中房报记者 付珊珊 上海报道

 物业管理公司的发展进入快车道，众多物管企业扎堆上市逐渐在资本市场形成板块效应。无论是上市物管公司还是非上市物管公司，均在通过不同途径扩大规模，收购并购也成为物业行业一种常态。

10月8日，碧桂园服务收购嘉凯城物业100%股权转让完成，而在不久前，永升服务亦发布公告称，公司以4.62亿元成功收购青岛雅园物业55%股权。

对于收购青岛雅园物业，永升服务总裁周洪斌向中国房地产报记者表示，“此次新收购的青岛雅园，它的项目都是核心城市，资源稀缺的优质项目，能改善永升服务的业务结构，增加公司的非住宅物业管理比例。”

同时，周洪斌提到，虽然收购并购已经成为物管企业规模扩张的重要路径，但这只是其中一个途径。

于2018年12月登陆港交所上市的永升服务，已在物管领域深耕十七年。截至2019年6月底，永升服务在管总建筑面积约为4900万平方米，合约建筑面积约为8620万平方米；上半年实现营业收入7.08亿元，同比增长61.4%，且公司近三年营收复合年增长率为41%，归母净利润复合年增长率为60%。

中国房地产报：永升服务的规模目标是什么？如何看待物管行业的规模和竞争？

周洪斌：在政策、科技、资本和消费者意识推动下，未来物业行业的集中化程度会越来越高，强者恒强，规模集中是行业未来几年的主旋律。在竞争激烈的市场环境中，有能力在市场中拼越多份额的企业，就有机会成为“头部”中的一员。反之，则面临被市场无情淘汰的巨大危险。我们希望继续保持目前持续、稳健、健康、高速发展的态势，对未来3~5年内保持50%以上的规模增长还是充满信心的，地理范围拓展到全国至少100个经济较发达的城市。

2018年，百强物管企业的管理面积将近占比30%，十强企业已经接近11%，这些企业每年基本上都有30%左右的增长，越靠前的成长越快。未来3~5年之内，物业行业会进入到一个规模集中化整合的阶段，这个阶段会有很多的新的机会产生。我估计5年以后百强企业可能会管到50%~60%的规模。

在这样激烈的竞争态势下，目前还未形成规模的第三方的物业公司，未来的压力都很大，一是他们没有开发商大股东支持，会陷入到二手市场的竞争，面临价格竞争的风险，同时盈利空间将会变得更小。这种情况下，他们就没有条件专注于投放技术研发和业务体验的提升。

中国房地产报：现在越来越多物管公司开始通过收并购方式扩大规模，你对此怎么看？永升服务规模扩张方式有哪些？

周洪斌：收并购确实是企业规模扩张的重要路径。物业行业收并购的历史不过十年，经过这些年发展和疯狂变化，到今天为止，物业的收并购已经回归理性。

永升在上市后确实是思考要进行收并购战略的，总体上我们是保持相对稳妥、谨慎的策略的，“有所为，有所不为”，选择能弥补永升战略性短板，能够增加利润的优质物企。我们在收并购上有几个方面的考虑：一是要符合公司战略发展方向，扩补永升战略性短板的项目。比如政府公建、商写板块等，具有管理经验、管理资质，有项目落地的这些优质物企；二是在现有项目管理具有优势的区域，进一步深耕，增加市场占有率，能发挥战略协同作用的优质项目；最后就是机会性获取一些非优势区域的优质，口碑良好的高品质项目，为永升未来进一步拓展奠定基础。

但是，收并购只是其中一个途径，永升在扩大规模上是“四轮驱动”：第一是来自大股东旭辉集团开发的物业项目，第二是公司市场第三方拓展获得的项目，第三是战略性的收并购获得的项目，第四是与开发商合资合作带来的项目，未来我们也将以此战略为导向，实现公司规模的扩张。

未来3到5年内，公司希望来自上述四个渠道的物业面积为“5311”，即市场外拓面积达到50%，大股东旭辉开发物业的管理面积为30%，与其他开发商合作的管理面积为10%，来自收并购10%。

5年之后，我们希望是“5221”即公司通过市场外拓的面积将达到50%，大股东旭辉开发的面积为20%，合作面积也是20%，收并购则为10%。

中国房地产报：永升想要打造的“平台＋生态”企业是什么样？

周洪斌：永升服务未来的发展战略是“平台+生态”，但是永升的“平台”是以项目为平台，一个项目是一个小平台，多项目集合为大平台。服务好业主是目的，与业主产生一定黏性后，就会产生更多服务的需求与生意的机会。

在平台的建设与管理上，我们会充分考虑规模、运营、品质和技术，通过规模来获取订单的密度，通过运营提升业主的满意度，通过品控来建立业主的黏性，通过技术减轻员工的工作强度和难度，增加业主的体验。

我们的平台建设就好比，拿到一块地，我们把地耕耘好，这是我们自己的本分。而生态，则是用开放融合的心态去集合一批优质的供方为平台服务，满足业主的具体需求。生态的逻辑就是，从横向的多元化发展、纵向的产业链延伸，打造服务的生态圈。

而这个链接的节点，就是我们的管家。我们通过铂悦管家和全能管家服务模式创新及智慧物业技术的辅助，连接“平台”与“生态”，解决业主和客户的需求，解决未来战略的构想，实现战略目的。

中国房地产报：如何看待物业增值服务？理想状态下，物业管理板块和增值服务板块的收入占比怎么分配比较合理？

周洪斌：社区增值服务是未来物管服务主要的想象空间，理想的模型是增值服务占50%，物业服务占50%；增值服务的利润占80%，物业服务利润占20%，这是健康良性的物业行业的基本盈利模型。

目前永升收入结构中，物管服务、增值服务和非业主增值服务是6:2:2的比例，未来要变成4:4:2。增值服务收入的快速增长，及服务多元化，使得我们未来社区商业力量和发展仍有巨大的空间。

中国房地产报：物管公司上市成为一股潮流，那么你认为这个行业将会容纳多少上市公司？

周洪斌：一个公司是否上市，跟企业的战略定位及导向是相关的。就比如港股上市，上市以后会给公司带来国际化的视野，也会带来一些国际化管理的经验和要求，这有利于企业未来持续稳定健康的发展。