行至少有过5次行政处罚记录。最近的两次，一次是2021年12年31月，因未按规定履行客户身份识别义务，与身份不明的客户进行交易，被中国人民银行福州中心支行处165万元罚款。一次是2022年1月12日，因未严格按照项目工程进度发放房地产开发贷款，被中国银保监会福建监管局处以200万元罚款；负责人陈国贵被给予警告。

事实上，浦发银行旗下分支机构因违规行为已经多次被罚。

11月3日，因对浦发银行许昌分行流动资金贷款违规流入房地产领域及归还到期贷款的违法违规行为负有责任，杨森（时任浦发银行许昌分行对公客户经理）、刘占强（时任浦发银行许昌分行对公客户经理）均被警告。

今年10月24日，湖南省住房和城乡建设厅官网上，还出现了一封针对“上海浦发银行郴州分行违规放贷”的举报信，举报人是郴州市恒大帝景楼盘业主，显示“未处理”。

该举报信内容显示，本人于2020年9月份购买了郴州市恒大帝景三期楼盘期房10栋603号，在浦发银行郴州分行办理的个人商业住房贷款。项目规划户数1030户，目前已经逾期未交房。浦发银行郴州分行存在的违法行为是：1.未将按揭贷款资金发放至监管账户；2.违规在项目房屋主体结构未封前，违法发放购房按揭贷款，直接导致建房资金被开发商违法挪用，出现问题楼盘，面临烂尾风险。

国家金融监督管理总局发布通报显示，2023年第一季度，在股份制商业银行投诉量中，浦发银行投诉量3616件，占比12.5%，排名第二。

多项财务指标亦令人担忧。浦发银行三季报显示，前三季度营业收入同比下降7.56%；归属母公司净利润同比下降30.83%；加权平均净资产收益率4.32%，同比下滑2.37个百分点。