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重回深圳市中心 龙光930亿元旧改货值释放
公司  2019-11-05 15:10
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中房报记者 翁晓琳 | 深圳报道

走在深圳市南山区华侨城片区东部,能看到一个工地正处于如火如荼施工中。这是龙光地产控股有限公司( 股票代码03380.HK,以下简称“龙光地产”)在建的总建筑面积近40万平方米总部中心。

10月24日,深圳市南山区城市更新和土地整备局公布了龙光总部中心项目《建设工程规划许可证》及总平面图的公告,收获了不少关注。龙光地产一直积极在深圳招拍挂市场积极拿地,只是市中心一直鲜有项目。

此次在华侨城片区打造的总部中心,将增重其在深圳的话语权。龙光地产董事会主席纪海鹏也屡次在业绩会上提及深圳,“正是看好深圳都市圈的发展,10年前就布局了龙光城。

据悉,截至2019年6月末,龙光地产3200亿元旧改货值中,深圳占比最高达到930亿元。而就类型结构来看,在龙光地产的总旧改货值中,旧厂占比为60%,旧村占比为40%。

值得关注的是,深圳市场一直是龙光地产业绩贡献的主力。对于龙光总部中心具体规划方向,龙光地产对记者回应称暂未有最新消息披露。

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拿下康佳、华侨城多年争夺地块

龙光总部中心前身是深圳康佳集团总部地块,2017年龙光地产以总价69.8亿元,溢价68%拿下康佳持有的70%股权,之后又通过协议成交夺得剩余华侨城30%股权。

回归城市中心,是深圳不少房企倡导的,包括深圳万科一口气在南山区、福田区推出三个豪宅项目,深圳恒大也频繁在南山区、福田区储备旧改项目,深圳市中心重要性不言而喻。

对于龙光地产来说,在2017年之前,相继在深圳龙华区、光明区、坪山区拿地,在城市的新区开拓市场。但是城市中心,则一直未有项目入账。抓住康佳总部地块也实属不易。

因为项目地理位置优越,位于华侨城片区,是深圳传统豪宅片区,且土地资源近乎没有。原本康佳和华侨城因为争夺谁是唯一开发主体耗费多年,最终双方成立康桥佳诚公司共同开发地块,占股比例7:3。

龙光地产恰好抓住了康佳出售地块股权的机会。有业内人士对中国房地产报记者透露:“当时康佳集团正处于业绩亏损阶段,为了维持现金流开始变卖资产。而华侨城虽然看好地块,但是这么高额的地价一时间也无法独吞,今年其甚至出售了同一片区的总部大厦进行现金流回笼。

更为重要的是该地块没有涉及多方拆迁谈判主体。深圳市中心不少“工改”项目,如福田中心区在2008年设立的4个工业园区改造,就因为小业主颇多,目前仅有赛格日立被成功改造。

世联行集团首席工改顾问董极对记者表示:“龙光拿到的相当于招拍挂获取的净地,且这块地十分特殊,改造后的土地用途属于商业和工业的混合用地,商业类功能指标大于工业类功能指标,可以理解为整目 ‘工改商’属性大于‘工改工’属性。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥也对记者指出:“市中心区域的工改项目,未来定位相较于其他片区,更具标杆性、期望值更高,也代表更多的开发成本投入。但目前深圳工改市场趋于良性与理性,对有志于产业导入与资产长期运营的开发商更有利。

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布局“工改”的筹谋
事实上,拿下旧康佳总部项目的龙光地产并没有止步于此。2017年,龙光地产以超过30亿元相继拿下了宝安塘尾汇利五金厂、新兴纸业厂区、福田向福仓储大厦等更新项目。2018年12月,又在南山区拿下了另一个“工改工”项目,即利丰雅高城市更新单元,增大了在市中心的土地储备。

相较旧住宅小区、城中村旧改,需要大量的时间、人力、金钱投入,旧工业厂房如果位置优越、产权清晰、价格相对便宜,可以改造成产业研发、公寓、商业等业态,更加吸引深圳的房企。

纪海鹏解释称:“旧工厂基本都是单一业态,而且是市场化的商业行为,价格谈拢就可以拿下。相对来讲旧村前期投入少,但存在较大的不确定性,开发周期也会比较长。

而且在纪海鹏眼中,粤港澳大湾区市场有着独特性:“中国改革开放初期的轻工业、加工业的阵地,过去很多地都卖给厂家,现在这些地块的更新需求才开始释放,与其它城市和地区不同。

事实上,在深圳做“工改”项目只要定位清晰且布局准确,收益颇高。以龙光总部中心为例,总建筑面积39.28万平方米中,除了研发、产业配套外,还有6.6万平方米的商务公寓和6万平方米的办公。

董极对记者表示:“工改项目的配套宿舍产品和普通商务公寓还是不同,该项目主要回笼现金的居住产品性质为商务公寓,所以工改工的政策对其无任何影响,仅会影响研发用房和配套商业指标层面。

目前项目周边仅有二手房出售,价格最高达14万元/平方米。深圳公寓市场成交火热,深圳中原研究中心数据显示,9月商务公寓成交2202套,环比上升103.32%。而公寓类豪宅成交占比在豪宅成交中达26.80%。

此外南山区写字楼市场是租金较高,需求旺盛。高力国际数据显示,截至2019年三季度末,华侨城同片区侨城坊T1租金约160元~180元/平方米/月,高于片区平均水平,仅略低于南山区整体租金约217元/平方米/月。

陈厚桥对记者直言:“华侨城重点发展文化创意产业、高端旅游业、消费性服务业,片区内办公物业(工改项目、写字楼)数量相对较少、集中度较低。目前工改完成投入使用的项目租金表现较好,企业租户更多考虑的是产品品质及配套。

第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇也对记者表示:“南山区目前是写字楼供应的主要区域,吸引了大量科技、金融企业入驻,今年三季度净吸纳量增长310%到13.3万平方米,是全市唯一空置率下跌的区域。

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陈兵深圳的高毛利路线
对于龙光地产来说,深圳是福地。虽然2003年就闯入深圳市场,直到2014年10月在龙华区拿下白石龙地块后一战成名。其之后一直摆脱不了市场质疑高价拿地究竟能不能回本。

事实证明,龙光地产的眼光十分准确。2014年至2016年是深圳房价高涨的时期,其也凭借着深圳项目收益颇多。例如2016年拿下的光明地块,变身成龙光玖龙台在今年上半年贡献了78.38亿元。

深圳市场也成为龙光地产业绩主要来源。年报显示,2015年至2019年上半年,公司合约销售额同比增长年年超过了40%,达到了205.1亿元、287亿元、434亿元、718亿元、453亿元。其中深圳物业销售收入分别为95.15亿元、105.95亿元、218.57亿元、89.42亿元,占比高达45.1%、39.3%、56%、54.5%。

尤其是深圳项目还能给公司带来高利润,纪海鹏曾在业绩会上透露,“每个项目都达到30%~40%毛利率。”年报显示,今年上半年深圳区域售价就达到了48946元/平方米,远高于大湾区其他区域17135元/平方米。

得益于此,龙光地产在净利润上表现出色。从2016年净利润达到52亿元后逐年增长,今年上半年甚至同比增长59%至46.7亿元,近乎达到2016年全年水平。公司毛利率也一直维持在行业高位,2016年至2019年上半年年分别为31.9%,34.4%,35.6%、34.8%。

截至2019年6月30日,龙光地产在深圳土地储备为193.32万平方米,占比为5.4%,但深圳项目总货值高达1800亿元。对于龙光地产来说,在深圳布局的每一步都走的很果断,回归深圳市中心或许只是其业绩爆发的第一步。

(此文刊于中国房地产报11月4日07版 责任编辑  徐妍


流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮


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| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-11-05 15:10

标签:龙光,深圳
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