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郁亮兑现承诺!

中国房地产网

2023-03-31 15:51

3月31日,万科召开2022年业绩发布会,万科董事会主席郁亮表示,房地产市场仍处在温和复苏阶段。

中房报记者 许倩 北京报道

这次的业绩发布会上,郁亮明显轻松了许多。

2022年,万科实现营业收入5038.4亿元,同比增长11.3%;归属上市公司股东净利润226.2亿元,同比上升0.4%。2021年,万科净利润同比下降45.75%。1年时间,万科董事会主席郁亮兑现了业绩止跌回升的承诺。

“今年我们相信,万科经营服务业务整体营业收入还会有两位数增长,利润会从去年零增长开始正向贡献。”郁亮说。

这次发布会上,郁亮没有过多贩卖焦虑。他说:“房地产市场仍处在温和复苏阶段。只要外部环境不发生突发性变化,一段时间内,每年12亿平方米的市场需求还是有的,这就是保底线。”

出席这次发布会的还有万科集团总裁祝九胜、联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海、联席总裁兼物业事业集团首席合伙人朱保全、执行副总裁兼财务负责人韩慧华、执行副总裁兼首席运营官刘肖、董事会秘书朱旭。

市场没有“狂飙”,亦非“倒春寒”

郁亮有着“猫头鹰”一样的敏锐性和警惕性,他对于市场形势的判断总是走在行业最前端。

这也是投资者抛给郁亮的第一个问题,也是大家都非常关心的问题。

“确实,目前市场上对于楼市有各种各样的看法。”郁亮说:“我看到有两个极端观点,一种认为市场处于狂飙阶段,第二种认为市场处在‘倒春寒’阶段。不同观察者身处不同市场,有不同的参照系,所以对市场的感受是完全不一样的。”

对于市场上的“狂飙”观点,郁亮认为,主要是2月份新房市场表现明显回升,尤其是一二线城市,成交量环比上升46%,主要是四个因素支撑:一是去年12月与今年1月累积的购房需求在2月份集中释放;二是今年春节在1月份大家回家过年,1月份销售受到影响;三是房地产政策非常友好,购房信心有所回升;四是房价有所调整,现在是合理的买房入市的时间点。

对于“倒春寒”的说法,郁亮认为,是由于3月份以来带看量、市场成交量都有所下降。但是从3月份周平均成交数据来看,只比2月份成交高点回落6%,且大多数时间都超过2022年同期水平。

在郁亮看来,市场既没狂飙,也没出现“倒春寒”。“有点像今年春天的闰二月,气温稍微低了一点,但春天毕竟来了,草变绿了,花也开了。房地产市场仍处在温和复苏阶段,目前来看我们还不需要修改这个判断。”

他认为,新房市场需求,上有天花板,下有保底线。我国商品房存量规模已经很大了,城镇人均住房面积已达40平方米,再加上过去几年大规模建设,这些房子陆续交付使用,新房市场不可能回到2021年历史峰值。但从人口流动、住房改善速度看,只要外部环境不发生突发性变化,一段时间内每年12亿平方米的市场需求还是有的,这就是保底线。

“基于这一判断,市场短期上下波动都是正常的。作为企业需要认清大势,行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。开发经营服务并重,是必然选择,没有其他选择。”郁亮说。

赚辛苦钱,要有耐心

郁亮对经营服务业务充满信心。他认为,从中长期看,万科的经营服务业务处在增长轨道上,将对集团贡献更多的正向盈利。

在郁亮看来,万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早,学费基本已交完;二是布局赛道比较全,各个业态都有,并在各自领域做到了数一数二;三是各个业务之间可以协同,例如,目前已经在共同参与综合性城市更新项目,共同服务大客户等。

从财报数据看,2022年,万科的经营服务业务保持了双位数增长,全口径收入达512.6亿元,同比增长23.1%。其中,物流业务实现营收35.6亿元,同比增长17.9%;万科泊寓实现营业收入32.4亿元,同比增长12.1%;商业业务实现营业收入87.2亿元,同比增长14.3%。

“在房地产行业新发展阶段下,经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。”郁亮表示,目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高,REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放,融资渠道的开放将实现经营性不动产“投、融、建、管、退”的闭环。

但他也提到,万科的经营服务业务赚的都是小钱、长钱和辛苦钱。

“有时候我会觉得分裂,刚谈完几十亿元的合作,回头又谈个几十万元的生意。”郁亮说,我们卖房子每平方米收入约1.5万元左右,从经营业务来看,最高的是长租公寓业务,每天每平方米大概收入80元~100元钱,我们的商业每天每平方米收6元~10元钱,物流每天收几块钱,物业服务每天每平方米大概收6分~1毛钱。从几十亿元为单位,到最后以分为单位。

“但这种业务与开发业务不一样,是滚雪球式业务,做的是存量生意,主要靠的是复合增长的力量。相信,过一段时间后,这个生意一定会对万科利润表有重大影响。我们要有耐心。”郁亮说。

2022年度,万科提交了一份还算不错的财报。去年,万科实现营业收入同比增长11.3%,净利润同比上升0.4%;经营性现金流连续14年为正;净负债率为43.7%,处于行业低位;持有货币资金1372.1亿元,对于短期债务覆盖倍数为2.1倍。

但问题不是没有。最明显的是销售业绩下滑。2022年,万科销售额大跌33.58%,且销售严重分化。万科上海区域销售额占比为32.7%,南方区域和北京区域的销售额占比分别是24.9%、13.7%。

万科的拿地投资动作也进一步收缩。去年,万科累计获取新项目36个,总规划建筑面积690.2万平方米,权益规划建筑面积403.7万平方米。

除开发业务外,有些业务也并不理想。据万物云披露的2022年财报数据,公司归属股东净利润15.1亿元,同比减少9.42%;年内利润为15.86亿元,同比下降7.5%。

“万物云对于资本市场来说其实是一个刚出生的婴儿。对于刚刚步入资本市场的万物云来说,还有很多地方需要向资本市场学习。”朱保全表示,从公司多元客户战略来看,今天来自于非万科的项目占比已经超过67.7%,即便未来规模再大之后,多元客户策略也会让公司财报变得更有韧性。

正如万科致股东信中所言,2023年以来商品房销售有所回暖,但还谈不上“守得云开见月明”,也不会是旧周期循环的又一次重演,开发、经营、服务并重是唯一选择。

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