政策宽松力度正在进一步加大。

继2024年央行连续两次降息后，8月末，央行召开专家学者及金融企业负责人座谈会，下一阶段将落实好中央政治局会议关于“宏观政策要持续用力、更加给力”的要求，继续坚持支持性的货币政策立场。

与此同时，美联储主席鲍威尔在杰克逊霍尔央行年会上发表讲话，明确“现在降息的时间到了”。此言一出，全球金融市场随之震动，多家机构预测，美联储降息有望在9月实现。

新一轮降息周期启动，货币政策空间进一步打开，可以预见的是，未来几个月，甚至很长一段时间内全球都将处于进一步量化宽松时代。

宽松潮蔓延，资本流动性加大，房地产市场将得到进一步提振。

当前，“房住不炒”调控政策背景下，房地产投资属性被逐渐淡化，但房产作为不动产，依然是居民寻求资产保值的投资品。尤其是在利率下行周期里，寻求稳定收益的投资品越来越难，而此时房产的增值保值属性开始逐步显现出来。

大宽松时代到来

历史不会重复，却总有惊人的相似之处。

楼市素有“周期论”之说，且深受宏观政策影响。判断我们现在处在调控周期的什么位置，是预知楼市走向的关键。

从国际市场来看，美联储主席公开发言后，市场纷纷预测，9月18日议息会议决议公布，有可能会直接开启一轮新的降息周期。

有分析人士表示，美联储的降息，或是全球央行实施货币宽松政策的一个开始，有可能会引发欧洲央行等进行货币政策宽松。在此前，美联储一直保持5.25%~5.5%这个比较高位的利率水平。

中信证券表示，从降息起点、经济环境、住房自有率、社会技术变革等要素判断，预计本轮美国的降息周期可能和1995~1998年周期有类似之处，1989~1992年周期则在房价历史表现上有一定的可比性。

上述两个周期的起点，1989年6月6日和1995年7月5日是两次风险管理式降息，是格林斯潘领导的美联储对“软着陆”的第一次和第二次尝试。中信证券认为，当前美联储主席鲍威尔风格更接近格林斯潘的数据依赖和风险管理模式，预计鲍威尔会采取格林斯潘“边走边看”的渐进式降息模式。

作为全球主要流通货币，美联储降息通常会导致全球资本流动的重新调整，增加全球流动性。在经济增长乏力和通货膨胀压力增大的背景下，美联储降息可以为市场注入新的流动性，促使资金重新配置，从而影响不同资产类别的表现。

从房地产市场来看，中信证券认为美国房价在降息周期还有上涨的空间，销售、投资和开工等景气度应有所上升。这对于包括REITs和房屋营建商在内的房地产板块而言都是积极因素。

美联储降息引来的全球降息潮将传导至国内，进一步打开中国的降息空间。不过，在此轮降息开始前，中国已两次下调利率。

2月20日，贷款市场报价利率今年首次调整，5年期以上LPR下降25bp至3.95%。7月22日，LPR降息10个基点，1年期和5年期的LPR分别降到3.35%和3.85%。

中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、建设银行集体降低存款利率，在调整后，五年期整存整取年利率下调20个基点，从之前的2%降至1.8%，一年期存款利率也下调了10个基点，为1.35%，存款利率首次跌破“2%”。

宽松货币时代，以往二十年的成功投资策略不再适用，投资真正成为一门现学。而凭借创新高的租购比，房地产价值属性再次得以验证。

根据中国房价行情网数据，2023年全国房租中位数为2000元，与2019年持平。部分一二线城市房租仍处于稳步上升趋势。房租排在前五位的城市分别是北京（120.95元/平方米）、上海（107.43元/平方米）、深圳（97.47元/平方米）、杭州（65.25元/平方米）、广州（60.4元/平方米）。

从35个大中城市售租比情况看，平均租售比为42.83，将这一数值换算成房租年收益率，约为2.33%。以此计算，乌鲁木齐租金收益率可达3.7%，长春、哈尔滨、武汉、西宁、沈阳、贵阳、成都、兰州、长沙等城市租金收益率也在3%以上。列入统计的35个城市中，有26个城市租金收益率超过2%，即便是一线城市北京，其房租收益率也能达到2%以上。

综合上述数据来看，住房年租金回报率不仅跑赢了存款利率，还跑赢一年期国债利率以及基金市场平均收益率。从收益角度来看，当前相比存银行的利息收益，买房收租或许更具可观性。

需求侧品质进阶不可逆

无论是出于资产保值增值的投资视角，还是对美好生活的追求，房地产市场需求依然广泛存在。万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。

郁亮进一步解释称，当前新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升。随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，也就是给消费者提供优质住房。

不过在供给端，新房的供给量相对仍然不足。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平方米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。

供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

“双轨制”运行下，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择；满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。

尤其是2024年以来，住房和城乡建设部多次强调“好房子”建设，将“好房子”视为人民群众“安居”的基点，要求系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，推动多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

政策引领下，不少头部房企持续进阶产品力，打破行业设计瓶颈，做出了革命性的产品创新。行业也逐渐开始走出“产品同质化”的陷阱，进入了一个产品维度的新时期。

比如，绿城就在国家“绿色、低碳、智能、安全”的指导方向下，提出了绿城“好房子”的6大要素——“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康”。以这6大要素为基准，今年绿城又编制了《绿城好房子标准》。并且在6月底，通过专家组严格评审，成为行业首个企业“好房子”标准。

华润置地则发布“高品质九观”产品新标准，从人本观、自然观、城市观、美学观、性能观、适配观、工艺观、智慧观、服务观九个维度重新定义“好房子”。通过制定品质管控标准、建立质量巡查机制、将品控纳入各级管理考核指标等一系列做法，强化全过程品质提升，为客户提供高品质的好产品。

在“好房子”这条赛道上，龙湖近些年也接连做出尝试与创新。今年5月，基于30年高端品质住宅研发经验，龙湖启动产品深度迭新，发布全新城市自然美学产品线“观萃”。

观萃以业主的生活半径为标尺去做产品加法，极致化打造符合“好城市、好街区、好小区、好房子”标准，有品质、有烟火气、有自然静气、有温热人情的新型住区。截至目前，观萃产品线已落地北京、上海、成都三城，并有望在三季度内迎来首开。

在观萃之前，龙湖早于2022年底重磅推出高定新品——御湖境，并于2023年2月，针对高端改善市场推出艺术奢宅“云河颂”产品品牌，均获得了市场和客户认可。

2022年底至2023年，合肥柏堰御湖境、北京顺义御湖境、上海松江御湖境、泉州晋东御湖镜均成为当地红盘；2024上半年，成都西宸御湖境首开劲销9亿元，报告期内已去化12亿元，荣膺克而瑞2024上半年全国十大轻奢作品；杭州金沙御湖境首开刷新板块内近14个月内摇号人数纪录，拿下单日11亿元热销战绩，超越金沙湖板块2024年一季度其他在售新盘总和；佛山御湖境首开劲销7亿元，荣登佛山6月成交金额全市TOP1、均价2万元以上成交面积、成交套数TOP1三冠王，创造佛山近年来开盘业绩之最。

杭州金沙御湖境实景图

2024年，西安未来之瞳云河颂延续前两座云河颂热势，从亮相至首开，53天热销9.6亿元，持续霸榜西安180平方米和高端改善单盘TOP1，上半年位居西安单盘销售TOP5，西安改善大平层TOP1。重庆蓝湖云河颂于1月首开，实现80天全盘售罄，打破近两年重庆豪宅市场金额、单价、去化率等多项纪录。

无论是绿城、华润还是龙湖，头部房企们持续满足需求的迭代。这一轮围绕“好房子”展开的产品体系更新潮，也是在居住需求迭新后，房企们开始主动思考：住房短缺时代结束后，未来到底需要什么样的居住产品？什么样的产品战略能够穿越周期？

头部房企们，都已经在答题。而最终，市场会给出答案。