中房报记者 李燕星 北京报道

1月24日，上海市第十五届人民代表大会第五次会议开幕。会上，上海市市长龚正作政府工作报告时指出，“上海将推动形成长三角一体化发展格局，优化城市空间格局、经济格局、城乡格局，进一步巩固对内对外开放两个扇面枢纽地位，更好地服务全国发展大局。

新发展格局下的长三角一体化进一步深化，资金、人才、技术等各种要素可以更便捷地流动与配置，对上海人才引入、留存、安居与乐业提出了更高的要求。

聚焦房地产市场，上海市政协委员、万科集团高级副总裁张海认为，“房地产市场在以供给侧改革为主线的同时，建议关注需求侧的反馈，建立定期复盘机制，以保证有效供给反哺有效需求，提升产城融合水平，增进民生福祉”。

提高土地利用效率、提高房价可负担性

在以上海为例的一线城市，存在诸多住房问题，如：商品住宅供应短缺导致人才留存承压；新兴商务区商住配比失衡、职住分离加剧；住房供应和居住需求匹配性失衡，生活圈内配套达标率低，生活提质受限。

为了进一步解决这些住房供给与需求错配、职住与城市发展错位等问题，张海提出三大建议：

一是提高综合开发中的住宅配比至50%以上。据统计，2020年上海出让土地中居住比重仅为37.8%，而在针对38个在建的全球代表性未来城市标杆案例研究中发现，住宅用地比重接近50%~70%更有利于地区职住平衡与可持续发展。

二是拉开中心城区与郊区的容积率差异，依据经济区位价值确定容积率上限。从容积率上看，纽约曼哈顿下城区5.6，东京新宿幅都心4.2，小陆家嘴只有2.7，建议通过居住用地容积率提升带动内城紧凑型开发。在外环外地区，2020年上海土地出让平均容积率仅为2.0，建议将住宅容积率向3.0-3.5靠拢，增加住宅供给量，提高房价可负担性。

三是促进低成本租赁住房用地的多渠道有效供给。

首先，建议优先在轨交站点周边集中布置，基于站点辐射区域就业岗位测算租赁住宅需求量，以此确定开发强度。

另外，鼓励通过存量盘活的方式增加纯租赁住宅的供给。如：结合旧改，闲置商业用地、工业用地、农村建设用地等各类存量低效土地的利用；对因早期建设速度和需求不匹配导致的闲置保障房、人才公寓以及部分受限类住宅存量的价值再挖潜；中心城区内已无法满足原有居住功能需要的老公房资源经征用改造后二次投入利用。

再者，到2020年9月，上海108幅纯租赁土地仅58幅开工，只有个数项目投入运营，开发投入运营的时间周期较长，距离住房保障目标的实现存在差距。需要加快农村集体建设用地入市建设租赁住宅，实现土地资源高效开发与农村经济提振。

适当降低企业自持商办物业比例与时间

“十四五期间”，上海将持续提升总部经济能级。实施“总部增能计划”，聚焦“全球总部、开放创新”，发展更高能级的总部经济，吸引跨国公司亚太总部和功能性全球总部落户，鼓励外资设立和发展全球研发中心和开放式创新平台。

“应实事求是看待‘总部经济’，基于不同企业需求丰富办公空间供给”，张海认为。为此，他提出三点建议：

一是从需求侧出发，基于就业岗位密度合理约束商办用地高强度开发。总部经济的出现以功能集约与高密度为特征，以知识溢出与技术扩散为前提。建议前置需求端研究，确定就业岗位密度及预期税收的准入门槛，把握“总部经济”方向，避免无序高强度开发。

二是对商办开发进行总量控制，存量结构调整，丰富办公品类。中心城区内非核心商务区适配产业升级需求，顾及中小企业及创新企业对中小面积办公空间的租赁需求，增加办公园区、文创园区等产品形态供给。此外，基于历史文化保护片区低密度开发的限制条件，激活存量空间作为重要补充。

三是适当降低企业自持商办物业比例与时间，降低经营风险。“三道红线”下，企业融资承压，商办物业经营风险加大。针对“商改住”遗留问题中，那些区位确实不具优势，配套匮乏、空置率高、拿地溢价率高的项目，建议减少企业自持商办物业的比例与时间，并适度进行商办功能置换，考虑允许持有方补差价进行土地性质变更，从而根本性解决库存问题。而区位和配套条件满足租赁要求的项目则加大“商改租”推进力度，并同步提高税收补贴、水电费补贴等配套政策支持。既降低房企因持有带来的经营风险，又有效保障资产退出与流转时的资产质量。