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金融大鳄进场惠及“深漂” 长租市场运营开启“货如轮转”时代

2017-11-12 11:04

中房报记者翁晓琳深圳报道

伴随着近日建行等金融机构的入驻，深圳住房租赁市场迎来新生力军。

徐晶晶（化名）是万科深圳泊寓布吉店的租客，“我住的是一房一卫的‘温暖家’，23平方米，月租2288元。相比城中村来说，长租公寓比较舒适，价格是高了一点，但是和其他人在市区合租商品房也要这么多钱。”

和徐晶晶一样的租房客在深圳有很多，作为一个自有住房率刚过3成的城市，租赁市场机会明显，这也是近期金融机构进入的重要原因。当下的深圳求贤若渴，解决了来深建设者的房子，才能解决城市未来的发展。

银行收紧信贷

却保证租房贷

11月3日，中国建设银行深圳分行与万科、华润、碧桂园等11家房地产企业，以及比亚迪等11家企事业单位签署房屋租赁战略合作协议，正式宣布进军深圳市长租房市场。建设银行此次推出首批5481套长租房源，截至10月，已有70多家科技型企业提出承租意向。

建设银行还参与投资成立了两家住房租赁公司：建信住房服务（深圳）有限公司和安居建信租赁服务有限公司，并推出全国首个个人住房租赁贷款产品——按居贷。

建设银行深圳市分行副行长李忠东表示，虽然现在银行信贷投放规模紧张，但我们未来会保证供应按居贷款的投放额度。

不仅建设银行，中国银行近日宣布与厦门市国土资源与房产管理局签署协议，宣布未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障基金。

易居房地产智库中心研究总监严跃进认为，从金融机构的角度看，这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房，如今则通过支持机构房东、发放租房贷等方式大力发展租赁市场。

深圳的租赁市场还是一片蓝海。根据深圳链家研究院的报告，深圳有80%的租房人群，租金占家庭收入的30%，52.7%的租房人群月租金在2000元以内，近两成在1000元以内。

深圳链家研究院院长肖小平指出：“深圳的住房类型比较丰富，目前在租赁市场占据主流地位的主要有三类：商品房、城中村及长租公寓。商品房在租赁市场的占比并不算高，农民房是最重要的供应，这一人群占比可能高达7成。大量低租金的房屋，为深圳打造高效营商平台，提供了重要保障。”

留住来深建设者

城市更新不是唯一出路

2015年以来，深圳租金一路上扬，一方面是房地产市场火爆，房屋售价上涨给了业主涨租的由头；二是长租公寓扎堆在市场上收房，不少热门区域高价竞争，提升了租金水平。2016年深圳租赁房源大量增加，局部供给过剩，不少长租公寓产品也在此时集中入市。

深圳链家研究中心数据显示，品质不同的项目租金存在差异，有些长租公寓原本是城中村、闲置工业宿舍改造，加上分散于关内外，租金躲在2000元至3000元。但是目前长租公寓在整个租赁市场的份额还较低，未来充满竞争和机会。

房企对于长租公寓热情充足。近期，深圳福田区南园街道办宣布与万科合作，对辖内城中村玉田村进行企业化运营整治。万科大力进军租赁市场符合其“城市服务运营商”的角色。截至10月底，泊寓业务已覆盖全国26个城市，其中20个城市已经实现项目开业。

深圳万科泊寓租赁服务有限公司总经理、深圳市房屋租赁委员会主任袁军表示：“听说万科要进城中村搞业务，连我们自己都犹豫，城中村中存在这样那样的安全隐患。深圳市要保证城市的持续竞争力，按照原来的设想进行城市更新，后来发现如果城市全部更新掉，住在城中村的60万人口要住到哪里去，深圳的未来在哪里？所以我们现在不再把更新作为唯一选择，相反是把改善城中村的居住氛围、居住品质作为工作目标，也是为了提高来深建设者的居住品质、归属感。”

另一家大房企龙湖地产进入深圳的首个项目就是长租公寓，短短几个月时间，冠寓深圳以破竹之势斩获6店共计4746间房量。

不过，深圳是龙湖最晚进入的一线城市。对此，龙湖集团深圳公司总经理张智聪解释称：“我们在其他城市建立了非常好的优势，比如在重庆大本营、还有北京、上海、成都、杭州等城市，都有比较完善的体系和团队。龙湖的模式是会先在某一个地区公司打版，比如冠寓先在重庆、成都打版，等产品的定位、设计、客户、服务，整套体系做得比较成熟后再向全国推广。”

长租市场有如零售业

须有资金实力

目前长租公寓最大的缺点就是租金太高，不少长租公寓租金比普通租房的市场价高30%至50%，而运营管理上问题也不少，租客体验不佳。

数据显示，长租公寓的“批零租金差”一般不超过10%，溢价部分主要来自于衍生服务收入，其盈利来源可分为四部分：批零租金差，装修投资回报为通过装修提升的溢价，未来租金增长收益，衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益。

万科高级副总裁谭华杰曾透露，“目前这个行业的运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的收益率只有3%至5%。”

袁军表示：“这个行业是房地产里面的零售业，是薄利多销的行业，资金回笼时间很长，没有一定的资金实力不要趟这个浑水，这个行业要真金白银投入进去，拿布吉店来说，光精装修改造就要投入一个多亿。”

袁军也谈到了他遇到的难题，“深圳市有50%甚至60%的人住在脏乱差的环境里，开发企业有义务肩负城中村综合整治解决方案的责任。如果我们在城中村大幅涨租，政府肯定不同意，但我们投入的综合整治同时也要盈利。这是一个全方位的概念，包括前期的投入、整治方面、金融方面需要支持，目前各大银行是做不到的，如果银行能通过资金渠道把低成本的资金给到企业，自然而然企业不会把租金成本嫁接于租客或城市建设者身上。”

龙湖显然想法类似，韩石指出：“我们拿到项目之后，有自己的产品规划，要求将拿项目到开业控制在130天之内，尽可能地发挥时间优势。我们会根据不同租住人群的需求来匹配产品，实际上是根据租金的多元化和细分，更多在增值服务上产生价值。”

在目前深圳租住大环境下，企业不仅考虑自身盈利，也希望能为来深建设者提供良好的居住氛围。未来长租公寓是否能成为房企新的利润增长点，将由市场说话。

编辑：liuya

标签：深圳,长租市场,信贷,房贷