唐军/发自武汉

目前，诸多城市正在出台政策调整楼市。据不完全统计，目前跟进出台政策的城市已有80余个；还有很多城市也在酝酿中。

在政策调整中，如何运用行业发展规律，把握房住不炒与鼓励住房合理消费的政策边界，因城施策促进城市房地产良性循环？对此问题中国房地产报记者采访了华中师范大学经济与工商管理学院教授、博士生导师、城市经济系主任陈立中。

中国房地产报：怎么看待本轮房地产市场出现的深度调整，与此前几轮有何不同？

陈立中：本轮房地产市场出现快速下跌首先体现在供给层面，今年1-3月，开发企业土地购置面积同比下降41.8%、到位资金同比下降19.6%、房屋新开工面积同比下降17.5%；其次是需求层面，1-3月，商品房销售面积同比下降13.8%，其中住宅销售面积同比下降18.6%；商品房销售额同比下降22.7%，其中住宅销售额同比下降25.6%。开发企业市场预期相对悲观，消费者购房热情也十分低迷，市场处于供需“双冷”局面。

与前两轮相比，本轮市场下滑的关键原因有三点：一是宏观经济走弱，2021年第四季度我国经济增长出现了断崖式下跌，对本身处于调控期的房地产业影响巨大；二是针对开发企业的金融调控政策影响超预期；三是疫情持续，对居民收入和就业产生重要影响，直接弱化了居民购买能力和预期。

中国房地产报：近年来有观点认为，过往的发展过于依赖房地产业，从而削弱了其他产业的发展，现在需要要依靠现代制造业和现代服务业发展促进经济增长，对此你怎么看？

陈立中：事实上，房地产业、现代制造业和现代服务业都是国家产业体系的组成部分，一方面，这些产业是在市场竞争中发展演进；另一方面，三种产业既有替代关系，也有互补关系。个人认为，市场是产业演进和兴衰的决定力量，不能因为房地产业在经济中的贡献大、占比高，就认为它遏制了其他产业发展，或者认为房地产业发展过快。

中国房地产报：目前，全国已有近百城市出台楼市政策，大都是以三四线与弱二线（郑州、福州、哈尔滨）城市为主，下一步你认为强二线与一线城市会跟进吗？

陈立中：本轮房地产市场具有供需“双冷”特征，出台相应的政策从需求端破局，较为合理。从供给端来看，房地产开发资金来源中一半左右来自销售回款。防范房地产市场信用风险不能仅靠央行指导下的银行贷款续命，经营压力的缓解才是还债和信用的来源。因此，出台政策、提振消费信心，必要且关键；相信接下来强二线与一线城市跟进概率较大。不过，受新冠疫情持续影响，叠加不稳定的国际局势，消费者信心回暖应是一个相对漫长的过程，市场需要耐心，不论是需求侧还是供给侧。

中国房地产报：国家鼓励住房合理消费、促进行业良性循环，但目前市场整体低迷，预期不佳，在解决满足刚需的同时，如何对待改善需求是政策发力的焦点。对此，您有什么建议？

陈立中：目前，我国改善性需求大，且多具有“卖旧买新、卖小买大”特征，这是住房梯次消费规律的市场表现。对一般家庭而言，在没有信贷支持的情况下，通常只能选择“先卖再买”。但是，“卖”“买”之间会有一个居住断档期。因此，合理的鼓励改善型需求的政策建议是，设定持平或稍高于新房购买首付和贷款利率，同时约定一个购房人旧房挂牌或出售期限。

在国家鼓励生育二孩、三孩的政策背景下，为适应家庭人口规模扩大的需要，建议适当提高非普通商品住房的面积标准，比如160平方米或者套内面积144平方米。另外，近年来市场是销售的多为高层住宅、超高层住宅，本身套内面积缩小，客观上也需要调高非普通住宅面积标准。

中国房地产报：全国范围来看，目前除了金融信贷，中央对地方的行政性调控政策没有给出统一要求，因城施策是指引，请谈谈不同的城市如何做好因城施策？如何把握好房住不炒与促进合理消费的政策边界？

陈立中：以武汉为例，2021年武汉市常住人口新增120.12万，增幅9.7%，增量在全国重点城市中居首，是一个具备很强人口吸引力的城市。为保持武汉市的吸引力和宜居性，建议对改善型住房需求政策做适当调整，鼓励居民“卖旧买新、卖小买大”，建立梯次消费，活跃二手房市场。

中国房地产报：武汉在“住房发展的十四五规划”中提出：促进住房市场调控由直接干预、主体和手段单一的行政调控向参数调节、主体和手段多元的间接调控为主转变。你对这种转变如何评价？目前是否调控手段转变的好时机？

陈立中：多年来，武汉市主要采取低成本城市发展策略，吸引产业进驻，吸引人口流入。具体到房地产领域，主要采用低居住成本发展思路，服务城市产业发展，促进城市低成本、高质量、可持续发展。在目前的市场形势下，建议逐步取消“限售”政策，同时探索“对象多元的阶梯式限价”政策。

中国房地产报：目前，各界人士对市场预期有较大分歧，有人悲观的认为当下在市场好转时，是抛售房产的好机会，有人乐观的觉得房子还是值得买的，你怎么看？

陈立中：从数据来看，2021年我国房地产市场情况总体仍算平稳，一是住房成交量同比增长了1.1%；二是房地产开发投资同比增长4.4%；三是去化周期为14.1个月，依然处于合理区间。从长周期看，房地产行业还是主导产业，没有必要对房地产市场过度悲观。当然，现在市场分化厉害，具体到某一城市则需要谨慎分析。