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四季度经理人信心微升房企融资环境改善、促销忙

2019-01-02 16:58

■中房智库研究员李叶/ 文

经历了2018年一整年调控“寒冬”的楼市终于在年末迎来一丝“春意”。

进入12月，先是山东菏泽打响取消限购的第一枪；接着，广州公寓解除紧箍咒，部分商铺、公寓可售个人；珠海部分地区放宽社保期限；深圳四大行首套房贷利率下调；12月21日闭幕的中央经济工作会议上，“分类调控”提法被改为“分类指导”也被解读为调控将会有所减少。

受此影响，职业经理人信心有所回升。中房智库调查结果显示，2018年四季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）微升，环比提升0.5%至74。

“虽然房地产行业仍面临着很多问题，但依然前景广阔。”当代置业执行董事兼总裁张鹏在接受中国房地产报记者采访时说道。

融资面边际改善

2018年以来，随着监管趋严以及市场下行，房企屡屡传出“融资难”“资金紧”的消息。11月初，阳光城集团执行副总裁吴建斌曾表示，这是他“有史以来遇到的融资环境最差的一年”。阳光城“几乎把所有市场上能用的工具都用了，跟同行来比效果也不错，但仍然没有达到预期的目标”。岁末年初之际，房企却掀起一波“融资潮”，这对许多房企来说都可谓“雪中送炭”。

数据显示，2018年11月，国内40家典型上市房企共计完成融资合计人民币505.92亿元，环比10月的392.65亿，涨幅达28.85%。12月前18天，各大房企所公布的正在进行中的和实际完成的融资已超30笔，合计融资额度达1100亿元左右。仅最近一周，房企融资金额已近800亿元。

日前，发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债服务实体经济能力的通知》；中央经济工作会议也提出“稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”，使得业内普遍预计2019 年房企融资环境有望进一步改善。

这些变化也反映在2018年第四季度中房MCI指数上，第四季度经理人金融政策信心指数环比提升1.9%至5.5；融资能力信心指数环比提升9.4%至7。

“从融资难度看，最近大部分房企融资成本平稳，虽然处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨，特别是龙头房企所发的公司债融资成本基本在5%左右。对于这些企业来说，资金压力得到了明显缓解。”中原地产首席分析师张大伟称。

房企拿地热情下降

随着融资环境改善，四季度土地供应也迎来了“小高潮”。不过，针对土地储备，职业经理人并未表现出太多热情。

中房MCI指数显示，第四季度经理人土地储备信心指数环比下降4%至7.2；成本控制能力信心指数与上一季度保持持平，仍为7.5。

中房智库研究员根据公开数据统计，单11月以来，北京土地出让金达494.65亿元。截至目前，北京全年土地出让金为1700亿元。南京、昆明、广州、成都等多个城市也都相应地展开了岁末卖地大战，供应面积较前三季度大幅度增加。

与此同时，由于房企资金方面仍有压力，对非优质地块的积极性降低，对总价较高的地块相对谨慎，拿地热情有所下降，导致流标现象较为突出。中原地产研究中心统计数据显示：截至12月17日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达324宗，是最近6年来最高纪录，同比上涨140%（2017全年流标148宗，截至当年12月17日135宗）。

克而瑞数据显示，销售TOP100中近4成企业在11月未有新增土储入账，其中不乏前五十强房企如金茂、远洋、首创、金辉、福晟等。

“因为担心土地流拍，有很多政府都在找过我们，希望我们可以去托底。”一位房企的土地投资负责人表示。

对于一些部分资金充裕的头部房企来说，现在却是补仓的好时机。数据显示，万科、保利等一线房企在年底的拿地数量较今年前几个月明显增加，且全年新增土地总量并未较上一年有所减少。

不久前，被传已经暂缓投资有半年之久的碧桂园董事会主席杨国强也在集团经营会上发出积极信号：“逐步放开投资”。

年底促销跑量忙

相对于融资与拿地，对开发商影响最大的还是销售回款。从目前的销售情况来看，不少企业甚至面临着不达标的困境。

中房MCI指数显示，第四季度经理人营销能力信心指数环比下降9%至7；消费者购买意愿信心指数与三季度持平，为7.4；房价走势信心指数环比下降2.7%至7.2。

数据反映出经理人的真实心态，“如果明年销售继续放缓，房企面临的压力会很大。”一位销售总监表示。

旭辉北京区域销售业绩下滑，300亿元的销售目标尚未完成三分之一。

今年的销售目标为2000亿元的泰禾，而上半年完成率不足一半。

1017亿元目标的首开股份，前10月，销售额完成了676.69亿元，完成率为66.54%。

首创今年的目标是800亿元，截至2018年10月底，累计签约金额约480.5亿元，达标率60%。