| 中房报记者 曾冬梅 广州报道

处于艰难转型时期的嘉凯城集团股份有限公司（股票代码：000918.SZ，以下简称“嘉凯城”）正在通过盘活存量资产获得维系生存的资金。根据11月5日深交所固收平台披露的信息，华泰佳越-嘉凯城城市客厅资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”，这笔ABS的融资额为15.7亿元。

嘉凯城在此前的公告里表示，设立资产证券化产品、盘活存量资产，将对公司持续经营产生积极推动作用。据了解，在2018年录得超过15亿元的大额亏损后，嘉凯城2019年的经营状况有所好转，但前三季的亏损额依然达到了4.4亿元，而且货币资金仅4.12亿元，难以覆盖10亿元的短期借款和20.2亿元一年内到期的非流动负债。而截至6月底，该公司尚未开发的储备项目仅有2个，未来的可持续经营能力也堪忧。

11月7日，嘉凯城的相关人士对中国房地产报记者表示，公司对于短期借款的偿付已有规划，至于接下来是否还会采取其他动作，确保公司全年扭亏，则需留意未来公告披露。该人士强调，地产仍是公司的主营业务，目前以存量开发为主，未来是否拓展增量市场得视情况而定。

实际上，中国恒大集团（股票代码03333.HK，以下简称“恒大”）入主3年，嘉凯城扮演的角色和发展路径一直未明晰。今年8月份的业绩会上，恒大的管理层透露，嘉凯城是恒大回A的备选方案，这重壳资源的身份将该公司又推向了更为迷茫的前路。

打包8个商业项目融资

公开信息显示，华泰佳越-嘉凯城城市客厅资产支持专项计划项目的底层资产为嘉凯城的8个商业项目，包括海盐城市客厅、崇福城市客厅、塘栖城市客厅、泽国城市客厅、瓶窑城市客厅、店口城市客厅、枫桥城市客厅、双林城市客厅等。

在9月11日的公告里，嘉凯城表示此项目是公司在政策鼓励开展资产证券化运作的大背景下，积极探索融资渠道、优化资产负债结构的重大创新尝试。公司通过发行专项计划，积极响应公募REITs政策导向，在未来公募 REITs中抢占先机。公司以自持物业资产为基础资产，设立商业广场类 REITs 的资产证券化产品，充分利用自持物业，盘活存量资产，为产业转型及轻资产运营提供有利条件，交易将对公司持续经营产生积极推动作用。

巧合的是，在11月5日的投资者网上集体接待日活动里，投资者们关注的焦点也正是嘉凯城的持续经营能力。据了解，自2010年开始，这家地方国企的经营业绩便开始走下坡路，2015年更是以23.4亿元的净亏损震惊业内。通过资产出售等手段，2016年、2017年，该公司得以扭亏为盈，但2018年又陷入亏损的境地。从2019年前三季度的表现来看，经营收入有明显提升，但盈利情况仍不太乐观。

嘉凯城的三季报显示，今年前9月，该公司实现的营业收入约为13.1亿元，相较去年同期有70.3%的增长，归属上市股东的净利润为-4.4亿元，比上年同期减少亏损18.41%，归属上市公司股东的扣非净利润为约-4.8亿元，比上年同期减少亏损29.37%。

值得关注的还有现金流指标，虽然前三季度，嘉凯城经营活动产生的现金流量净额同比增长138%达到了3.16亿元，但因为筹资活动现金净流入同比大减了约1205%，导致公司持有的货币资金仅有约4.12亿元，相较2018年末减少了44.82%。以这样的现金储备，显然是难以应付约10亿元的短期借款和一年内到期的20.2亿元非流动负债。

从目前来看，若这笔15.7亿元的ABS能够成功发行，对暂缓嘉凯城的燃眉之急将大有帮助。

为了扭转经营局势，嘉凯城今年以1.9亿元的价格挂牌转让了子公司嘉凯城集团物业服务有限公司100%股权，这笔交易能为公司带来约4500万元的非经常性损益，但并不足以影响全年业绩。嘉凯城的相关人士并没有回应未来是否会继续出售物业的问题，只表示如有相关动作会及时披露。

发展路径尚未明晰

2016年4月，恒大宣布以约36.09亿元的价格收购嘉凯城52.78%的股权，成为后者的第一大股东。在入主之初，恒大曾表示，将帮助嘉凯城做大做强主业，但随着恒大回A计划的启动，嘉凯城便逐渐偏离了原来的主线。为了成功回A，恒大需要解决和嘉凯城的同业竞争问题，也因此，这两年，嘉凯城不断的转让地产项目，并开始培育第二主业——院线业务。

据统计，嘉凯城的整体存量资产规模已从恒大收购初期的300亿元减少到了今年6月底的约130亿元。院线业务初具规模，截至2019年6月底，该公司已累计开业影城108家，累计银幕数714块。

恒大原本承诺在3年内，也就是2019年解决两家公司的同业竞争问题，但实际推进情况并未达到预期。7月29日，嘉凯城在公告中透露，公司部分尾盘项目销售缓慢，为保障全体股东的利益及已购房业主的权益，故无法在特定时点统一实现隔断性清盘。而且第二主业院线业务也还处于培育阶段，营收和利润规模占比较小。因此，恒大方面提出新的承诺，表示将自2019年8月1日起2年之内，通过各种方式解决同业竞争。

在这一背景下，2019年，嘉凯城依然延续了加速存量去化的发展思路，未新增任何土地储备。截至今年上半年，该公司共有10个在建项目，17个出租项目，但储备项目仅有杭州的千岛湖住宅地块，和湖州的太湖阳光假日C4酒店地块。

这些存量项目的销售能否支撑到嘉凯城的第二主业独当一面的时候，目前仍是未知数。实际上，对于主业未来是否还有壮大可能，该公司的相关人士也未给出明确答复，只强调将来是否拿地拓展要视具体情况而定。

投资者们对这3年来嘉凯城在经营策略上的摇摆及经营绩效颇有微词，认为该公司被ST的可能性已越来越大。投资者还担心，最终等待嘉凯城的是壳资源的命运。

据了解，在今年8月份的业绩发布会上，恒大首次披露了回A的备选方案，那就是嘉凯城。恒大的管理层表示，这个备选方案使用的可能性极低，但真要用的话很容易批。

这意味着，只要恒大回A一日未成功，嘉凯城的走向都有很多可能性。