华润置地租金破百亿下的商业版图
想做长跑冠军的华润置地,商业版图的扩张是持久性的,真正迎来上市时间也一定是商业平台的高光时刻。
中房报·公司  2019-11-22 19:00
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想做长跑冠军的华润置地,商业版图的扩张是持久性的,真正迎来上市时间也一定是商业平台的高光时刻。

| 中房报记者 翁晓琳 深圳报道

华润置地.png

(华润置地投资物业情况 数据来源:企业年报)

11月20日,“不想争当短跑冠军”的华润置地有限公司(股票代码01109.HK,以下简称“华润置地”)股价又走了一波小高潮,当日股价达到34.5港元/股的高位。

11月13日,其公布的数据显示,今年前十月累计实现合同销售金额约2005.3亿元,同比增长约13.3%,尤其是投资物业实现租金收入约100.5亿元,同比增长30.1%,提前达成百亿租金收入目标。消息一经推出,股价就从33.2港元/股一路走高。

被资本市场认可的华润置地作为继万达商业后第二家达到百亿租金运营水平的国内房企,由于因地制宜进行“2+X”战略部署,用销售物业和投资物业两条腿走路,带动营业收入持续增长。

对于投资物业的发展,有华润置地高管对中国房地产报记者表示:“随着高端消费和中产阶级的兴起,华润旗下购物中心的零售额保持快速增长,预期会带动租金收入持续稳定增长。加之公司现金流稳健,负债率较低,预期投资物业将继续向好。”

走过15年的深圳万象城

深圳人已经看着深圳万象城走红了15年、这家坐落在罗湖区金融中心区域,地理位置极佳,位于深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间的购物中心,超过10年以上位列深圳营业额第一。

作为购物中心“深圳一哥”,其营业额近些年接连突破,2016年至2018年,从66亿元、77亿元攀升到85亿元。去年位列第二名壹方城营业额为40.6亿元,还不及其一半。

有业内人士对记者回忆称:“深圳万象城成功的标志性事件,就是LV从当时深圳第一家大型购物中心中信城市广场的西武撤出,独立开旗舰店。因为大量新品好货都会优先输送到旗舰店,而不会选择作为代理方的西武。深圳万象城的崛起,伴随着中信城市广场的落寞。”

定位高端奢侈路线的深圳万象城,从开业走的路线就是较为成熟的购物中心的模式,一站式消费、300多个店铺独立又融为一体。

戴德梁行深圳公司商业地产部主管及董事宋洁对记者透露:“依靠着成熟的罗湖商圈、高端消费人群,深圳万象城采取‘主力店+次主力店+专门店’的组合形式,其中1/3品牌是首次进入内地或深圳市场。而且在深圳零售市场上,集中国际一线奢侈品牌目前只有一家万象城。”

实际上,万象城与商户约定的租期都不长,大部分是在三个月到一年之间,年均品牌个数变动率约15%,年均品牌面积变动率约17.67%,平均每三年品牌个数变动率43%,面积变动率53 %。换句话说,深圳万象城不断注入新鲜血液。

有接近华润置地的人士对记者表示:“2008年至2015年,深圳万象城目标消费群体又从传统意义上的富人及精英阶层扩散至包括新富阶层和‘轻奢主义’消费者在内的庞大消费群。”

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥也对记者表示:“作为国内最早聘请国际设计团队,做到单一主动线,无次要通道,内外部交通合理,真正做到人车分流、人货分流的领先购物中心之一的深圳万象城,成为深圳商业地标,就是由于超前的设计经营理念,具有较大的可持续发展潜力。”

“万象城”模式推动千亿投资物业

深圳万象城的成功,增强了华润置地在全国范围内推广以“万象城”为主力品牌和主导产品的决心和信心。2005年,华润置地宣布向母公司华润集团收购包含深圳万象城、华润大厦在内的一批优质资产,并确立“住宅开发+持有物业+增值服务”的差异化生意模式。

此后,持有型物业在华润置地战略中占有相当大的比重,而万象城模式成为其高速扩张所凭借的核心优势,是财报中商业地产最大的利润来源。

尤其是2014年以前开业5间万象城和2间万象汇,平均开业年期为8.8年,租金回报率达到36%。其余年轻的购物中心平均开业2.6年,租金回报率也达到了12.4%。

万象城成为华润置地的招牌和重要资产,也带动了投资物业收入再创新高。从2015年至2019年上半年,投资物业收入为66.5亿港元、72.5亿港元、87.8亿港元、95.2亿港元、57亿元。中金预计其2020-2021年复合年增速将接近20%,今明两年租金收入都将贡献大约17%的核心净利润。

除了收入增加外,查看年报可发现,相比较开发物业在30%-40%的毛利率,投资物业毛利率也不断走高,从2015年59.6%上升至2019年上半年67.6%。

尝到甜头的华润置地,近几年大举拿地扩大规模的同时,也不忘增加投资物业土地的获取。其投资物业土地储备从2015年551万平方米,到2019年上半年已经增长至970万平方米。

伴随而生的则是其投资物业规模也踏入了新高,截至今年6月30日,已经拥有总建筑面积950万平方米的在营投资物业。除了自有购物中心外,华润置地也进行轻资产扩张,管理输出购物中心项目达27个。

光大嘉宝副总裁周颂明对中国房地产报记者解释称:“轻资产跟重资产整体结合起来考虑,某种程度上是一种风控措施,不是纯粹为了赚快钱。当城市不错、项目不错能够有信心做好,那就轻资产优先管理,锁定优先购买权。”

目前华润置地投资物业资产账面总值达1402.5亿元。“团队合作、保值增值,开发、运营和改造都是资产管理的组成部分,重视改造下,可以增加估值和净运营收入提升,确保有质量的发展。” 澳大利亚澳瑞姆公司中国战略顾问王玮对中国房地产报记者指出。

商业上市时点何时到达

华润置地2019年至2021年三年商业地产扩张计划中,将商业开发提到与住宅开发同等地位上,目标是2021年底在营购物中心数量将达到81间,2021年后还有22间购物中心陆续开业。

然而资本市场更关心的是商业地产何时会进行分拆。早在2014年华润置地就透露过,其商业地产板块存在单独打包上市的可能,彼时市场预测如果将商业地产业务单独剥离,该业务将相当于一家市值1000亿元的上市公司。

随着华润置地进行了组织架构调整,商业地产上市的进程似乎加快。2016年华润置地将原有的九个大区调整为六个,2017年6月又将商业地产从开发事业部中分拆出来,成为一级组织机构。

此前各地的商业地产部门都位于各大区之下,调整后采用“总部-大区-项目”三级管理架构,事业部下设6个业务部门和1个支持性部门,以及华北、华东、华南、华西、东北和华中区域。

这也给了市场想象的空间,然而2017年业绩会上,唐勇进行否认:“华润置地已经在研究将华润商业拆分上市一事,试图释放华润商业的价值,但目前还没有时间表。”直到2019年8月底业绩会上,唐勇依然表示,“可能现在离这个时点越来越近了。”

华润置地对于时间点究竟是什么并不愿多说。不过,从收入上来看或许还在等待契机。目前商业地产虽然表现出众,仍无法与物业销售相提并论、今年上半年投资物业收入57亿元,占整体收入458.5亿元的比例为12.43%。

此外,和其他借助商业平台上市筹措资金发展的房企不同,华润置地如今并非处于“缺钱”状态。10月22日,华润集团(置地)有限公司及华润置地和配售代理签订协议,以先旧后新方式,按每股股份33.65港元的价格进行2亿股配售股份,认购所得款项净额估计约为67.2亿港元。

这也是其今年内首次使用股权融资,中金研报指出:“近期的配售进一步改善了资产负债表,预计年底净负债率将保持在40%以下,且能够助中长期的规模扩张。”

唐勇一直强调,“一间优秀的公司经得起时间的检验,而不仅仅争当短跑冠军。”想做长跑冠军的华润置地,商业版图的扩张是持久性的,真正迎来上市时间也一定是商业平台的高光时刻。


| 翁晓琳 | 编辑:本站编辑| 2019-11-22 19:00

标签:华润置地
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