“刚需住宅建造水准降低是行业退步的表现”；“房地产行业低利润已成行业常态”；“房地产可向制造业取经进行更集成化产品布局”；“产品力，现阶段就是创造利润的能力”；“目前产品标准化最大痛点是实施”；“集中供地制度可能会推进住宅工业化进程”……

这是来自地产一线的声音。6月19日，一场以“创新求变•共融时代”为主题的“中国地产设计年度峰会暨产品力创新&标准化管理论坛”在上海成功举行，峰会由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库、房采中国、中国房地产设计联盟、中国房地产工程采购联盟联合主办。

这是一次思想交流盛会。与会嘉宾的共识是，“三道红线”新规、集中供地影响以及“房住不炒”大背景下，中国房地产行业竞争已从早期金融、土地红利阶段进入到管理、产品红利时期；产品力时代，尤其需要产品研发设计、成本招采、营销客服、供应商等携手共筑。

产品力永远是价值的载体，精品将成就企业。

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朱迎松：中国房地产设计联盟致力于推进行业产品力发展

会上，新城控股商开设计研发中心常务副总经理朱迎松首先为大家介绍了中国房地产设计联盟发展情况。

据其介绍，中国房地产设计联盟是由中国房地产报包括中国房地产网、中房智库联合各个地产公司搭建的平台。去年是该联盟成立第一届。

谈及联盟成立初衷，朱迎松表示，在产品力时代每家地产公司设计端口负责人与外界交流较少，为了给专业人士提供一个交流平台，中国房地产设计联盟应运而生。他表示，希望房地产设计联盟峰会能够越办越好，也希望这个平台致力于做一个有营养又有内容的线上线下交流平台。

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李政：叠合剪力墙技术应用前景广阔

会上，美好房屋智造（集团）研发设计院副院长李政向在场观众分享了装配式叠合剪力墙技术的应用。

“这一技术通俗来讲，就是由两片在工厂预制的墙体通过桁架钢筋或者连接件进行有效的连接后，到现场进行安装，在中间空腔内灌注混凝土从而形成一个形体。”李政介绍，目前，叠合剪力墙体系有两种，一种是单面（保温）叠合剪力墙，一种是双面叠合剪力墙。

他表示，这一技术具有一体设计、多样批量、全自动化、便捷容错等优势，能够实现高质量、低成本、快速度保障施工项目顺利进行。与灌浆套筒剪力墙体系相比，叠合剪力墙体系正在呈现技术迭代态势，并且成为未来技术发展趋势之一。“叠合剪力墙技术质量优势明显，可以解决墙面开裂、空谷，外墙渗漏等质量通病；提升外墙节能保温效果和防火性能；保证竖向构件连接质量可控，杜绝质量安全风险；预制构件成本低、产能大、品质好、生产效率高。美好房屋智造的装配施工质量和管理体系成熟，工期进度高效，可实现“示范区14天开放，标准层施工4-5天/层”。

同时，李政还阐述了美好房屋智造在叠合剪力墙技术体系方面的研发成果。“目前，美好房屋智造联合同济大学、华中科技大学、武汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等科研院校完成大量研发课题，实现装配式混凝土叠合剪力墙技术的建筑高度在抗震设防烈度7度达到110米；已申请131项叠合剪力墙技术相关专利；在11省市（其中9省市已完成）作为主编单位编制装配整体式叠合剪力墙技术规程。”

李政表示，美好房屋智造正在推行一体化的服务模式，以用户需求为中心，创造价值；用装配式智能建造技术为用户提供“好用好看便宜的房子”。

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徐海：数字化时代，助力房企产品力提升的“五位一体”方针

会上，爱德数智执行总裁徐海发表主题为“管理红利时代下，房企产品与设计管理数字化转型”主题演讲，徐海认为，管理红利时代产品力提升已成为地产企业重中之重。

“产品力，现阶段就是创造利润的能力”，徐海从效率、创新、增效、降本四个方面进行了阐述，他特别强调，产品力是组织能力的协同，并从设计运营管理、设计品控管理、产品管理、设计信息共享、甲乙方设计协同五个方面分享了助力产品力提升的“五位一体”解决方案。

另外，徐海认为在信息化阶段，大部分企业把线下的业务流程转为线上管理，形成数据的积累、经验的积累，目前还较少实现更大规模数据的应用。但进入数字化转型时代，信息化新技术助力房企产品与设计管理整体提效已初见成效。例如AI在线审图、设计业务的标准化管理、设计计划自动铺排、设计任务自动分发、指标管理偏差预警等数字化管理场景已在很多百强房企中实现成功应用。

对于房地产未来数字化转型，徐海表示，基于对大数据挖掘、智慧化/数智化的应用，希望房企能够尽早实现向数智化方向升级，爱德数智在这个过程中也非常希望能持续给大家提供更多智慧化的应用场景。

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范成军：招采工作需平衡好成本、进度和品质关系

“招采工作需要回归本质，聚焦最值得关心的问题，即如何平衡好成本、进度和品质这三驾马车之间关系”中梁地产集团招采管理部总经理范成军会上表示。

在成本上，招采并不意味着找价格越来越便宜的合作方。市场有自己的运行逻辑和竞争行为，价格成本是不可能无止境下降。

进度要求是一定要满足的。例如原本3个月时限招采总包，企业能做得非常精细，现在可能会要求一个月甚至二十天完成，所有工作只好进行时间压缩。压缩固然可以，但项目品质、安全和基本质量仍然要满足要求。

“这依旧回到需要强调产品力。”他谈到，产品力的实现需要多维度多组织保障，目前，国内大概有333个地级市（包含自治州、地区及省会城市)，规模超过1000亿元房企进驻城市普遍在100个以上，企业不可能在每一座城市深耕，但还是要把产品打造成为当地佳品，才能在当地持续运营。

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王荣福：通过平台化、智能化、云化构建智慧社区

会上，深圳市君和睿通科技股份有限公司董事长王荣福发表了主题为《构建可增值、可管理、可运营的智慧社区》的演讲。

王荣福表示，传统智慧设计只考虑功能化需求，没有考虑更多未来智能化运营需求；智慧社区是今年比较新的发展趋势。

具体如何实现智能化、智慧化？王荣福总结了三点经验：

第一，平台化。通过软件平台把整个智能硬件连接起来，通过软件化功能实现社区升级、迭代。

第二，智能化。产品要实现智能化，通过智能化AI功能，实现把这个很多原来需要人工解决的问题，通过智能化来提高效率并增加它的价值。

第三，云化。甚至可以提出全云化，现在的云计算、云服务越来越成熟，传统的本地管理、本地维护它的效率非常低，现在做全云化对整个未来智能化运营会提高很大效率。

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戴广建：行业竞争加剧将触动产品升级

会上，栖地设计执行董事戴广建表示，产品很重要是要做升级，只有不断迭代，在现有的“内卷”下行业才会有更好的生存可能和未来发展机会。

戴广建认为，产品是企业未来发展内核和推动力，住宅回归居住本质，要聚焦产品迭代创新，强化自身产品力打造。他表示在未来所有百货中心，都将成为沉浸式体验之地，行业竞争加剧，将触动产品升级，房企集中度持续提升，行业整合也将进一步加强。

戴广建表示产品的打造不要千城一面，更多的地方要结合地方文化和特色去打造建立本身的价值观和有共鸣的地方。

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方芳：房地产可向制造业取经进行更集成化产品布局

“在建造成本不断上升、行业转型升级的当下，房地产依旧可以向制造业取经，进行更集成化产品布局。”奥克斯地产副总裁方芳在会上表示。

“好比手机制造，尽管产品不断升级换代，但插口等配置始终保持一致，这种通用化设计正是建筑产品可以借鉴的。”她介绍到，这种集约式设计已经在部分房企中应用，例如碧桂园及万科部分卫生间配置，便是工业化生产后搬至现场安装。

因此，在产品设计端和生产端，她认为建筑产品可以从三个方面寻求转变：一是集成化，通过相应技术把所有的组件和流程的控制，开发成集成产品；二是实现技术与数据升级，才能真正驱动建筑全生命周期设计生产，降本增效；三是工业化生产，工厂化最大的好处是不受地域、气候甚至人工限制，在建筑成本上升、新生代工人越来越少当下比较适用。

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范俊娜：住宅设计要有当代审美和新奇内涵

住宅品质提升，往小了说影响客户对品牌认可程度，往大了说是产品竞争力强弱，关乎着房企未来。能够对这件事起到关键作用的就是设计师。

在华通设计顾问工程有限公司上海分公司总经理、设计总监范俊娜看来，除遵循基本的空间、色彩和装饰原则外，设计师必须要随着时代审美而变化，同时赋予作品更多新奇内涵。

对行业有了深刻判断和认知后，范俊娜认为，每一位建筑师都自然而然地身兼“多重角色”，在业主、设计合作者、分包商和施工队各色人等之间联络协商。

对于多维度的人居设计，范俊娜总结了提升人居产品力四大设计策略：分别是产品精细化设计；建筑、景观、室内一体化设计；提升住区艺术形象；增强项目立面品控。

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【高峰对话1】产品力•竞争力——未来产品线研究创新发展

目前行业产品现状如何，如何打造更有竞争力的产品？未来产品发展路径、发展趋势大概会是怎么样的？对于这些问题，在第一场高峰对话环节中，由上海大发地产产品管理中心设计总经理卓智慧主持，来自仁恒置地集团执行副总裁周轶群，绿城中国建研中心总经理兼产品中心助理总经理金秋爽，美好房屋智造（集团）副总裁徐平利，中国城市科学研究会绿建中心副主任郭振伟，金茂慧创建筑科技有限公司上海分公司副总经理司建超，三湘印象设计管理部总经理助理李力群，bpi照明设计执行董事兼中国区总经理田鑫7位嘉宾分享了自己的几点思考和观点。

主持人：上海大发地产产品管理中心设计总经理卓智慧

“过去几年受高地价和限价政策影响，开发商一直在高周转、追求规模，导致市场上普通刚需住宅水准降低，而且是千篇一律，就连案名都越来越相像了。”仁恒置地集团执行副总裁周轶群在谈及产品力时表示，“这种现象是倒退，不是进步。”

在这样的背景下，房企该如何有效地提升产品竞争力？周轶群认为，首先要做的就是立足于当前市场，因为企业要盈利，如果没有盈利那么这个产品就是不具备产品力；其次，对设计要求要更高，要降低浪费、降低无效成本、降低反复且低水准错误。可以针对客户敏感点去发力，用客户视角为客户着想，做一些产品力提升；最后，要给产品创造一些附加值，这也是设计上需要思考和突破的。

谈及行业产品现状时，绿城中国建研中心总经理兼产品中心助理总经理金秋爽认为现在面临两种状态，一是对产品的要求越来越高，在原来的基础品质上，还要有健康、智慧的交互体验；二是在产品的打造上，在政策、成本，时间等方面都比以前要严苛。

在这种情况下如何打造更有竞争力的产品？金秋爽以绿城中国举例，他们在2020年制定了绿城2025战略，到2025年，绿城中国要实现“1299战略体系”。对于未来产品发展路径和发展趋势，金秋爽表示会从颜值、性能、智慧、服务四个方向继续发力。

美好房屋智造（集团）副总裁徐平利在高峰对话环节表示，在提升产品力时，如何提高性价比也是一个重要问题。作为同时分管设计和成本两个条线的人，徐平利认为要提高产品力，首先需要在设计环节具有主动的成本意识；其次需要注重细节，整个工程建造领域要向制造业学习，从粗放型管理转向精细型。

以美好房屋智造为例，将名字讲成房屋智造，就是向工业化制造业发展的一个战略调整。最近几年，美好房屋智造花了近5年时间，没有做高周转工作，是花大代价引进全球最先进的全自动化设备，同时做大量专业技术研究，一体化的去解决工程建造过程中一些粗放管理的问题，从生产端实现真正的性价比，把空间让渡给更多艺术家、设计师，围绕用户需求、围绕设计想法去做有理念的产品。

徐平利表示，美好房屋智造的理念就是从工程建造端去系统性的解决生产性价比问题，然后形成一个平衡。公司对产品的评价就是“好看、好用、便宜”三个维度，以此来贴近生活、贴近用户，从而实现产品力打造。

中国城市科学研究会绿建中心副主任郭振伟表示，从房地产过去发展历程上，行业产品力已经得到大幅提升，但还不够。

“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”郭振伟介绍，消费者需求也随着时代发展在不断提高，他们对产品的理解跟过去也不一样了。

因此，在郭振伟看来，未来产品力的演进和发展方向只有一个——科技。他表示，因为无论是提出绿色、智慧、健康概念，还是当下面临的“双碳目标”，无疑都会带来行业变化，成本的上升进一步压缩利润空间。破解的方法只有进一步从设计、施工、管理等科技层面去入手，才能有效提高效益。

“产品力的提升最重要的就是品质，品质主要体现在设计和施工两个方面。”金茂慧创建筑科技有限公司上海分公司副总经理司建超表示。同时对未来产品提升，司建超认为主要建筑的产业化、绿色生活和客户调研方面提升，根据南北不同气候打造产品，满足各个地区客户不同需求。

司建超表示，金茂创新发展部和海尔集团共同出资100多亿元成立创新加速营，培养整个建筑行业有潜力的创新公司，培养出独角兽企业，并争取几年内把它们培养成建筑行业优秀上市公司。

三湘印象设计管理部总经理助理李力群表示，房地产开发过程中想要做有竞争力和创新力的产品，相关的科技应用是呈体系的。

在他看来，行业产品力价值明显提升是从2015年开始的，这年三湘印象加入了DGNB（德国绿色建筑委员会）。然而DGNB标准过高，涵盖了设计、施工、运行以及拆除各个环节。因此其团队选材时即便是优质供应商，也要求对方提供产品涉及有害污染物的数据，倒逼供应商更注重管理产品。

他预测到，接下来“双碳”目标实现过程中，行业生产成本可能会高出不少，包括装配式建筑和内装等领域，对于企业设计和施工要求也会更高。

bpi照明设计执行董事兼中国区总经理田鑫作为设计方的代表，结合住宅、商业、酒店、办公等多种业态，分享了他在提升产品竞争力方面的见解。

田鑫表示，产品力本质是发现需求、挖掘需求、创造需求、解决需求，从而形成产品能力。提升产品力关键在于，要找到精准客户需求，同时要有丰富的产品去满足这些需求。而产品丰富性的形成就要求开发商、设计方、承包商、施工单位，包括未来运营团队等，不再是一个个独立环节。例如设计方不仅需要参与到整个产品生命周期更前端，也需要参与到后端和运营里。

对于未来产品方向，田鑫认为，产品一方面要解决衣食住行等物质层面需求；另一方面要解决精神层面需求。互联网时代，人与人的关系开始变得疏远，但实际上人更喜欢群居生活。因此，未来产品需要解决的可能不仅是物理跟消费需求，更可能是人的关系相处需求。

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【高峰对话2】标准化•供应链——如何构建智慧健康产品标准化管理

如何构建智慧健康产品标准化管理？双碳”目标和美好生活时代，公司有哪些创新实践，下一步要怎么做？对于这些问题，在第二场高峰对话环节中，由中国房地产报产业链&绿色建筑中心主编焦玲玲主持，来自德信地产副总裁张策，金大地集团设计管理中心总经理兼总工程师王豪，港龙中国地产集团助理总裁、工程成本中心总经理冯超轲，大华集团成本招采中心副总经理陈旭，中国建筑科学研究院上海分院副院长张崟，三盛地产成本管理部招采总监杨亮，爱德数智执行总裁徐海7位嘉宾分享了自己的几点思考和观点。

德信地产副总裁张策表示，如何构建智慧健康产品标准化管理要做到三点：

首先，要明确一个前提——产品理念。产品理念是产品底层逻辑，要想清楚“我是谁？我在哪里？我们要到哪里去”？目前，各地限价、限购、限售等政策背景下，行业越来越艰难。怎么样去进行数字化、差异化竞争？从运营要素上去把握平衡、效率、质量、成本、灵活性，可能是我们要思考的前提。只有明确了这些才能决定怎么样策划。

其次，产品精细化管理。地产人要向制造业学习，学习精细化管控体系。包括管理精细化、成本精细化、运维精细化、服务精细化。

最后，供应链生态整合。当下，房企生存环境虽然很恶劣，但作为地产商也不能无限向下游去压缩成本。我们要找到差异化竞争点，走向正循环，达到合作共赢共同发展。

金大地集团设计管理中心总经理兼总工程师王豪表示，产品标准化包括品牌范围的确定和技术规格，品牌范围确定保障了产品档次；技术规格的完善约定了技术参数和工艺工法，以及施工品质落地的标准。

最后，王豪分别从供应链方面、成本管理端、产品标准化方面三个方面进行了介绍，他表示在供应链方面，首先要建立一个共识，上下游协同创造价值在成本管理端；成本管理端要有一个阳光透明的采购制度，选择匹配企业价值观发展愿景的服务商；产品标准化方面，更要注重在美学引领、内涵打造、文化复制这方面，对土地属性、城市文脉做仔细分析、深入挖掘，达到让居住者有更深层的尊重与价值。

港龙中国地产集团助理总裁、工程成本中心总经理冯超轲表示，目前住宅工业化发展速度还很缓慢，但今年推出的集中供地制度可能会推进其进程。

在冯超轲看来，由于土地以后都是集中供应，那么之后也要集中规划、集中设计、集中招采、集中施工、集中营销，工作起来应接不暇，这可能就会导致企业之后要通过标准化的、工业化的生产，供应链高效的提升来做产品。

标准化对于企业的价值到底体现在哪里？大华集团成本招采中心副总经理陈旭给出了答案：提升生产力、执行力和创新力。

他表示，只有有了生产力，做标准化的企业才能快得起来，才能具备竞争力；由于标准化要求同存异，而一个标准化做得好的企业，一定拥有强大的组织管理能力；标准化和创新既矛盾也统一，创新是标准化不断迭代发展的动力，只有有了创新，标准化才会变得有新意，从而提出更好的标准化来为下一个项目服务。可以说，有创新的标准化才是有生命力的标准化。

中国建筑科学研究院上海分院副院长张崟谈到，未来建筑产品主要发展方向是绿色、健康、低碳、工业化、智慧。因此，房地产行业构建产品标准时可以这些因素为出发点进行考量。

具体来看，产品标准的制定首先需要做到“可量化”，每一项指标不光是定性还要定量，便于参考执行；其次是“可感知”，让客户从多个方面感知到这套标准体系，包括内部性能感知，在户型优化及小区设计等方面空间感知，以及同绿色、健康、智慧等元素相结合操控感知；最后是“可落地”，标准体系落地是极其重要环节。

“降本增效唯一办法就是做标准化。”三盛地产成本管理部招采总监杨亮发表了自己对标准化的看法。

杨亮表示，标准化不是今天提出来的，这是20年前都在做的，但是现在真正落地的标准化并不多，因为到了实际项目上，由于成本、设计、工程等原因，就会改得千差万别，达不到想要的效果。

对于高峰对话环节提到的房地产产品创新问题，杨亮认为这是未来发展避免不了的话题，“未来绿色、智慧等相应产品也会在标准化基础上进行迭代。”

爱德数智执行总裁徐海表示，产品标准化首先要从顶层有基本思考，标准化核心解决什么问题直接影响最后的路径和方式。

徐海认为，当下很多房企的产品标准化落地有赖于数字化手段的加持，解决了标准化应用过程信息的不对称，协同困难等管控难点，实现在线产品选配、掌控产品复用率情况、及时进行优秀项目共享、知识成果推送等，真正打通集团和一线之间的交流过程，从而助力产品标准化落位。

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战略合作签约仪式

共探新趋势，携手筑新篇。中国房地产报作为房地产行业权威媒体，旗下房采中国和中国房地产设计联盟致力于打造全产业链相互交流、对接、整合的综合性服务平台，每年定期举办行业交流论坛。为进一步提升企业产品力，增强住户体验，打造集绿色、健康、智慧、科技为特色的高品质住宅，在中国房地产设计联盟的推荐下，德信地产联手中国建筑科学研究院，开展德信地产绿色健康住宅产品体系研究，全方位构建完善的住宅产品体系，携手创建德信地产高品质绿色健康人居。

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精彩花絮

特邀主持人：UNDP（联合国开发计划署）苏州可持续创新实验室项目办主任周燕