中房报记者 苗野 北京报道

丘吉尔有句名言：你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。

40多年时光的流转变迁，中国房地产市场从无到有，从小到大，发生了翻天覆地的变化。正如万科董事会主席郁亮所言，房地产行业过去是从土地红利到金融红利，现在到了管理红利时代。

对于地产圈来说，这仍是个较为新颖的概念切换。过去几十年，光速发展的房地产行业带动了上下游产业链的突飞猛进，随着“房住不炒”给整个房地产行业带来的新思考，越来越多的房企开始在危机中捕捉和创造机遇。从“开发商”转型为“运营商”成为房地产行业下半场竞争中的新赛道。

做城市配套服务商是万科对服务人、服务城市作出的回应；和产业的对接，是绿地控股从地标缔造者到城市运营商的转身；从方兴地产到中国金茂，在名称中“抹去”地产二字，开始了从传统的地产开发商转向城市运营商的涅槃。

房企转型不是偶然而是必然。他们都希望自己不是单纯的“修楼工”，而是能够通过长期耕耘，影响城市发展路径，支撑城市发展红利的“城市运营商”。

作为中化集团旗下企业，中国金茂不断探索以智慧科技为引领，以绿色健康为特色的城市运营之道。从上海金茂北外滩亚洲最大的绿色建筑楼群，到长沙梅溪湖国际新城的海绵城市，再到青岛西海岸中化集团首个互联网能源项目，每一个项目，都是对“科学至上”的实践。

图为金茂大厦

中国金茂总裁李从瑞说，我们的逻辑是“城-人-产”，以城引人、以城促产。所谓城市运营，从空间维度讲叫成片开发，必须有足够的面积，大致在1000亩以上，建筑体量超过500万平方米。从时间维度讲一定是从一块处女地开始，从规划到一二级开发再到持有运营及服务一条龙的全过程。

一个以城市运营为特色，通过内生动力突破地产周期实现持续高增长的“金茂模式”已然成熟。

三年起势，五年成城，请叫我“城市运营商”

房地产行业高速发展的这几十年，也是中国城市化进程不断推进的几十年，目前中国常住人口城镇化率达到了60%。随着未来10-15年内将中国城镇化率提高到70%-75%目标的延续和深化，房地产行业也将进入下一个十年的新周期。

清华城市规划设计研究院副所长彭建波认为，中国城镇化走到今天，未来30年甚至更长时间，应该是“产-地-房”的逻辑，产业先导，带动土地价值和物业价值提升，产业发展创造的就业机会吸引人口集聚。

当房企转型周期遇上产城融合大势，各家房企不再拘泥于单纯形态的住宅开发，纷纷使出浑身解数，押宝产城融合会成为下一个利润增长点。

“这样的战略路径选择是基于金茂对于未来形势的判断和对自身优势的分析而作出的。”李从瑞说，从内涵上讲，我们不是去建一片住宅，我们是要去建多业态、多配套、产城融合的城市，这才是金茂的城市运营项目。

在“城市运营商”战略提出的第5个年头，中国金茂已经形成了以上海北外滩为代表的城市核心综合体、以长沙梅溪湖国际新城为代表的城市新城以及以丽江谷镇为代表的特色小镇三大运营模板。目前已在全国6大城市群累计落地23个城市运营项目。

图为长沙梅溪湖国际新城

6月30日晚间，中国金茂披露上半年销售业绩。数据显示，2020年上半年，中国金茂累计签约销售额1028.70亿元，同比上涨31.1%，半年业绩首次突破千亿大关，累计签约销售建筑面积达547.8万平方米。

“三年起势，五年成城”，中国金茂城市运营项目贡献也在逐步增加。作为青岛城市新核心，青岛中欧国际城实现网签20.1亿元，成为青岛市上半年网签套数、面积、金额均排在第一位的热门项目；作为张家港新型城市面貌革新后的下一张城市名片，苏州张家港智慧科学城上半年签约金额高达43.5亿，展示出市场对金茂城市运营的认可与信心。

图为苏州张家港智慧新城

李从瑞曾经表示，优秀的企业，应该能对国家和社会负责任。

带着对社会和城市发展的思考，中国金茂以产业的力量，为城市发展赋能，创造了一个又一个传奇。上海金茂北外滩，从一片烂泥渡，到承载“上海国际金融与航运中心”的核心商务区；长沙梅溪湖国际新城，从偏远村庄，到高端产业、优秀人才聚集的城市副中心……

而武汉方岛智慧科学城，是中国金茂践行社会责任的又一次征程。这是中国金茂在武汉城市中心的首个城市运营项目，主要以绿色生态、低碳能源为发展方向。依托污水源热泵系统、地源热泵系统等主要技术，规划建设3个集中能源站、4个独立能源站，充分解决项目的冷热需求。武汉方岛智慧科学城的集中能源站，将是华中区域污水变废为宝的示范项目，也是中国金茂的一大绿色IP。

在市场看来，中国金茂的城市运营逻辑不单是通过住宅、酒店、商业、学校等配套去提升城市的颜值，实质上是在通过一二级联动、产城融合等前瞻城市规划和产业引入，去影响一个城市内在的骨骼与肌理，同时也为公司收益提供丰富的羽翼，为金茂加快进入行业第一梯队提供了弯道超车的机会。

两驱动两升级，打造“金茂现象”

达尔文的《进化论》中有这样一句话：“幸存者并不一定是最强大的，也未必是最有智慧的，但肯定是最能适应变化的。”

城市运营的提出，是城市化健康发展的重要突破口。城市运营商不是简单的“造城者”，而是在造城过程中平衡产业与就业的关系。一方面，强调产业集群化发展，吸引企业入驻，同时带动相关配套服务业的发展，从根本上解决城镇化进程带来的人口和就业矛盾。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，房企转型是在地产之上加载产业。未来，如果不能有好的对于地产开发之上加载产业的能力，地产就不值钱了。同时，房企的运营能力也决定了自持物业的潜在价值。

根据不同土地属性因地制宜地提出城市运营方案，通过塑造宜居宜业宜养的产城融合样本，赋能城市崛起，这是中国金茂的目标。2020年上半年，中国金茂先后落地武汉方岛智慧科学城、天津东丽智慧科学城2个城市运营项目，并在北京、嘉兴、武汉等重点城市签约了一批储备城市运营项目。

图为武汉方岛智慧科学城效果图

“城市运营项目通常有1-2年的孵化期，真正产生效率要在2年之后，按照目前的进度，真正的效益会在2020年爆发。根据规划，2020-2022年间，将实现城市运营对金茂整体投资60%的土地储备贡献。”李从瑞表示。

据中国指数研究院公布《2020年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》数据显示，上半年金茂斥资139亿元分别在北京、武汉、天津、青岛、烟台等地布局，新增土储293万平方米。

金茂管理层在业绩会上曾表示，城市运营项目大多布局在长三角、珠三角等都市圈范围内，在选择项目时，金茂对这些城市的人口流动和结构、未来规划、发展潜力等方面做全方位研判。“公司内部叫做城市地图，符合标准的才会被纳入范围。”

以青岛中欧国际城为例，这是中国金茂根据青岛城市特色，以成熟的“产-城-人”一体的城市运营模式为青岛带来北方的首个产城一体项目。经过近六年的发展，青岛中欧国际城已是一座产业与生活服务融合的复合型现代化新城，成为了青岛的新地标。

继被誉为“世界第八大奇迹”的东方伊甸园主题公园、金茂览秀城和万豪国际集团酒店正式落位中欧国际城后，中国金茂城市运营首个自持科技产业园项目—中欧科创园也于近日正式亮相青岛中欧国际城，既开启了金茂青岛的产业园区运营元年，又在中国金茂科学城IP打造之路上，树立了新的里程碑。

中欧科创园将重点围绕青岛高新区“3+1”主导产业方向，以新一代信息技术产业为主，重点发展新一代信息技术、人工智能和高端制造产业集群和产业链生态，实现高层次人才、资金、项目的全方位集聚。

亿翰智库认为，城市运营是中国金茂独具的优势。具体来说，就是金茂重点关注城市运营，集合集团各个产业板块打造城市运营项目。城市运营项目主要是通过一级开发、二级开发到运营的全业务链式的高质量城市运营，促进城市价值成长，带动整体资产性价值的持续提升，同时为金茂提供更多潜在的收益，实现1+1+1>3的收益效果。

实际上，这也是中国金茂战略上的逻辑思考。依托于大科技、大健康、大文化三大产业方向，中国金茂积极兑现产城融合发展承诺，产业导入已现成效。截至2020年6月30日，新增产业合作战略签约60家，在青岛、嘉兴、宁波、三亚等重点城市运营项目导入落地龙头产业项目近20家，涵盖现代农业、大数据、国际教育等战略新兴产业。

图为霞客岛生态城

2020年下半年即将入市的三亚南繁科技城，根据产城发展需求，金茂将三亚南繁科技城构建“一体两翼”的空间格局。以南繁科研为基础，以种业科技为核心，以热带农科为特色的产业体系，引领民族种业创新发展并成为全球育种创新科研高地，也是“一带一路”倡议下我国种业对外输出的最佳基地。

2015年，《国家南繁科研育种基地（海南）建设规划（2015—2025年）》出台，划定26.8万亩科研育种保护区。自此，南繁基地建设，正式成为国家战略工程。三年后，海南省政府与中化集团签署战略合作协议，中国金茂接过了三亚南繁科技城的重任。从“育种基地”，到“科技城”，对于南繁和三亚，都有着历史性的意义。

这一次，中国金茂将继续遵循“城-人-产”的城市运营逻辑，打造三亚南繁科技城。

业内人士认为，中国金茂成功把曾经默默无闻的价值洼地，培育成市场和政府都认可的价值高地，形成了“城-人-产”的差异化逻辑，以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，助力城市升级与产业升级，实现一个城市的“新生”。

这就是成功“破圈”的“金茂现象”，请叫我“城市运营商”！