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壮丽70年·共和国地产印迹采访系列 | 城镇住房制度改革推动者刘志峰:中国住房市场仍有需求

2019-08-28 12:35

写在前面  

他曾是中国城镇住房制度改革的推动者之一,作为国家经济体制改革委员会副主任兼国务院房改领导小组副组长、原建设部副部长,参与了房改重大问题的研究决策和重要文件的起草、部署、实施,主张停止住房实物分配,实行住房分配货币化,并提倡征收“物业税”。在担任中国房地产业协会会长期间,仍然为房地产改革“建言献策”“奔走呼号”。他也是百年建筑(住宅)、绿色建筑的倡导者,时刻关注老百姓的住房质量。

中房报记者 梁笑梅|北京报道

访谈约在了下午两点半,我们一行人准时到达约定地点。

北京西城区百万庄大街,川流不息,一座座高楼拔地而起,西城区属于传统意义上的老城区,70年前是另外一番景象。

新中国刚成立时,由于经历了长年的战争,可谓“一穷二白”,物质基础非常薄弱,为了尽快恢复国民经济,当时的选择只能是“先生产后生活”。“尽管在那样困难的情况下,党和政府依然十分重视住房问题。”国家经济体制改革委员会副主任兼国务院房改领导小组副组长、原建设部副部长刘志峰说。

由于城镇人口迅速增加,到了1978年时,全国城镇人均住房建筑面积是6.7平方米,低于1949年8.3平方米的水平。加上知青返城潮,更加剧了住房严重短缺局面。那时的住房现状是几代同堂全家老小挤一间房,住房严重短缺让广大老百姓缺乏基本的尊严。“新中国建国这么多年,城镇人均住房建筑面积反而降低,可见住房短缺的严重程度。”刘志峰说。

如何解决住房短缺的问题摆在了党和国家领导人面前。老百姓对于期待解决住房问题的呼声也越来越高。

针对住房问题,改革开放的“总设计师”邓小平同志发表了两次重要谈话。1978年9月,邓小平指出,“解决住房问题,能不能路子宽些,譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款”。1980年4月,邓小平又就住房问题发表了谈话,指出“城镇居民可以个人购买房屋,也可以自己盖,新房、老房均可出售,可以一次付款,也可以分期付款。”

邓小平的两次谈话,明确指出住房实行商品化、社会化的总体构想,打破了住房公有制思想的长期禁锢,开辟了解决城镇住房问题的新道路,为城镇住房制度改革指明了方向,开启了中国城镇住房制度改革的伟大历程。

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与房地产结缘

刘志峰出生于1946年,1966年初便加入了中国共产党。这位先于共和国出生的老党员,见证及参与了改革开放以来我国房地产发展的进程。

1970年8月,刘志峰被组织分配到北京燕山石油化工公司工作,从事与自己专业相关的工作。机缘巧合,1992年9月,刘志峰从北京燕山石油化工公司调到国家经济体制改革委员会担任副主任兼国务院房改领导小组副组长,主要职责是分管城镇住房制度改革、土地使用制度改革、社会保障制度改革、分配制度改革等。从此,刘志峰便与中国的房地产事业结下了不解之缘。

这位把“一心跟党走,做党的红色工程师,大学毕业后为党工作50年”当作自己的目标。

刘志峰工作十分拼命。“996工作制度”“白加黑”“5+2”是他的工作常态。他自己坦言,“工作以来,晚上12点之前没有睡过觉,礼拜天没有休息过。”由于工作任务重,加上长期高强度的工作状态,1995年,刘志峰突发脑梗塞,入院治疗了三个月。大病之后,由于身体需要调养,刘志峰的主要职责便只专管房地产领域。也正是这样,才让他更加专注于房地产领域。

1998年3月初,刘志峰从国家发展体制改革委员会调任至建设部。他参与了房改重大问题的研究决策和重要文件的起草、部署、实施。2007年初,刘志峰卸任建设部副部长。从1992年到2007年的15年间,他一直都是城镇住房制度改革的领导者、参与者、实践者。即便是后来担任十一届全国政协常委、人口资源环境委员会副主任,中国房地产业协会会长等职,也一直都为住房制度改革各项制度完善以及房地产行业的健康发展发挥着重要作用。

刘志峰多年来致力于推动住宅产业化发展,注重科技创新对房地产的改造和提升,强调房地产与信息技术深度融合,倡导运用新技术、新工艺、新材料为百姓盖“好房子”,亲自推动“百年住宅”项目落地,以实际行动诠释了一名老共产党员的铮铮誓言。 

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推动城镇住房制度改革

“城镇住房制度改革始于1978年9月小平同志关于住宅问题的第一次谈话,与整个中国改革开放进程是同步的。现在来看,整个房改的历程是极其艰辛和复杂的,它涉及国家、企业和职工切身利益的重大调整,涉及财政、税收、土地、金融等诸多领域的相关改革,既是一项重大的经济体制改革,也是一项重大的社会改革。”刘志峰表示。

1978年12月,党的十一届三中全会作出了把党和国家工作重心转移到经济建设上来,实行改革开放的伟大决策,古老的中国大地焕发了新的生机活力,进入到了全新的历史时期。自古就讲安居乐业,如何才能安居?

刘志峰回忆道,为落实小平同志提出的住房社会化、市场化的改革思路,1979年,经国家批准,西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个城市开展由政府统一建设住房,以土建成本价向居民出售新建住房的第一批试点。1982年4月,经国家批准,郑州、常州、四平、沙市4个城市开展由政府、单位、个人各负担新建住房价格三分之一向职工出售住房的第二批试点。

起初,房改的进展是缓慢的。原因在于,一是在当时的社会环境下,国家、地方政府、企业财力不足,没有足够的资金用于住房建设;二是长期福利分房、低租金使用的同时实行低工资制度,职工支付能力不足。

1986年,国务院成立房改领导小组。随后,经国家批准,烟台、蚌埠、唐山等城市成为实行提租补贴的第三批试点,主要内容是按照提租和补贴持平的原则,大幅提高租金,同时给予相应补贴。

在总结试点城市经验的基础上,1988年召开了第一次全国住房制度改革工作会议,形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的住房制度改革方案。1991年10月,召开了全国第二次住房制度改革工作会议,确定了租、售、建并举,以提租为重点,“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。

用刘志峰的话说,1978年到1991年是城镇住房制度改革的探索试点阶段,为接下来的房改的综合推进积累了宝贵的经验。

1992年初,邓小平南巡讲话公开发表,为我国新时期改革开放指明了方向。同年,党的十四大召开,明确提出“我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制”,要求“努力推进城镇住房制度改革”。

这一年9月,刘志峰从北京燕山石油化工公司党委书记调任国家经济体制改革委员会担任副主任兼国务院房改领导小组副组长。为继续推动城镇住房制度改革,刘志峰做了大量的工作。首先,他多次反复学习领会小平同志南巡讲话的精神,认真研读党的十四大报告,不断提高政治站位,用新思想新精神新理论武装头脑和指导推动工作。其次,他查阅了大量国内外有关住房问题的资料,特别是对我国房改启动以来的基础性资料、试点城市的实施情况材料、历届房改会议文件等进行了系统性研究。另外,他还请教了专家学者和从事房改工作多年的老同志,当面听取意见和建议。

刘志峰强调,当时是国家没有钱,企业没有钱,老百姓也没有钱,如何筹集资金,加快住房建设是一大难题。另外,“左”的思想还影响着很多人,他们担心贴上“私有化”的标签,担心国有资产流失。

没有调查就没有发言权。刘志峰说,对待问题一定要实事求是,扎扎实实的把问题弄清楚才能制定相应的解决方案。从1992年底开始,他历时8个多月,走遍大半个中国,进行调查研究,其中召开座谈会上百次,参加人员2000多人。

在总结以往经验和大量的调查研究基础上,刘志峰提出了“以售为主”的改革方案,经国务院常务会议、房改领导小组会议讨论通过后,在1993年11月29号到12月1日召开的第三次全国城镇住房制度改革工作会议上正式提出。这次会议正式确立了“出售公房为重点,售、租、建并举”的新方案,实行住房商品化货币化。

刘志峰提出,把单位或者大院规划区以外的成套的旧房,可以卖的房子统统拿来出售,然后筹集资金来建房子,建成后的房子再卖。通过这种方式来筹集建房资金。另外,过去实行住房低租金制度,工资中住房消费含量比较少,约为5%,而国外职工工资中一般住房消费含量约达20%。因此要增加职工的工资,调动老百姓的力量,把他们手中的钱集中起来。

1994年7月,国务院出台了《关于加快城镇住房制度改革的决定》,也就是43号文件。这个文件提出了住房制度改革两个目的,一个就是要建立与市场经济体制相适应的城镇住房新制度。第二个就是要加快住房建设,加快解决老百姓的住房问题。该文件第一次系统性阐述了市场机制和政府保障相结合的城镇住房新体制的基本框架。主要内容可以概括为“三改四建”,其中就明确了建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系以及建立住房公积金制度。数据显示,截至1996年底,全国住房公积金累计归集额已达393亿元,比1995年增加了近一倍。1996年全国城镇竣工住宅3.01亿平方米,为1979年的4倍,人均住房建筑面积由7.2平方米增加到16.94平方米。

1998年3月,朱镕基在当选总理后的新闻发布会上就宣布要下决心推进包括停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化在内的五项改革措施。

就在这一年的两会前夕,也就是3月初,刘志峰调任建设部副部长,继续分管城镇住房制度改革工作,领导并参与了23号文件的起草工作,为城镇住房制度改革顶层设计做出重要贡献。同年6月国务院召开了全国住房制度改革与住宅建设工作会议,会后印发了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,即23号文。23号文的核心内容主要有以下几项:一、停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,全面推行和不断完善住房公积金制度,对职工实行住房补贴。二、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,调整住房投资结构。三、继续推进公有住房改革,进一步搞好现有公有住房出售工作,培育和规范住房交易市场。四、采取扶持政策加快经济适用住房建设。五、发展住房金融,扩大住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。六、首次提出建立面向城市最低收入家庭的廉租住房制度。23号房改文件的出台,标志着我国城镇住房体制的根本性变革,房改取得重大突破,实行近四十年的住房实物分配制度逐步退出了历史舞台。

从1998年以来,房地产业增加值占国内生产总值的比重稳定处于4%以上;房地产业投资的增加直接扩大了国民经济中的投资需求,并带动其它相关行业发展,对我国经济增长的总体贡献达到了20%以上。1998年以后,我国的房地产市场进入了蓬勃发展时代。

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总结经验 深化城镇住房制度改革

刘志峰认为,始终要用唯物历史观,实事求是的态度来评价房改。

“虽然房改的进程是正确以及成功的,也取得了成效,但也有遗憾。主要是对于23号及相关文件精神的宣讲不够,配套文件出台有些滞后,还有一些地方执行文件不到位。”刘志峰说。

1998年出台的23号文就规定建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,调整住房投资结构。“但由于一些地方经济适用房定位不明确,出现了单套面积过大、供应对象控制不严等问题,尤其是开宝马住经适房的现象受到社会舆论批评,经济适用房政策没能按照初衷很好地执行”。刘志峰表示。

此外,地方政府依赖土地出让,土地拍卖价格越来越高,房价也越来越高。经济适用房投资越来越少,经济适用房投资比例也开始大幅缩减,1998年保障房投资占整个房地产投资比例为16%,2007年下降到1%。“既要提倡住房商品化,保障房也要有一定比例。”刘志峰坦言。

还有就是物业税(房产税)。“其实在讨论23号文件的配套文件时,我就提出建立物业税,但个别部门不同意,认为操作复杂,导致文件迟迟没有出台,要是能够出台,对控房价、遏制炒房会起到积极作用。”刘志峰强调。

在房地产发展过程中,市场发展不平衡、房地产投资增长过快、供应结构不合理、部分地区房价涨幅过大和市场秩序混乱等问题逐渐显现。

从2003年到2013年,房地产进入了十年调控阶段。国家有关部门和各地方出台了许多房地产调控的文件,通过税收、信贷、土地、法律以及必要的行政手段,调控房地产市场。

2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。一直到现在,这个总的要求没有变,今年7月30日召开的中央政治局会议强调了“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

如今,房地产进入了新阶段,房地产金融环境偏紧、房企融资压力进一步扩大、房价居于高位。新形势下,房地产行业该如何转型与发展?

刘志峰认为,加快发展新兴地产,改变传统的发展模式。加快与互联网互动。加快科技创新,推动住宅产业化。加快管理和服务创新,提高企业软实力。此外,刘志峰一直在倡导百年建筑(住宅)、绿色建筑。在他看来,我们行业还要思考如何让老百姓住得更健康、更美好。他认为,好房子不在于面积有多大,关键是是否符合绿色建筑标准,具有安全性、耐久性,环境一定要好,具备新风系统。

高端·对话

70年

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国家经济体制改革委员会副主任兼国务院房改领导小组副组长、原建设部副部长刘志峰
中国房地产报:您是住房制度改革的推动者,并提出了住房商品化市场化,说说您印象最深的一次经历?

刘志峰:印象最深的是,我刚担任国家体改委副主任兼国务院房改领导小组副组长。那是1992年,我带队开展全国性房改工作调研,此次调研我们走遍了大半个中国,历时8个月,召开了上百次座谈会,既有政府部门、国有大企业负责人参加,也有普通老百姓参加,分别听取专家学者、实际工作者、企业及地方政府负责同志、国务院相关部门2000多名同志的意见。在上海调研时,当时上海只有人均住房4平方米,群众意见很大。通过实地调研后,我深刻感受到,各地经济发展不平衡,要实事求是,房改不能搞“一刀切”。

中国房地产报:住房制度改革对中国经济发展的贡献有哪些?

刘志峰:今年是新中国成立70周年,也是城镇住房制度改革41周年。城镇住房制度改革打破了传统的低租金福利分配制度,确立了市场机制配置资源的基础地位,实现了住房供应和分配制度的重大转变,为我国城镇住房建设和发展注入了巨大活力,为国民经济平稳健康发展、人民生活水平提高做出了重要贡献。主要成就体现在四个方面:

第一,新的住房制度基本建立。住房制度改革打破了以住房实物分配、低租金福利使用为特征的住房旧体制,确立了住房社会化、市场化改革方向,形成了以居民自有产权为主多种产权形式并存的产权格局。房地产市场从无到有,住房二级市场和租赁市场逐步发育,中介服务加快发展,房地产金融不断创新,专业化的物业管理基本建立,市场规则不断完善,市场体系逐步健全。目前正朝着十九大报告提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的新要求,完善各个方面的配套。

第二,极大地改善人民群众的居住条件。城镇住房制度改革以来,在城镇人口大规模增加的情况下,城镇居民住房总体水平大幅提高,绝大多数家庭的住房条件得到明显改善。2018年底全国城镇居民人均住房建筑面积接近40平方米,比改革之初翻了几番。广大群众纷纷告别漏屋危楼,入住舒适整洁楼房,生活质量全面提升。

第三,房地产业成为国民经济的重要行业。按国家统计局口径,2018年房地产对GDP的直接贡献为6.5%;房地产开发投资占固定资产投资的17.4%;另外,房地产是地方财政收入的主要来源,2018年土地出让金和房地产相关税收占地方综合财力的35.4%。在财力增加的同时,各地就有条件进行城市建设,完善各种配套。改革开放四十多年来,我国城市面貌发生了翻天覆地的变化,城镇化进程大大加快。房地产业是钢铁、水泥、建材等行业关联度较高的行业,牵一发而动全身,已成为拉动国民经济增长的重要产业。

第四,促进城镇居民家庭财产结构重大改变。许多城镇居民通过购买公房、商品住房或自建住房方式拥有了住房,我国城镇居民住房自有率达到80%以上。原来由于住房严重短缺,加上家庭支付能力不足,很多家庭都没有住房。现在随着经济发展和收入提高,老百姓基本实现有房住,有的拥有一套以上住房,房产价值占家庭财产达到70%以上。

总之,城镇住房制度改革对中国经济社会发展的贡献都是巨大,是值得充分肯定的。

中国房地产报:目前,您怎么评价房地产市场的现状?有哪些问题?

刘志峰:概括起来,主要是房价过高,供应结构不合理,供需不平衡、租售结构不合理、住宅属性被扭曲,目前杠杆过高,存在金融泡沫的风险。此外,行业作用被放大,企业发展持续性差、资源能源浪费大、住房质量通病没有彻底解决。

中国房地产报:有什么办法来解决这些问题?

刘志峰:总的来说,还是要按照十九大报告提出的,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要把顶层设计做好,要优先保障居民住房权利,要从土地、金融、财政、税收等多方面形成改革措施。

从政策层面要做到,一、供需基本平衡,既不短缺,也不过剩。二、杠杆基本合理,风险可控。三、供应结构基本合理。这包括两个方面,首先是大力发展租赁住房,增加租赁住房的供应。其次是改善住房供应对需求的适配度。四、价格相对稳定,与居民支付能力相适应。五、加大创新力度,努力实现“建筑长寿化、建设产业化、品质优良化、内装工业化、绿色低碳化”,切实提高住房品质。六、需求管理到位,优先保障居民家庭住房权利。

中国房地产报:怎么看房地产企业的迷茫?

刘志峰:有些企业迷茫很正常。过去住房短缺,有了房子不愁卖,房地产企业赚钱很容易。当前,中国进入了新时代,老百姓的需求已经从“有房住”阶段到了“住好房”“住的健康”的新阶段,房地产企业要转变发展理念,满足老百姓多样化的需求。今后,住房还是有很大需求的,城镇化、城市更新以及人口增长会带来需求。

中国房地产报:今年是新中国成立70周年,在这个特殊节点,请你谈谈对行业的寄语。

刘志峰:今年是新中国成立70周年,房地产行业要坚持以人民为中心的发展思想,牢记习近平总书记在不同场合反复强调的“永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”的殷切嘱托,切实贯彻五大发展理念,加强科技创新对房地产的改造和提升,强化企业管理,发扬工匠精神,提高住房品质,为老百姓盖好房子,让老百姓住的舒适、健康、安全,为新时代人民对美好居住生活的实现作出更大的贡献。


责任编辑:马琳 曹冉京

审读:戴士潮


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