彭红侠/发自北京

年初以来连续释放的利好信号，为房地产行业带来阵阵暖意。融资端，受降准及信贷政策纠偏影响，房企融资环境有所改善，特别是央企、国企受益明显；需求端，降低首付比例、降房贷利率等刺激政策蔓延到越来越多的城市，购房成本和门槛有所降低。

种种迹象表明，市场下行趋势有所遏制，房地产的政策底已经明确，市场底也在逐渐形成。不过自3月底以来，受疫情影响各地楼市“冰封”，市场成交并不乐观。据机构统计，30个大中城市成交套数及面积同比分别下降27.7%和23.7%。在疫情长期管控模式下，未来市场信心恢复，不仅需要时间和政策长期支持，还需要营销模式的适应化转变，加速线上化进程。

政策暖意持续释放

自2021年四季度以来，监管层针对房地产行业密集发声，政策基调逐渐软化。

去年12月，中共中央政治局召开会议，会议强调要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。同时，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。

2022年全国“两会”期间，政府工作报告提出“经济工作要坚持稳字当头”，“稳地产”成当务之急。随后，国家金融委、银保监会、央行等6部委相继释放积极信号，强调持续稳地价、稳房价、稳预期，并对房地产可能出现的系统性风险提出保障措施。

业内人士认为，国务院金融委和相关部门的表态及即将出台的相关举措，对稳定房地产市场预期，推动市场平稳健康发展将起到重要支撑作用。

为进一步稳定市场预期，各个城市发布一系列房地产调控政策，包括降首付、放松限购、购房契税补贴、降低按揭贷款利率、住房公积金贷款优惠等。

国信证券研究报告认为，当前政策积极信号更加明显，供需两端流动性有望边际宽松。万联证券分析师潘云娇亦表示，在“稳增长”的宏观背景下，当前房地产行业基本面持续筑底，边际改善政策持续，预计后续仍有较多利好政策值得期待。

疫情影响基本面复苏进程

伴随金融委、银监会以及各地方持续释放利好消息，积压的购房需求得到释放，房地产市场的交易量已经开始触底反弹。从二手房的交易数据看，今年2月份的日均交易量已经比1月份增加了30%左右，扭转了之前持续下滑态势。二手房价格同样出现了止跌回升，一线城市中北京、上海、广州二手价格小幅上涨，结束去年8月以来连续6个月的环比下跌。

进入3月，国家统计局公布的70城商品房销售情况中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.3%和2.8%，新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.4%。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆分析认为，3月份70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加；各线城市商品住宅销售价格环比趋稳。

不过企稳向好的局势并未得以持续，自3月下旬开始各地受疫情影响楼市几乎陷于“冰封”状态。以上海为例，链家统计数据显示，3月份全市新建商品房共成交4926套，环比下降33%，成交金额362亿元，环比下降27%。而进入4月后，大范围的静态化管理，导致上海楼市交易几乎全面静止。上海链家研究院的监控数据显示，4月上海新建住房仅成交831套，环比下降83%；二手住宅成交169套，环比下降99%。

北京“小阳春”亦受疫情影响，出现“小阳春”成色不足的情况。在价格并未出现明显波动的情况下，4月北京链家二手住宅交易量比3月份下降34%，即便是成交高峰的“五一”假期，也未带来预期成交。诸葛找房研究院数据显示，今年“五一”小长假（5月1日-5月4日）期间，北京新建商品住宅与二手住宅网签量总共不足300套，处于2015年以来“五一”假期低点。

在此情况下，供不应求的海淀楼市亦受此影响出现一定变动。北京疫情影响下，多个正在热销的楼盘暂时关停，开盘销售计划推迟。比如备受购房人期待的海淀四环中建壹品学府公馆，按照规划应于4月25日摇号，4月28日开盘。不过由于疫情防控，项目无法按照既定销售规划如期进行，2638组意向登记人选房签约活动无奈延期。

某房企相关负责人对此表示，在疫情逐渐常态化的当下，如何在可控情况下减轻疫情对各地经济、楼市影响，协助房企建设全新营销机制，尽力满足购房人选房购房需求，是亟须解决的社会性议题。

推动建设线上选房购房机制

其实，早在两年前疫情暴发初期，各地相关部门就已出台过文件，鼓励房企开展线上营销活动。比如2020年2月，广东省住建厅下发《关于全力支持企业复工复产的通知》，明确要求各地住建主管部门，支持房地产企业和中介机构建立互联网线上销售平台，通过网上公开认筹、公开选房等模式进行销售。同期，天津市住建委亦提出16条支持意见，支持房地产开发企业开展线上销售，指导房企通过线上选房等方式在线开展商品房销售业务。

经过两年政策支持、技术爆发和用户培养，部分城市房产交易过程的线上化进程开始加速。从合肥来看，3月28日，合肥市司法局推出了“公证云选房”，购房者不需要前往开盘现场，只需通过手机支付宝扫码登录线上选房系统，用小程序进行选房。3日后，合肥“首个正式公证”高速中央公园项目线上公证开盘，帮助82名购房者完成“云”选房。

4月初，南京市住房保障和房产局会同市司法局联合推出的“南京公证云选房系统”正式上线。作为“房帮宁”涉房事务一体化服务平台打造的亮点工程之一，“云选房”一经上线便受到广泛关注，获得了良好的社会反响。作为首次参与“云选房”的锦云台花园项目，整场销售去化率近8成，平均每人购房仅花费了19秒。

参加线上选房活动的陈先生表示，以往线下选房买房都要在售楼处待一天时间办手续，而线上选房后就无须花费时间，我们购房人切实感受到足不出户、动动手指即可选购心仪房源的便捷。

事实上，不管政府、开发商、还是购房者，对实现网上购房都有迫切的需求。从政府端看，打通线上买房全流程，不仅有利于政府平台信息化、提高行政工作效率，更能促进房产销售透明化，使政府能掌握全局；从企业端看，实现网上买房、网上办理，可以提高签约与回款速度，更能借助线上实现广泛的传播；从客户端看，则将节省大量的时间和精力，满足购房需求的同时提升购房效率。

业内专家表示，疫情下大部分城市的销售情况都处于冰冻状态，各大城市及房企的销售业绩同比均有大幅下滑，房企的融资、现金流、投资、生产和经营亦受到直接冲击。关键时刻，还需各地政府出台相关纾困政策及具体指导条例，为房企提供线上营销选房等服务。

从南京、合肥等部分地方政府推动的“云选房”等举措来看，其推动了一键式网上购房的实现，也为各地方楼市运行提供一定思路与借鉴。希望更多城市政府部门采纳落实，在为房企纾困加速数字化进程的同时，打通政府、企业与购房者之间的“无障碍通道”，构建更为完备的线上购房机制。