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一波三折蓝光嘉宝终圆上市梦

2019-10-14 19:13

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编者按  

从滨江服务、奥园物业,到保利发展、时代邻里、鑫苑物业。2019 年下半年,内地物业服务公司赴港上市热潮还在持续。在房地产 市场由增量发展转为存量运营的大趋势下,物管企业正在积极地借助资本力量形成稳定的行业板块。


|中房报记者 唐珊珊 北京报道

  

几经周折,四川最大的物业服务商蓝光嘉宝终圆上市梦,即将借力国际资本市场走出蜀地。

10月8日,二次通过聆讯的四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(以下简称“蓝光嘉宝”)发布公告,披露于2019年10月8日至10月11日招股,预计10月18日上市。公告显示,本次IPO,蓝光嘉宝拟发行4291.62万股H股,其中香港发售429.18万股H股,国际发售3862.44万股H股,以及15%超额配股权。据悉,蓝光嘉宝每股发售价为30.6~39港元,以中间价34.8港元计算,净募资约13.85亿港元,高于此前已完成IPO的物业管理公司平均8.86亿港元的募资额。

走到这里,作为蓝光发展国际资本棋局中的重要棋子,蓝光嘉宝已经成功拿到资本市场入场券,但能否得到资本的认可,还要看10月18日认购情况。近两年内地融资环境趋紧,分拆物业赴港IPO成为众多房企曲线之道,然而经济下行环境下,资本也愈发谨慎,在去年上市的物业股中曾一度出现认购不足、破发的尴尬情况。

“物业股一直是冰火两重天,即便是今年赴港IPO物业股中市值最大的物业股,30.6~39港元的发行价也不算低,此次能否顺利募资,不仅意味着蓝光发展冲击千亿再添筹码,也意味着蓝光嘉宝未来能否在资本助力下摆脱对母公司的依赖,独木成林。”华创证券分析师在接受中国房地产报记者采访时表示。

蓝光嘉宝首席财务官张强在接受中国房地产报记者采访时表示,蓝光嘉宝与母公司保持着良好的业务合作,同时也在加强与第三方物业开发商建立战略,随着蓝光嘉宝实现IPO后的资本规模增长,未来资产负债率依然会维持在平稳水平。

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异常曲折的上市路

和所有分拆上市的物业板块一样,蓝光嘉宝IPO成功或许意味着蓝光发展已经打通另外一条融资途径。但这条路,蓝光嘉宝走的异常曲折。

2015年12月,蓝光嘉宝曾挂牌新三板,成为西南首家挂牌新三板的物业服务企业。但在挂牌902天后,蓝光嘉宝突然宣布从新三板摘牌。对此,蓝光发展给出的回复是:“公司根据旗下四川嘉宝资产管理集团股份有限公司的业务发展及长期战略规划调整的需要,综合考虑挂牌维护成本、后续资本市场运作等因素所以决定终止挂牌。”但西证研究所分析师认为:“蓝光嘉宝从新三板摘牌的主要原因是由于新三板融资困难,缺乏流动性,新三板融资额最高只有5000万元,这对于企业来说杯水车薪。另外,此前很多企业是想借助新三板转板IPO,但随着转板审核收紧,转板很难,所以很多企业都终止了挂牌,蓝光嘉宝应该也是如此。”

从新三板摘牌后,2018年12月,蓝光发展开始积极推进蓝光嘉宝港股上市事宜,今年3月,蓝光嘉宝首次向港交所递交上市申请书,在招股书通过聆讯后,蓝光嘉宝却并未如期循例开簿招股,蓝光嘉宝对此回应称因程序出了技术性问题,故延后。但据业内人士透露,蓝光嘉宝延期是因为发行价定价过高,有基石投资者缩单导致发行延期。8月23日,蓝光嘉宝在更新数据后再次提交了申请,10月2日,保荐人收到香港联交所发来的信函,原则上同意嘉宝股份递交的公开发行H股股票并于香港联交所主板上市的申请。

对于蓝光嘉宝此次IPO成功,东北证券分析师在接受记者采访时表示:“蓝光嘉宝近两年规模增速很快,收购了不少物业公司。之所以此前会延期发行,一般是由于企业有收购行为,延期发行更新数据会有利于提高估值。此次蓝光嘉宝IPO成功,一方面可以引入更多投资者,为收并购提供弹药,另一方面蓝光嘉宝仍在上市公司表内,有望带来上市公司资产重估机会。目前蓝光发展市值仅187亿元,保守估计蓝光嘉宝上市后市盈率维持在10倍左右,对应市值至少30亿元。”

外延扩张摆脱母公司依赖

作为四川省排名第一的物业服务百强企业,蓝光嘉宝近两年销售收入增速喜人。根据招股书资料显示,2016至2018三年期间,蓝光嘉宝年收入分别为人民币 6.58亿元、9.23亿元及14.64亿元,年复合增长率达49.2%;同期期内利润分别为1.01亿元、1.85亿元及2.97亿元,年复合增长率71.48%。截至2019年6月30日止六个月,蓝光嘉宝服务收入达到9.33亿元,同比增长58.8%,期内利润总额达到1.87亿元,同比大增108%。

但值得注意的是,在其所有收入中有近八成收入来自母公司自有物业。

如何摆脱对母公司的依赖成为蓝光嘉宝眼下亟待解决的问题。“若蓝光嘉宝无法以独立物业开发商开发的物业业务填补由蓝光集团开发的物业业务的任何短缺,则我们的增长前景可能受到重大不利影响。蓝光集团之经营的任何负面发展或其开发新物业的能力均可能影响我们获得新物业管理合约的能力。”蓝光嘉宝方面表示。自2016年起,蓝光嘉宝便开始加速外延式扩张,通过收并购来降低蓝光发展物业在蓝光嘉宝在管物业中的占比。

根据公开资料显示,2016年,嘉宝股份以1.04亿元收购国嘉物业;2017年先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇、上海真贤,首次进入长三角地区;2018年,又以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景、泸州天立及成都全程。2016至2018年间,蓝光嘉宝共累计花费2.77亿元收购了六家公司,形成并购商誉1.84亿元。根据招股书资料显示,截至2019年6月30日,蓝光嘉宝服务业务版图已经扩展至国内69个城市,拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付的项目,在管建筑面积从2016年的2418.4万平方米增长到截至2019年6月30日的6331万平方米。2016年至2018年期间,蓝光嘉宝服务管理面积年复合增长率达58.2%。

在这种外延式扩张模式下,蓝光嘉宝所持在管蓝光发展物业比例持续下降。数据显示,目前蓝光嘉宝在管的蓝光集团开发物业已从2016年的77.8%持续下降至2019年上半年的42.9%,来源于蓝光集团的收入占比也从2016年的32.5%持续下降到21.3%。

“过去,蓝光嘉宝营业收入超七成来自四川地区。这种外延式扩张不仅可以避免蓝光嘉宝业务在四川区域的过度集中,也可以有效降低其对母公司的依赖。”东北证券分析师在接受记者采访时表示。

然而,“极速扩张”带来的副作用也逐渐显现,根据资料显示,2016~2018年,蓝光嘉宝资产负债率分别为62.4%、58.6%、63%;流动比率为1.29倍、1.34倍、1.17倍。对于未来如何降低负债比率,首席财务官张强在接受记者采访时表示:“资产负债率受到多因素的影响,目前蓝光嘉宝保持平稳健康水平。过去蓝光嘉宝资产负债率增长,与2018年有较大的派息,同时预收账款上升也有一定的影响。随着蓝光嘉宝在实现IPO后的资本规模增长,以及预收账款的处理,未来资产负债率依然会维持在平稳水平。”

对于上市之后,蓝光嘉宝将如何保持持续增长力,张强表示:“蓝光嘉宝与母公司保持着良好的业务合作,这部分未来会有持续业绩的贡献。与此同时,集团也在加强与第三方物业开发商建立战略合作关系。截至今年6月底,集团已与37家第三方物业开发商建立战略合作关系,预计相关开发商未来将为集团提供大约3830万平方米的项目。”


编辑:本站编辑
标签:蓝光嘉宝
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