| 中房报记者 许倩 北京报道

“国民经济稳定健康运营，需要房地产市场平稳健康发展，一是住房供求总量基本平衡，二是供求结构基本合理，三是房价基本稳定，这是我们的奋斗目标。”全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示。

10月31日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办，以“壮丽70年 奋斗新时代”为主题的“《共和国地产印迹》新书发布会暨2019中国好房子标准研讨会&中国房地产品牌官百人论坛”在北京富力万丽酒店隆重召开。是次会上，顾云昌发表了主题为“共和国地产从巨变走向呈祥”的演讲。他回顾了新中国成立70年来中国房地产带来的巨变，并对未来30年中国房地产发展前景进行了展望和建议。

顾云昌表示，过去几十年，城市化红利、改革红利促成了房地产黄金时代的发展。未来中国房地产市场发展潜能在哪？他认为在产业地产，特别是新兴产业地产“凤凰起舞”，住宅地产这条“龙”要稳住，要满足人民美好生活愿望；两者结合可谓是“龙凤呈祥”。

以下是演讲全文：

巨变的时代

这种巨变体现在三个方面，人居上，房荒变小康；城市上，旧貌变新颜；产业上，“赔钱”变支柱。

回望住房制度改革前，中国住房市场曾出现严重房荒。1978年，中国人均住房居住面积只有3.6平方米，甚至低于解放初期的人均5平方米；现在人均住房面积超过40平方米。现在我国每年的住房销售面积达到17.2亿平方米，但在20多年前的1998年只有1.2亿平方米，从1.2亿到17.2亿，只用了20年时间。

在居住方面，过去，我们的平房数量约占整个城市住房面积的三分之二，现在不到三分之一。现在的电梯房，无论是外观还是内在，质量都大为提升，现在的住房都是成套房，过去没有套的概念；现在的住房配套设施、住房环境，更是20年前、解放前所不可比拟的。

从住房体制上看，过去中国是福利分房，只是少数人才能分到房子，大多数人是没有房子的。过去整个住房体制完全是计划经济体制，现在是商品化住房体制，这个体制的变化是我国住房市场从房荒变成小康的最大保障。

从城市角度来看，旧貌换新颜。一方面，城市规模越来越大，1978年时城市居住人口仅1.7亿，现在有8.3亿人住在城市里。另一方面，城市面貌越来越美，特别是大城市的楼宇，已经超过许多发达国家楼宇水平。同时，由于房地产的拉动，城市的基础设施、园林绿化、城市配套等，都走在现代化的道路上。

从产业角度看，房地产业从赔钱变支柱。在发达国家，建筑业、房地产业是赚钱的，而在住房制度改革之前，中国的房地产是赔钱的；国家房子盖得越多，分给老百姓租住多是低房租，还要国家给补贴，所以房子越多国家越赔钱。今天房地产已成为一个重要的支柱产业，还不是一般的支柱产业。现在，房地产开发投资占GDP的比重大概6.6%，如果加上上下游对经济的拉动（约占GDP的9.2%），加在一起超过15%，房地产发展为GDP贡献了15%，是什么概念？在全国所有的单个产业当中，对经济拉动最大的是房地产，这是不可否认的。

1997年时，朱镕基总理曾指出让房地产成为新的经济增长点、新的消费热点，使住房消费成为老百姓主要的消费目标。住房制度改革之后，中国住房消费热点起来了，房地产上下游产业链被拉动起来了，对经济增长发挥了重要的作用。这离不开房地产商品化，离不开住房制度改革，离不开老百姓的支持。

“呈祥”发展

2020年是全面实现小康发展目标的一年，我们许多城市已全面实现小康化，现在国家在开展扶贫，特别是精准扶贫，这是全面小康的标志。

中共十五大报告中提出两个“一百年”奋斗目标，距离百年目标我们还有30年，展望未来30年，中国房地产应承担起三方面的担当：成为美好生活的营造者、产城融合发展的践行军、国民经济运行的稳定器。

第一，做美好生活的营造者：向住有优居进军。

党的奋斗目标就是让人们过上美好的生活，房地产应该成为美好生活的营造者，向住有优居奋斗。从三个方面来讲，一是要提供好房子，好住区，好房子、好住区要联系在一起。比如你在郊外很好的地方有一栋别墅，房子非常好，但是生活不方便，上学怎么办？看病怎么办？购物怎么办？开车来回几十公里，所以好住区非常重要。

好房子、好住区，一要讲繁荣，二要讲生态。光生态不繁荣，好山好水好无聊；光繁荣不生态，污染很重，交通不便。繁荣加生态，才是我们对美好生活的向往。

生态分为两种，一种是环境的、自然的生态，好的空气，好的生活环境；第二种是人文生态，要提供高品质的物质产品，提供高品质的服务产品。我们过去重视物质产品，现在越来越重视服务产品。

人们说，我们社区的温度不高，这个温度不是体温的温度，是人们之间的温度，我们缺少有温度的社区，人与人互不往来，楼上楼下互不照应，社区的情况也不了解，这样的社区不应该是一个好的社区。提供优质的服务，创造有温度的社区非常重要。

第二，房地产应成为产城融合发展的践行军。

我国在城市发展战略上有两个调整、两个提升，第一个调整是，过去是控制大城市发展小城市，这种战略和现在的城市化不符合了。我们要以中心城市引领城市群发展，这些战略的重大调整对房地产意义都很清楚。有些边缘的地方不是城市群的地方，该发展生态就发展生态，该发展农业的就发展农业。我们要集中在长三角、珠三角，或者京津冀几个城市群发展房地产，这样才有竞争的能力。

第二个调整是战略转变，产城融合的发展战略。什么是产城融合？以城兴产，以产促城，产城融合，协同发展，这是城市发展的重要战略。中国房地产业应该在产城融合方面做出努力。我最近去一个城市参加会议，城市的区长、市政府的宣传部长都来为企业开会。但是，只谈房地产开发人家不感兴趣，必须把产业引进来，必须要产业和城市融合发展。一个城市，为什么叫城？远古时代一群人住一起，为了安全挖个护城河，盖个城墙。但是没有农产品，必须有交易的市场，所以就成立了市场，城市是这么来的。我们如何发展？要协调发展，但是很遗憾，过去几十年当中发展方向是错了，一边成了空城，一边成了“睡城”，就是这样的模式造成了城市交通拥堵、污染。这就是我们现在讲产城融合的重要性。

这个“产”不只是工业园区的产，一产、二产、三产都是产。我们的目标很明确，就是要生活、生产、生态结合。在产城融合中我们发现有这样的案例，一个工业园区缺少城的功能，要通过旧城更新，达到集约的目的，达到产业更新、升级换代，达到环境的改善。

转型中要注意三个转型，第一，向前端延伸，企业要和政府一起做前端。第二，向后端延伸，企业拿了土地盖了房子以后，要向后端运营服务来延伸。第三，向创新进军，通过融资平台创新，通过各种资产的融合，形成这样一种产城融合转型。而往往我们用开发住宅的思维来做产城，和我们现在产城融合的国家总的要求是有矛盾的。

第三，房地产要成为国民经济运营的稳定器。

房地产问题实际上和我们的城市经济运营、运行相关。日本上世纪90年代泡沫破灭，1997年的亚洲经济危机的发生，都是和房地产密切相关，最主要的问题就是房价上涨过快，是形成金融危机主要的因素，导致我们消费结构的扭曲。

高房价的背后有很多因素，一个是货币超发，房地产是一个货币超发的吸收器，一方面提高房价，另一个角度它吸收了大量货币。二是土地资源错配，人口导向和土地供应方向不一致，大量人口进入大城市、发达城市，但是土地的分配、土地的供给，往往流向了人口流出的城市，造成了空城的出现，也造成大城市人口的上涨。土地财政依赖下，地方政府也希望地价涨。

国民经济稳定健康运营，需要房地产市场平稳健康发展，一是住房供求总量基本平衡，二是供求结构基本合理，三是房价基本稳定，这是我们的奋斗目标。

如何达到这样的目标？一是要把握规律，房地产运行是有规律的，房地产市场是有周期的，城市之间是有差异的。

二是要精准调控，我们的调控应该说越来越精准，但是还不够。要坚持市场化方向，否认市场化，甚至在调控当中用非市场化的手段是不利于房地产健康发展的。还要把握好调控时间和力度。我们调控是逆周期的，楼市下行的时候让其升温，楼市上升过热的时候就降温，这就是调控。在调控手段上，一般用金融杠杆，税收杠杆。我们现在形成的杠杆有时候过多，应尽量要减少行政干扰，使我们的调控更加精准。不否认楼市调控是必要的，但是一定要坚持三个方面，市场化、时间和力度，减少行政干预。

三是完善两大市场体系（住房市场体系及住房保障体系），深化改革。在发展住房保障体系中，最大的不足就是精准度不够，保障房要提供给中低收入群体，但许多城市到现在都不知道谁是中低收入家庭，在供给当中造成一部分房子流出去了，但并未流入中低收入家庭，相反他们得不到房子。要把两大体系做得更好一些，有限的资源用到需要的人身上，在不同的城市设置不同的保障比例。

要坚持房地产市场长效机制建设，要下决心在两个住房市场体系中做文章，可以总结为“一加三”，“一”是指住房制度，包括住房市场体系和住房保障体系，这是住房制度的本质和最重要的内容；“三”是指三方面的机制体制改革，分别是土地供应体系、财税体制、金融货币体制。

我们认识到房地产的潜能。过去几十年，中国房地产黄金时代的发展，其中有制度的作用，有城市化的红利，改革的红利所推动。中国房地产未来的发展潜能在哪里？

尽管有人说中国住房市场将进入存量时代，但目前我们依然是增量市场为主，只是增量市场发展速度在放慢，存量会有很大的市场。

如果把住宅地产比作“龙”，这个巨龙在20年前腾飞了，产生了巨大的能量，使中国经济保持了快速增长，老百姓收入水平大幅提高，居住条件和城市面貌得到了很大的改善。但除了住宅地产，还应有产业地产，特别是新兴产业地产，包括康养、文旅地产等，这些可以称之为“凤”，20年前“龙”腾飞了，现在到了“凤凰”起舞的时代。这时候我们应该要怎么办？我们应该让“凤凰起舞”，越漂亮越好，满足我们美好生活的愿望，而住宅地产这条“龙”要稳住，叫作“龙凤呈祥”。