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存量房时代酒店成房企CMBS“新宠”

2019-05-28 17:36

中房报记者 翁晓琳 深圳报道


资产证券化正成为房企融资新渠道。去年长租公寓成为风口后,今年以酒店为标的资产证券化也开始受到房企关注。继4月绿城中国发行了15.92亿元规模的“中金-平安-绿城酒店资产支持专项计划”后,5月16日星河控股也发行了22.11亿元的“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”。


中国房地产报记者注意到,除了传统的商业综合体、写字楼、公寓外,酒店正成为房企新的选择。从去年下半年开始,多家房企发行了酒店CMBS(商业房地产抵押贷款证券化),从金融街、卓越、北辰实业到今年的绿城中国和星河控股。


不少房企正经历着商业地产存量大,融资渠道有限的局面,必须要通过金融创新来盘活存量,优化资本结构,降低资金成本。持有型物业中,绝大部分房企经营着酒店,从目前已经发行的CMBS项目来看,酒店因为收入稳定已成为了优质标的。

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试水酒店资产证券化


在房企眼中,从酒店来试水资产证券化,能更好促进房企的金融板块的成型。去年9月,卓越集团发行了深交所首单酒店类CMBS产品“湘财平安-卓越四季酒店资产支持专项计划”,规模15.85亿元。


卓越商业相关负责人表示:“未来一定要进行资本运作,卓越集团自身的多元化特点,囊括了资产管理、地产开发和金融板块。既擅长做开发做快周转,也可以做管理提升资产价值。资产证券化可以保持与很多相关行业伙伴沟通合作,也能打通投融管退的路径。”


第一太平戴维斯相关负责人指出:“酒店自2014年受消费政策影响,经历了几年的低迷,目前整体行业处于触底后反弹的初期,呈现入住率和房价双升的趋势,预计未来会有不错的经营态势。酒店类房地产良好预期及持续稳定的现金流,让该类资产也多受券商关注。”


房企也注意到了这一点。北辰实业去年12月底发行了“天风-北辰长沙洲际酒店资产支持专项计划”,规模10.5亿元。北辰长沙洲际酒店是其在北京外的重要固定资产。


北辰实业的管理层就在业绩会上直言:“稳定的租金收入为融资提供了重要支持,发展投资物业是公司应对融资收紧的措施之一。若是酒店发行效果良好,公司会陆续推进剩余120万平方米的商业项目证券化。”


酒店能更好“变现”


对于房企来说酒店作为典型的经营性物业,现金流稳定,市场数据较为公开,十分符合CMBS的要求,正成为了超越购物中心的更加稳定的投资性物业。


5月16日,星河控股用深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入为基础资产,发行“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”,规模22.11亿元。虽然星河控股拥有深圳TOP3的购物中心却没以此为标的,反而选取了丽思卡尔顿酒店。


星河金融控股集团相关负责人对中国房地产报记者表示:“商业物业抵押型的CMBS产品,对底层资产的入池标准相对严格,随着粤港澳大湾区国家战略的出台,该物业的估值在逐步上升。此外,万豪集团与星河集团联合下,酒店有稳定经营收入,在深圳五星级酒店入住率排名第一。”


据悉,2018年深圳星河丽思卡尔顿酒店平均每晚房价近1700元、入住率达90%、全年酒店营业收入超3.4亿元。“酒店营业收入一直在稳步增长,我们优先选取现金流指标良好、底层资产优质、市场认可度、美誉度高的酒店资产进行直接融资发行。”上述负责人直言。


绿城中国也是同样的想法。其在3月中旬,用旗下青岛李沧喜来登酒店、舟山威斯汀酒店以及沈阳新都绿城喜来登酒店为目标资产,发行了“中金-平安-绿城酒店资产支持专项计划”,规模为15.92亿元。


绿城中国对中国房地产报记者表示:“相比较公司旗下的商场、商业街、写字楼等物业,酒店均邀请国内外知名酒店管理集团经营,考虑经营成熟度、现有资产的回报率后,选取了本次的入池资产。这些资产也逐步进入经营的稳定期,可满足投资人的需求。”


有券商人士对中国房地产报记者分析:“CMBS采用最新的物业估值,可以获取更多资金,融资规模最高可达标的物业评估价值的70%。资产证券化为酒店持有者找到了新的盈利点。而且目前交易所基本不关注募集资金用途,相对来说约束力较小,从发行的CMBS产品上看都能做到12~18年的期限,相对的经营性物业贷则最多不超过10年。对于融资人而言是一个非常好的降低融资成本拉长融资期限的途径。”


此外,对于房企来说,从酒店切入更能盘活其商业资产。和星河控股选取了一线城市核心位置的酒店不同,绿城中国此次选取的三家酒店主要位于二三线城市。


中国房地产报记者查阅了绿城中国2018年年报发现,截至2018年末,绿城中国有112个项目,其中物业类型包含酒店的有6个,主要在长三角和环渤海区域。位于一二线城市的酒店较少,主要在三四线城市。


酒店作为典型的重资产产品,较之每年的收益,酒店的建造、运营、维护成本都是巨大的投入。据戴德梁行数据,国内相关酒店的回报率约在 4%~5%。


绿城中国并没有透露此次选取的三家酒店的具体回报率和营业收入,但对记者强调称:“从沈阳到海南均有绿城在营酒店,这些酒店资产即是绿城重要资产,但也沉淀了建设资金,为了盘活酒店资产故而开展 CMBS 项目。”


有投行人士对中国房地产报记者分析:“CMBS能促使房企由重资产向轻资产模式转变、提升物业资产的流动性。对房企来说,引入长线资金和机构投资者,能解决商业地产行业的资金久期错配问题。这也响应了国家提出的‘盘活存量’的目标。”

编辑:本站编辑
标签:酒店 房企 CMBS 资产证券化
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