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风物长宜放眼量------房地产行业发展趋势及对策

中国房地产网

2021-11-30 10:11

增量时代是百花齐放,存量时代是产品为王。

增量时代是百花齐放,存量时代是产品为王。

文∕徐茂义


今年房地产市场可谓一波三折,由于我国疫情防控形势和经济发展状况良好,上半年延续了去年下半年销售良好态势,商品房销售额和销售面积分别为9.29万亿元和8.86亿平方米,同比增长38.9%和27.7%,比2019年上半年增长31.4%和17%,两年平均增长14.7%和8.1%。但是随着“三条红线”和贷款集中度管理等监管政策的累积效应释放,特别是7月份恒大暴雷后,房地产销售形势急转直下,市场进入“急冻”状态,“金九银十”不再、楼市销售惨淡,整个二级市场哀鸿遍野。对房地产一级市场的影响也立竿见影,第二批和第三批集中供地与首批次相比,皆是明显下滑,土地拍卖频繁流拍。新开工和竣工都明显下滑,地产投资出现负增长,多家地产公司面临流动性危机,一些地产相关公司纷纷裁员,公司股价也大幅跳水。


但最近政策出现回暖迹象,在10月召开的2021金融街论坛年会上,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示,房地产合理资金需求正在得到满足;人民银行副行长潘功胜也表示,对于房地产市场,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。一方面政策暖风频吹,另一方面房企境内融资渠道有限放开,多重利好消息令资本市场信心大振,11月10日,沪深港三市房地产板块逆市大涨。中央和金融管理部门在近期的集中表态,被看作是对房地产融资政策的进一步明晰,房地产信贷政策环境将会有一定程度的改善。这引发各界猜想:一是房地产调控目标会不会出现变化?二是未来房地产市场怎么变化?三是房企接下来该怎么干?


首先,笔者认为房地产调控的目标不会变。央行去年下半年出台房地产资管新规“三条红线”和房地产贷款集中度管理等一系列调控措施的初衷,是降低房地产行业过高杠杆率,防止房地产泡沫破裂引发金融风险,以至拖累经济;同时,希望金融资源投向房地产行业的占比进一步降低,将更多信贷资源让位于对制造业、技术创新、乡村振兴等领域的支持。随着新政的实施,金融机构对房地产风险偏好明显下降,部分金融机构对“三线四档”存在误解,存在停贷、抽贷等收缩行为。短期过激反应使行业过快降杠杆,加上销售下滑,资金回笼受阻,造成部分房地产企业债务违约,从而引发部分企业评级下降和房地产产业链资金惯性的打破,也会影响企业自筹资金的能力。房企爆雷由地方小企业迅速蔓延至全国性房地产龙头企业,造成房地产销量进一步下滑、拿地减少、投资下降,行业流动性出现危机,房企违约势头在蔓延。国家若不采取果断措施,房地产行业有进一步进入自我恶性循环的危险。


这样的局面明显与中央调控的初衷不符。鉴于这种情况,监管部门及时释放维稳信号,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,发出明确的金融维稳信息,银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会,多家房企在银行间市场注册发行债务融资工具,加快符合条件的开发贷和个人按揭贷款放款,目的是要保持房地产行业流动性相对充裕,防止金融风险偏好的过度收缩影响行业发展。


这是最近一年多来的房地产政策轨迹,处处透着一个“稳”字,我国房地产市场调控的基调和方向是正确的。所以,上述行业融资政策松动,只是维稳政策的落地,不能理解为房地产调控基调松动。从中长期看,房地产调控的大方向不会发生改变。尽管现在有关房地产的政策已经偏暖,但房地产调控的“三稳目标”,即稳地价、稳房价、稳预期,不会变。


其次,未来房地产市场如何变化?会像以前一样,每次调控过后行业都会有一波快速扩张吗?显然不会。随着房地产企业融资的“三道红线”政策、银行的房地产“两类贷款”的集中度考核,以及“房产税”试点等长效机制的相继推出,房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化,这个变化就是房子不再是投资的对象,而是为民生所计。接下来房地产市场如何发展呢?看看下面有关统计数据:


1990年,我国每年新建房屋只有1000万平方米;98年开始“房改”,出现商品房,2000年建设的房屋面积是1亿平方米;2010年新房销售面积已达10亿平方米;到了2018年,我国当年销售的商品房面积达到18亿平方米峰值,这两年没有再增长。2020年全国商品房销售面积为17.6亿平方米。详见表1:


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根据专家预测,今后一直到2035年,中国每年生产的房屋会逐渐降低到10亿平方米以内,形成一个折旧平衡的过程。今后15年,中国GDP增长靠城市化拉动、靠房地产拉动、靠城市基础设施拉动的动力,会从50%降到10%左右,经济发展更多靠产业结构调整,靠内涵。房地产新房市场也趋于逐渐萎缩并稳定在10亿平方米左右。


最后,房企接下来该怎么干?种种迹象表明,房地产行业已经进入了真正的拐点时刻,房子告别短缺时代,行业告别高增长时代,充分竞争是市场的主旋律,行业的困难,依然并长期存在。一系列利好调整只能加剧市场的激烈竞争程度,加速行业洗牌,房地产蒙眼狂奔的时代已经过去了,一批没有竞争力的房企很可能就此退出历史舞台。房地产企业如何生存与发展,10年前就普遍进入无增长时代的家电行业也许能给我们带来启示。


根据2011年的家电行业统计数据,家电在中国的普及程度已经非常高,在一二三级城市,彩电、空调户均拥有率远超100%,冰箱、洗衣机户均拥有率接近100%。在四五级市场,除厨电之外,其他大家电产品普及率多在70%以上。过去10多年的家电行业发展告诉每个人,春兰、长虹、牡丹、熊猫、小鸭等品牌逐渐消失在公众视线,但是海尔、海信、美的、格力却越发强大。


房地产企业在市场规模无增长时代何去何从?是走多元化转型之路,还是继续深耕行业走专业化发展之路?房企多元化转型尝试,到目前为止多以失败告终。究其原因,主要有两方面:一是很难找到像房地产行业一样规模的新赛道(2020年我国房地产新房市场销售接近18万亿元;汽车销售2531万辆,不足4万亿元;纺织业2.2万亿元;食品制造业1.9万亿元等);二是进入新行业很难在与行业成熟企业竞争中获胜。


笔者认为,房企可以借鉴家电行业经验,一是走像海信、格力一样的专业化发展道路,在房地产行业内深耕;二是像海尔、美的一样走相关多元化发展之路,以房地产业为本,向行业上下游扩展。


增量时代是百花齐放,存量时代是产品为王。很明显,房地产行业也是如此,谁能稳健经营?谁能做好产品?谁能精细化管控成本?谁能善待客户?谁就掌握了开启未来时代的钥匙。家电行业是,汽车行业是,手机行业是,房地产行业也一定会是。用心琢磨城市和人的关系,精心建设,品质至上,慢慢地凭借产品力和口碑品牌,从这个赛道走出来。


没有成功的企业,只有时代的企业。每一个经历了急剧的产能过剩时代,有些企业消失了,有些企业则基业常青,历久弥新,最终成为时代的领袖。


你们猜,现在的房地产行业TOP100企业,10年后还会剩多少?


编辑:温红妹
标签:房地产行业
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