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张艳华:让美好更好的国民住区领航者——保利发展30年产品发展观

中国房地产网

2022-12-27 10:24

本文作者

保利发展控股集团 副总经理 张艳华

保利发展始终坚持国家-行业-客户-产品四位一体的产品战略,匹配国家对房地产发展的引导,积极实践住宅行业发展前沿技术,深入挖掘客户价值需求,实现产品的三大引领:前沿产品理念的缔造者、领先行业技术的推动者、舒适人居产品的实践者,在30年的企业发展中力争为每一个家庭、每一个社区、每一个城市,打造高性价比、超出预期、舒适宜居的国民高品质住区。


房地产行业发展至今,就是要不断满足各个阶段、各个城市、各类人群对美好生活的向往和需要。数据显示,2020年中国家庭户人均居住面积达41.76平方米,平均每户住房间数为3.2间,平均每户居住面积达到111.18平方米。可见,对大多数中国家庭来说,住房本身已经不是第一必需品,同时各阶段人群的需求在不断发生变化,上世纪90年代的客户和当下的客户之间存在着巨大社会发展带来的需求进步。房地产应该思考的是:还能为人们的生活带来什么?答案就是,跟随国家对房地产行业的引导,永远不断挖掘客户的时代生活价值,立足生活场景,从专业的角度、用优质的产品和服务,满足、创造、引领客户需求。


对于房地产来说,客户需求是什么?从上世纪90年代末开始想象“有一套房”,到不同年龄、不同收入的客户开始把眼光投向挑选适合自己需要的住宅,再到对好房子的关注延伸至小区环境、全龄生活配套,以及更好的物业管理,进而到当下对健康的关注到达前所未有的高度,有追求的房地产开发商一直在为不断地满足客户需求提供优秀的产品。


应对持续变化的客户新需求,保利发展做了什么?


在三十年的发展历程中,保利发展的产品发展历程经历了四大阶段:起步引领、稳步推广、全面提升、精益突破,从打造出道即巅峰的“国家康居示范小区”保利花园,到持续引领城市发展的产品体系布局;从结合居住、教育、购物、养老、商务、娱乐等需求的居家、社区、城市综合生活场景,到精细化营造改变生活方式的健康人居。在1992年—2022年的30年间,始终作为国家战略的践行者,美好生活的同行者,舒适人居的引领者,为创造城市美好的过程留下了许多印迹,对住宅产业升级、当代城市发展提供了不可或缺的力量。保利产品,作为美好的空间载体,承载千万家庭的生活,始终引领适应新时代的人居需求。


一、保利花园:从无到有,住有“康”居


【第一阶段,从公司成立到1998年,保利花园出道即巅峰,以住宅康居示范工程为目标,集领先的规划建筑设计之大成,全面尝试全装修、智能化设备、集中式物业管理等措施,正式起步开始了探索和实践城市住宅功能质量、环境质量改善的征程。】


时间回到1998年,国家房改政策带来住房分配货币化,作为“商品房元年”的信号,预售房制度应运而生。1999年,住建部开始推广国家康居住宅示范工程,把推广应用先进适用的住宅成套技术作为重点,逐步建立和完善住宅技术体系;把提高住宅功能质量、环境质量作为前提,满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的需求;把住宅装修一次到位作为基本要求,提高住宅建设集约化水平;把住宅示范工程作为样板,引导住宅产业现代化的发展。当然,彼时除了少数一线城市的港资开发商能够提供功能完善的户型、景观舒适的小区环境和成熟的物业管理之外,大部分刚刚试水房地产开发的内地企业还只能提供毛坯产品和乏善可陈的户型空间。


作为刚刚开始接受商品房概念的众多客户,对于居住小区还没有建立起一个完整的需求概念。但是作为房地产市场起源地的广州,受到香港开发商的影响,已经开始追求舒适的户型、装饰性强的建筑立面和尽可能有集中花园的小区。当时广州保利花园项目组通过数百组客户深访得知,业主购房时重视的因素依次为:环境、价格、交通、设计、物业、配套、质量和开发商信誉,环境是客户关注的第一位。保利花园结合项目方案提出“自然、和谐、舒适”的产品理念,环境的优异性也成为保利花园最为坚持的目标,切实做到了满足客户底层价值需要。最终,保利花园成功掀起广州、乃至全国的现代化小区住宅建设风潮,为提高国民居住生活水准筑下了范本。


保利花园荣获国家康居示范小区工程三大金奖

保利花园老照片


从1999年被建设部提名到2003年,经省市专家、顶级学者、权威设计师共同反复论证,保利花园集领先的建筑、规划设计之大成,引领行业发展,全优通过检查,正式成为“国家康居示范小区,实践了向心围合式分层园林、人车分流交通系统、雨水收集及活水循环系统、干湿分离的明厨明卫等50多项领先的设计技术。这些20年前就已经超前的设计,让保利花园在今天看来依旧是让人动容的优秀住区,绿树成荫、舒适宁静。


接下来的十年中,保利先后在武汉、沈阳、包头等全国各个城市,落地一个又一个的“保利花园”,打出具有全国性影响力的产品品牌知名度,使得保利花园不仅是当时的“明星”,乃至今日看来仍是经典。


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保利花园现状照片——会所与镜湖


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保利花园现状照片


保利花园开启了“社区管理”时代,率先推行社会化招聘、人性化集中式的物业管理,组建了在售前、售后配备高素质的物业队伍,甚至还前瞻性地建设小区智能化系统,强调并承诺配置的智能化技术“15年不落后”。通过引进当时最先进的小区智能化综合布线系统,通过封闭式的小区管理,设置了周界防越报警、闭路电视监控、可视对讲与防盗门监控、住户报警、煤气泄漏报警系统等。比如,小区四周设置无所不在的“电子警察”,一共由23对红外线探测器和探照灯、137个摄像监测点、73个巡更点组成,确保小区无死角、无漏巡,为住户真正享受智能化生活带来了安全便利。


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保利花园人性化物业管理及智能化建设


二、康善尊逸:从有到优,居有所选


【第二阶段,面对快速城镇化带来的巨量市场需求,保利不断优化自身产品体系,不论是“康善逸尊”产品系列,还是产品均好、户型最优、高性价比的特点,均努力满足各个客户群体品质生活的需求,保利发展始终葆有央企责任的根底,为最广大的客户群体,提供代表时代最优解的美好人居。】


2006年,随着国家正式提出房地产调控,一系列相关政策落地实施。随后住建部提出的7090政策,要求90平米以下的住宅面积占到开发项目建筑面积的70%,对普通商品房的供应被提高到了一个更高的层面。有趣的是,对于房地产行业来说,却开始正式进入了商品房高速发展年代。快速的行业发展使得客户基数变大,消费升级促进客户购房结构更加多元。行业开始大规模讨论“开发商为谁盖房”,预示着“客户思维”的觉醒。各路开发商和设计师们也开始不遗余力地发挥想象,为客户创造各类标新立异的产品:横厅、边厅、三分离卫生间、凸窗等户型新概念横空出世;ART Deco、新古典、法式等多种建筑风格异军突起,百家争鸣,以不同风格满足不同使用人群需求。规模性房企开始大力推行产品标准化,以期取得高周转、高利润的经营目标,但是这个阶段也出现了房地产产品品质的不平衡:普通住宅品质低下,高档住宅极尽奢华。而保利发展在全国布局的战略下,面对天南地北的不同客户家庭,通过深入研究客户细分市场,构建差异化的品牌架构,建立根据客户需求的产品价值体系,实现精准的匹配。2010年开始,以“自然舒适的康居、复合空间的善居、全景交融的逸居、仪式归家的尊居”,构筑“康善逸尊”四条产品线,以客户居住价值为出发点,稳步向全国推广注重功能、风格现代的住宅产品。


保利定义的“康居”是“一步到位的人居第一步”,强调必备生活配套、时尚健康建筑、品质实用户型;“善居”针对“讲究生活讲究住”的改善客户,强调生活配套、精工经典建筑、品质享受户型;“逸居”是“财富之上的品味居住、知富阶层的生活圈”,强调都市风尚配套、优质的资源环境、城市地标建筑、全景互融的户型;而位于产品线顶端的“尊居”则强调顶级定制配置、传世风范建筑、尊贵优质服务等。当然,在后来的项目落地过程中,善居和逸居成为了最主要的产品线,约占整个开发量的70%。同时,在诸多项目实践中,保利也逐渐形成了与公司发展战略相匹配的产品特色,那就是以“均好性+户型最优+多一点”为代表的产品特征


与不少企业对于好产品的理解是“极致地迎合某一类客户需求”不同,保利发展对住宅好产品的定义首先是“均好性”。这个重要的产品基点来源于德国现代主义建筑设计思想发源地包豪斯学院,其中一个重要思想就是:设计是为大众服务的,而不是为少数权贵服务的。作为既能落实国家战略,又能充分考虑客户需求的地产央企领头羊,保利应该为最广大的客户提供住得起、住得好的产品。


从一开始,保利的产品就没有刻意强调产品设计的表象,如建筑立面、设备、装修的极致奢华,而是更注重功能均衡、立面简洁现代、环境适宜,以及施工优良的建筑。虽然这样的产品对外并没有呈现出一种个性强烈的、识别性强的特色,但是入住客户却往往能从实际的居住体验中体会到物超所值的价值。在这样的产品价值牵引下,“户型最优”成为了保利发展居住产品时至今日仍然在坚持的一个核心产品基因。对于大量的保利客户而言,近二分之一的生活时间在室内,其最关注的是同样的支付条件下能够挑选到功能最匹配的两房、三房,或者四房,满足日常居家休闲、阅读、办公、烹饪、睡眠、洗浴、家庭共聚等需求。根据保利内部统计,其80%的住宅都是在140平米以下的中小户型,也正是大量善居和逸居客户最关注的产品面积段。如何在这样的面积段设计出客户最需要的户型产品?是保利产品人一直在实践的内容。“同样功能少5平米,同样面积多一个功能”成为保利产品简单而又有效的户型竞争力指导理念,并在项目实践中不断优化,精益求精,创造了一个又一个市场上的经典好户型,培育了一大批保利产品追随者。


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90㎡三房两厅一卫(广州保利西子湾)


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120㎡三房两厅两卫(广州保利西江月)


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140㎡四房两厅两卫(佛山保利花园)


另外,随着保利发展开发量突破性增长,它也能够通过规模优势来满足“多一点”的客户预期。“多一点”的需求是如何被挖掘和满足的?也就是在客户体验的维度,如设计、品质、服务等,做到至少一两个维度领先行业水平,并结合其成本管理的精细化、开发规模带来的相对低的招采成本,打造让客户需求得到升级满足的产品。


比如,2010年武汉保利公园九里项目通过对客群来源、生活习惯、未来家庭结构变化趋势的深度研究,在市场90㎡产品均为两房产品时,极致推敲空间尺度,创新研发三开间朝南的90㎡小三居的户型产品,满足新武汉人“低总价、多功能”的购买需求;门窗、立面涂料等选材比周边竞品上了一个档次;实景展示未来大区生活场景,开放即为客户呈现约4000㎡的巡司河公园、地上标准泳池、架空层、单元大堂及电梯厅等配套,塑造了武汉普宅产品的展示品质标杆。整个项目充分呈现了保利产品打造的匠心精神和产品理念,深受武汉客群的追捧与青睐。


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武汉保利公园九里项目


因此,“均好性”,作为保利的产品底盘,最大程度满足了客户的综合居住需求;而“户型最优”是保利长期坚持深入的探讨和实践,在市场主流面积段限制下努力创造最好的、适合中国家庭的居家空间;通过设计创造价值,在同样的成本投入下,发挥保利自身综合实力、客户资源、设计优势、成本和集采优势提供更高价值的产品,实现比客户预期“多一点”。这三者结合,形成了保利产品独特的“性价比”,成为保利发展产品价值的护城河。


三、全生命周期居住系统:从优到全,全龄共享


【第三阶段,客户需求全面提升。2016年保利发布全生命周期居住系统,表达了这样一个产品理念:生活不仅仅是房子本身,而是涵盖居住、教育、养老、物业、商业等全场景的一整套居住系统。】


十九大明确提出,社会的主要矛盾已经归结到人民日益增长的美好生活需求与不平衡不充分的发展之间的矛盾。保利作为美好生活同行者,把握时代脉搏,深谙人民美好生活对住房的需求贯穿着国民一生的长度,全生命周期居住系统的产品概念在2016年应时而出,全面发布。居住生活——综合业态——城市地标,层层递进,为全年龄段的客户提供全场景的品质生活,拓国民生活之经纬。


在客户对居住品质、生活配套的底层需求不断涌现下,社区的生活场景也被着重提出,甚至被当作实现宜居城市的重要途径。正值2016年,上海发布全国首个《15分钟社区生活圈规划导则》,提出在步行一公里的范围内构建宜居、宜业、宜游的城镇社区生活圈网络,配备居民生活所需的文教、医疗、体育、商业等基本服务功能、就业功能与公共活动空间。随后,北京、广州、南京、武汉等大中城市也在社区生活圈规划建设方面开展了一系列有益的探索。而保利全生命周期居住系统的面世,紧跟政策节奏,提出完善的社区打造、综合业态的全方位生活运营、配套齐全的社区服务,为全年龄段客户营造全场景的生活。全生命周期居住系统的理念提出“生活不止是房子,而是一个全生命周期的居住系统”,具体来说这个系统是由“关怀客户全生命周期的全精装房+集合社区物业、商业、养老、教育以及其他健全配套的线上、线下社区服务”组成,它以全龄段的客户为中心,关注适老化、适幼化等人性化的设计,提供更舒适的居住体验。全生命周期居住系统是结合保利提出的“一主两翼”的企业发展战略升级,从单个住宅产品的设计向整个居住系统设计迈进的重要落位,也是从单纯“重开发”到“重运营”,从“重销售”到“重体验”的转变。


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全生命周期居住系统


广州琶洲城市更新项目就是全生命周期居住系统的一个实施范本,同时还是全国城市旧改的成功样本。凭借保利自身的综合开发能力和综合配套资源,配建超300米地标写字楼、五星级保利洲际酒店、琶洲片区规模最大的Shopping mall保利商业广场、保利和熹会养老机构、保利N+青年公寓、省一级学校执信中学和超高品质住宅保利天悦。使得琶洲从原来的杂乱村落,经过十年成功蜕变,升级为广州新城市副中心,大大提升广州的城市形象和区域配套。而对于琶洲居民,一条关注社区公共开放景观的“幸福回家路”悄然落地,业主每日在回家的路线上,经过业态多样的商业配套、空间系列丰富的景观、孩子和老人游乐的室外活动场,感受雅致的建筑立面及入户景观,尽享隐逸生动的居住体验。


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广州琶洲城市更新项目旧村实景


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广州琶洲城市更新项目现状鸟瞰


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广州琶洲城市更新项目商业配套


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琶洲村改造后的优质环境


保利以租购并举、住有所居的国家战略为导向,深耕居住产品、公共设施与城市更新,在全国各个城市打造出极具代表性的城市封面作品。为百余城市注入空间新概念,在商业经济带动、人文文化激活、产业融合提升等方面做出巨大贡献。例如,广州天幕塔,超300米的的地标高层,位于泛CBD“黄金三角”的核心板块,正引领着琶洲经济的商圈,带动琶洲商业经济提升,成为广州城市向东发展的“琶洲之眼”、广州之巅;位于北京第二CBD望京核心区的北京国际广场正持续激活时尚文化潮流。这个国门地标“钻石灯笼”不仅成为多个影视作品的取景地,还为北京市中心带来别具一格的时尚气息,成为从首都国际机场入京第一座映入眼帘的标志性超甲级写字楼;还有,上海花木十号地块正在建设的商办项目,与上海博物馆东馆一起,成为浦东小陆家嘴的最后一道天际线。目标是打造成为集标志性城市景观区、综合性文化产业区、配套性休闲娱乐区于一体的文化示范区,将在不久的将来成为上海一张文化产业新名片。


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广州天幕塔


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北京国际广场


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上海花木十号地块商办项目


四、无Well不至的健康人居:从全到精,专注健康


【第四阶段,作为健康人居的引领者,2020年保利首先在健康人居领域发声,以用户健康为核心使命,为用户不断迭代出全新的健康人居价值观,为客户提供有生命的空间、有温情的服务、有质感的生活。】


2016年,国家发布《健康中国2030规划纲要》,确定大健康概念,将以疾病治疗为中心转变为以促进健康为中心的大健康观、大卫生观。2017年,《健康建筑评价标准》正式实施,提出从空气、水、舒适、健身、人文、服务六大概念构建健康建筑。赋予更好生活的健康定义,已成为国民的主流追求。2020年,一场突如其来的新冠疫情席卷全球,进一步激发国民生命安全和健康意识,对健康及健康住区的关注度上升到历史新高度。保利是疫情后最早做出设计应对的开发商之一。2020年3月,在疫情刚发生的两个月之内就率先发布“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”,构建出一整套的健康人居解决方案,为客户提供“健康高效空间、健康便捷服务和健康安全科技”,引领行业健康住区解决方案。


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Well集和社区


与业内其他主打绿色建筑产品的开发商不同,保利Well集和社区洞察到客户新需求,从户内健康的配置拓展到社区层面的健康。更注重社区的公共安全、公共健康,提出十大健康技术与社区健康服务,其中包括7*24小时小家变大的户型、高效洁净家政、定制健康家装、居家健康微气候、无接触通行、敏捷社区组团、全龄健康运动系统、全时健康会所等一系列的产品解决方案。如:佛山夏南保利天汇项目排布楼栋前首先分析风向流动方向,根据风向布局建筑、保证楼和楼之间有自然通风廊道,每户开窗处都有良好的自然风,不断输送新鲜空气。此外在大堂、地下室、电梯厅等公区空间强化通风、排风设施,保证大堂维持微正压,污浊空气一直不断被挤压出室外。


近期推出的石家庄天汇项目借助最新的黑科技,使无接触通行覆盖到入户末端——通过在电梯轿厢里配备光离子除菌和感应无接触电梯按钮,将防御覆盖到末端按钮,实现旗舰级无接触通行。在设计细节方面,Well集和社区推广的四防地漏,针对疫情期间客户普遍关注的户内干区地漏造成的气溶胶感染隐患,专门设计了集中水封,把卫生间台盆和浴室干区排水管联通,保证地漏长期有水,最大限度减少了上下级楼层污染气体互窜。保利Well集和社区从社区、生活和微气候等不同维度,打造“无Well不至的美好生活”。


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健康微气候与无接触通行(石家庄保利天汇)


洁净收纳玄关(武汉保利天珺)


除了纯粹的产品硬件层面,Well集和社区同样关注健康的服务。在2020年疫情初发期间,保利物业仅用一天的时间,就对全国近600个居住小区进行了统一检查、消杀、防护、宣传。保利物业把这次特殊战役过程中所形成的优秀经验,浓缩成为为业主提供常态化的36°8物业健康升级服务,进一步打造高标准的物业管理服务。业主可以在App上查看当天上岗物管人员的健康情况;对高屏接触点、公共活动区域,特别是儿童活动区域实行监控、确保无菌无毒、健康安全;此外,还可以对社区各类外来人员进行有效分流管理,智能追踪,降低风险。在近期的项目实施中,物业管理前置到方案设计阶段,对垃圾分类和快递外卖如何进行精细化管理进行了又一轮升级,让客户享受更便捷、更干净、更安心的空间和服务。


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保利垃圾无接触投放+清运设备


2020年、2022年,保利发展联合WELL人居实验室,两次发布《保利健康人居白皮书》,提出疫情后的客户生活需求进一步细化,专注健康人居的生活方式转变和提升。其中,在2022年的白皮书编制过程中,针对全国7大区域开展市场调研70多个Well集和社区项目进行后评估。从“60后”到“00后”,从单身贵族到四口之家,收集7631份数据样本,整合行业分析及学术研究,解析健康人居下“人”的真正需求,洞察新时代下健康人居的重要生活场景。


保利健康人居白皮书强调未来应该为人居注入硬核健康设计,顺应人性、激发活力,同时也揭示未来健康社区的发展趋势,即健康建筑强感知、健康生活重集成、健康社区促交互三大发展趋势,把空气、光、水、热舒适、精神、材料、营养、运动、社区服务等健康概念和技术与广泛的项目运用实践结合起来,为城市居民塑造更健康、更美好的生活。


五、保利的未来产品:满足客户更美好的期待


保利发展,30而立,永葆初心,不断进阶,为满足客户更美好的期待而再次出发。作为共和国长子,房地产龙头企业,始终与国家发展同频、与时代进步共振、与千万中国家庭共生,把握城市发展脉搏,始终坚持产品引领客户需求,持续提升国民生活的幸福感和城市发展的竞争力。


结合房地产行业新常态,保利提出产品四力:匹配力(与企业发展目标相匹配的中高端产品)、匠造力(以工匠精神打磨产品,为客户提供更好的居住空间)、运营力(在项目展示阶段就为客户提供所见即所得的生活场景及服务)、牵引力(以产品牵引房地产各个开发环节达到品牌最优),不断为改善城市人居环境做出自己的努力。面对房地产行业各种不确定的外部和内部环境,保利已经在企业内部达成共识:坚定地落实国家“房住不炒”的政策,把企业的精益管理落到实处,在不确定性中寻找确定性,更多向管理要红利。换句话说,在下一个发展阶段,面对房地产行业去金融化、制造业化、功能民生化、竞争格局进一步分化的未来趋势,保利更关注的是夯实产品力、服务力,以客户战略为导向,通过极致专业化来实现企业的高质量发展。


保利产品,从康居示范小区到国际都市地标,从自然和谐舒适到全生命周期健康人居,从美好贴心服务到智慧未来社区,时代在变,生活在变,保利将永远紧跟国家及行业发展,走在客户需求前面,始终以绿色、健康、智慧,服务每个家庭、每个社区、每个城市的美好生活



编辑:温红妹
标签:保利发展
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