4月22日，保利发展披露2023年业绩报告。期内，该公司实现营业总收入约3468亿元，同比增长23.42%，归属母公司净利润121亿元。全口径销售4222亿元，排名升至行业第一，为全行业唯一一家超过4000亿元的房企。

在行业流动性备受考验的背景下，保利发展进一步提升了经营的安全系数，期末在手货币资金1480亿元，居上市房企第一位，有息负债规模及融资成本则持续下降。

基于充足的现金储备及对公司发展前景的坚定信心，保利发展将分红比例提升至40%，2023年度分红总额达约48.65亿元，股息率亦进入行业前列。

天风证券认为，完成大幅减值计提后，保利发展的业绩趋势向好，结转毛利率有望逐步触底回升，积极稳健的经营策略也将助力公司未来率先受益于行业企稳复苏。

销售排名第一  市占率持续提升

2023年，中国房地产市场的规模进一步收缩，商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，商品房销售额约11.66亿元，同比下降6.5%。TOP100房企销售总额同比下降17.3%，销售额超千亿元的房企同比减少4家，百亿元房企数量则减少了14家。

面对市场的多重挑战，也有企业展现出了较强的业绩韧性。中指研究院的统计显示，2023年，保利发展夺得了两个销售榜单的魁首位置，是中国房地产行业唯一全口径销售额超过4000亿元且权益销售额超过3000亿元的房企。更难得的是，虽然2023年的市场压力有增无减，但保利发展的权益销售额同比基本持平，显示其销售质量在提高，归属股东的销售金额仍得到保障。

能够体现经营质量的还有一个指标——销售资金回笼率。2023年，保利发展全年回笼金额4304亿元，回笼率高达102%，现金流保持着健康内循环的状态，有效抵御行业周期波动风险。

市场占有率是衡量企业竞争力的重要参数，在这方面，保利发展也交出了好成绩。据统计，2023年，该公司的市场占有率提升了0.2个百分点至3.6%，在38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。其中，市占率超过10%的城市至少有27个。

营业收入稳健增长 现金水平行业最高

根据中金公司的一份研究报告，其覆盖的重点A股及H股房企，2023年的整体营业收入、税前毛利率、盈利均录得同比下降，主要原因是结算毛利率下行和减值计提，增收不增利现象较为普遍。

得益于过去数年在销售端的良好表现，保利发展2023年实现了3468亿元的营业收入，同比增长23.42%，增速位居TOP10房企第一。由于该公司一直坚持审慎的财务政策，因此，报告期末合同负债达3772亿元，远高于其他头部房企，有力支撑未来结算收入的增长。

毛利率方面，受早期高地价项目陆续于2023年至2024年结转影响，结合行业结构性调整的背景，房地产行业的整体毛利率回归合理水平是大势所趋。国信证券表示，随着优质项目的逐渐结转，保利发展未来的毛利率有望逐渐企稳。

在行业下行周期，“安全”与“发展”如何平衡是一道重要考题。身为优质龙头房企，保利发展的答卷对同业具有参考意义。2023年，该公司在保持经营现金流为正的前提下，实现了债务结构优化。期内共录得139亿元的经营活动现金流净额，连续第六年为正，期末在手货币资金余额1480亿元，位居地产股第一，现金流管理能力突出。

期末，保利发展的有息负债规模降低271亿元至3543亿元，综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。期末，保利发展扣除预收账款的资产负债率67.14%、净负债率61.2%，分别较期初下降1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。

值得关注的是，为了减少汇率波动对融资成本的影响，保利发展目前已结清所有境外美元债的本息，成为唯一一家没有存续美元债的头部房企。

优化资产结构 分红率升至40%

在充裕现金资源和健康债务结构的支持下，2023年，保利发展积极吸纳优质土地储备，推进资产布局的持续优化。期内，该公司的拓展总地价为1632亿元，同比持平，权益地价1359亿元，同比提升26%，确保了企业的可持续发展。

拓展质量也在稳步提升。据了解，保利发展将99%的拓展资金投放在了确定性最高的38个核心城市，新增项目税前成本利润率平均在15%以上。2022年新获取项目已收回100%的股东投入，2023年新获取项目中40%实现当年开盘，贡献签约金额超300亿元。

此外，自刘平接任董事长以来，保利发展还采取了加速存量去化的坚决动作，近3年的存货去化规模超万亿元，快速抢占了市场先机。

目前看来，保利发展降负债、去库存、优结构等决策均快人一步，强人一步。而这正是基于该公司敏锐的市场触觉和前瞻的战略引领能力。早在2022年，刘平就提出房地产行业“五化”趋势，即：去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化。2023年，保利发展又率先提出行业进入品质时代，以身作则落实产品制胜理念，并进行与之相匹配的管理升级，构建了“发展之树”的体系化建设理论体系，引领行业向高质量发展转型。

在业内看来，近两年市场波动不小，保利发展却仍能录得较强韧性的销售表现，战略方向正确、信用能力强、土地储备质量佳是根本原因。

有机构表示，资产质量是决定后续房企个体业绩好坏的胜负手。2023年，保利发展的新增土地储备面积和新增货值都领跑行业，结合公司2022年签约金额高达4573亿元且2021年后新获土地储备利润率向好，预计其2024年至2025年的结转收入有望保持良好增速。

保利发展的管理层也对公司前景有着乐观的预期。2024年1月，该公司发布了《2023~2025年股东回报规划》，提出未来三年的分红比例跃升至40%，高于不少标杆房企。按4月22日的收市价计算，其股息率达到了5%，长期投资价值凸显。此外，保利发展还完成了10亿元的股份回购，彰显信心与实力。