三亚半岛蓝湾小区。

中房报记者 陈标志 三亚报道

“邵总”手里攥着一份名单，神情凝重，心事重重。

名单内容是三亚“海湾旅游度假”大盘——半岛蓝湾300余户未办证购房人的签字。“邵总”是邵皖南的微信昵称，也是三亚半岛蓝湾小区住户对他的尊称。

“邵总”说，目前半岛蓝湾有480余户购房人未能办理产权证。未能办证的主要原因，是他们全款购买且实际居住的房屋被开发商抵押给了银行。

故事并不新奇。10年前，三亚鹿回头旅游区开发有限公司（以下简称“鹿回头公司”）从民生银行上海分行借款29.9亿元，并以三亚半岛蓝湾项目投资开发商三亚润丰建设投资有限公司（以下简称“润丰公司”）等作为担保人。后因鹿回头公司未能依约还款，半岛蓝湾项目为此受“牵连”。

在复杂的企业股权穿透中，三亚半岛蓝湾与三亚半山半岛项目在早期系同一开发商开发的“姊妹项目”，即神秘晋商闫琦的“作品”，后者体量远远大于前者。但两个项目的命运迥然不同，半岛蓝湾项目已建成，半山半岛却烂尾了。

每一个烂尾楼的故事，也并不奇异，大多是被接盘后又烂尾。2016年底，三亚半山半岛这个大盘彻底易主江西富豪王永红及其中弘系等资本“金主”，但一年半后其就表示“资金链已断裂，濒临破产”，并两次向三亚市委、市政府报告申请破产。

无论是神秘晋商闫琦中途退出开发，还是“买主”王永红后来的遭遇，半山半岛这个超级大盘的最终走向，不仅关乎外界数以亿计的债权，更关乎数以千计购房人的重大民生。

办证暴露的秘密

三亚半岛蓝湾小区一角。陈标志/摄

“这名单上面都是没有办证的业主，一共有300多户签了名。”邵皖南轻声地说。脸上却掩不住他的焦虑。

年过六旬的邵皖南，算起来在半岛蓝湾小区购房且居住了近6年之久，房子一直不能办证是他难以放下的心事。

“大概150平方米，花了我300多万元。”2017年9月，邵皖南以一次性付款的方式，从半岛蓝湾项目开发商润丰公司处购买了一套复式房产。他梦想从此在三亚这个美丽的海滨城市过好老年生活。

“买房前，我和家人去售楼处看了，显示楼盘‘五证’齐全，这样才放心买房的。”邵皖南告诉中国房地产报记者，售楼处没人告诉他房子是被抵押的，“如果知道是被抵押的房子，不要钱我都不会要”。

与邵皖南一起维权的购房人肖若连告诉记者：“我买的是团购房，当时有人在三亚半岛蓝湾项目团购了18套房产。”肖若连告说，2013年2月，他付全款购买了其中的一套房，并在当年4月份搬进了新家。

记者在一份相关材料中见到，2013年1月，一马姓人士以2000万元的总购房款，在三亚半岛蓝湾项目团购了18套房产。肖若连告诉记者，这18套团购房中已有11套于2016年至2017年间办理了不动产权证，余下7套尚未办理，包括他购买的房产。

就像墨菲定律说的一样：越怕发生什么事就越会发生。最近，有两件事让三亚半岛蓝湾小区尚未办证的购房人“沉不住气”了。

一件是三亚半岛蓝湾小区又有23套房产办理了不动产权证，另一件是上海联交所发布了鹿回头公司23.6亿元本金及其利息债权招商，其中“资产包”就包括三亚半岛蓝湾项目的部分固定资产。

最后这一件也是邵皖南等购房人最为担心的事，因为他们全款购买的房产至今未能办证，并一直被开发商抵押在银行。一旦银行将债权转让，购房人将面临“钱房两空”的尴尬境地。

“我们是付全款购买的房产，而且在里面实际居住了这么多年，物业费、维修基金等都缴了，他们不敢‘一房两卖’！”三亚半岛蓝湾小区住户韩楚国安慰其他购房人。

“我们统计了一下情况，半岛蓝湾小区有480多套已出售房产尚未办证，目前购房人签名确认的有300多套。”邵皖南等人告诉记者，虽然这些购房人的情况不尽相同，但办证的主要障碍是房产被开发商抵押了。

巨额贷款无力偿还

购房人在房间焦急等待工作人员。陈标志/摄

三亚半岛蓝湾数百购房人的房屋被抵押给谁了呢？邵皖南等人告诉记者，被开发商润丰公司以“在建工程抵押”的方式抵押给了民生银行上海分行。

半岛蓝湾项目位于三亚市大东海红沙片区榆林港湾畔，总用地面积约为240亩，规划建筑面积超过30万平方米。项目成“田”字形分布为“A、B、C、D”4个区的组团（后加上开发商职工住房S区），项目由高层和小高层组成，地势北高南低，高度差为10米，坡度景观错落有致，被称为“集居住、娱乐、休闲为一体的城市旅游度假型的‘风情小镇’”。

据2020年3月的一份公司合并重整《财产状况调查报告》显示，三亚半岛蓝湾项目共建成房屋2980套，已销售2560套，未售房屋360套，存在权属争议房屋60套。其中，已办理产权证1957套。

这也就是说，截至2020年3月底，在三亚半岛蓝湾项目已销售的2560套房屋中，尚有603套未办理产权证。这一数据与邵皖南等购房人所述的情况基本吻合。

“润丰公司就是山西神秘富商闫琦的企业，他在开发三亚半岛蓝湾项目的同时，也在开发海南知名的旅游地产标杆项目——半山半岛。”三亚半岛蓝湾小区购房人韩楚国告诉记者，润丰公司开发的半岛蓝湾项目是成功的，但由于相关联的半山半岛项目体量太大，开发周期又长，需要大量资金做支撑，只得将包括三亚半岛蓝湾在内的项目抵押给银行获取贷款。

上述购房人认为，半山半岛项目“拖累”了半岛蓝湾。

据开发商此前宣传，三亚半山半岛系列地产项目总占地面积近5000亩，总建筑面积240万平方米，是“一座全产业链、超大型高端滨海旅游地产项目”。实际上，据记者获取的一份文件记载，半山半岛项目最早开始于2006年6月，由鹿回头公司和海南新佳旅业有限公司开发，用地面积为2675.9亩。

据一份判决书记载，2013年9月至11月间，作为半山半岛项目开发企业之一的鹿回头公司，以固定资产贷款借款的方式，向民生银行上海分行贷款总共29.9亿元，贷款担保人中就包括三亚半岛蓝湾项目开发商——润丰公司。

据上述判决书称，后因鹿回头公司未按双方约定履行还款义务，民生银行上海分行将鹿回头公司及担保人润丰公司等诉诸法院。据2016年5月30日法院作出的一份《民事调解书》记载，截至2016年4月26日，鹿回头公司欠付民生银行上海分行仅借款本金一项就高达26.8亿余元。

鹿回头公司背负巨额贷款又无力还钱，“牵连”了担保人润丰公司及其名下三亚半岛蓝湾项目。

“据我们了解，银行贷款是‘在建工程抵押’，但我们在半岛蓝湾购房时早已是现房销售。”邵皖南等人对他们全款购买的房产被抵押且至今未解押表示十分不解。

转让、烂尾祸及业主

在重整管理人办公处，需要登记身份等详细信息才能进入。陈标志/摄

就在邵皖南等人购房期间，江西富商王永红及其中弘系携资本介入三亚半山半岛系列地产项目。据媒体此前披露，王永红的中弘系等资本接盘半山半岛项目时，鹿回头公司等已背负着近200亿元的负债。

2015年9月，停牌近4个月的中弘控股股发公告称，拟通过支付现金、发行股份等方式，以对价58亿元收购三亚半山半岛项目。半个月后，中弘股份又发公告称，该项目部分股权过户事项及后续资产收购整合等工作无法在短期内完成，暂停该项交易。

事实上，王永红及其中弘系以杠杆和复杂的融资方式，于2016年底完成了对半山半岛项目的重整与收购。据当地官方的一份材料显示，2017年6月起，中弘系方面就表示“资金链已断裂，濒临破产”，并两次向三亚市委、市政府报告申请破产。

2018年10月18日，三亚市中级人民法院指定北京德恒律师事务所作为半山半岛项目破产重整管理人。破产重整最初涉及王永红及中弘系控制的12家企业，后又增至17家企业。

“中弘系等资本收购三亚半山半岛项目后，王永红将一副好牌打得稀巴烂，间接连累了我们这些普通购房人。”邵皖南等人告诉记者，现在关于房产的产权证一事，他们只能去找管理人了。

“去年我一直与开发商润丰公司、管理人的负责人联系。”肖若连告诉记者，“开发商负责人一直跟我说在办，但一年多过去了，最终还是办不了。”

3月29日下午，记者随邵皖南等购房人前往半山半岛项目系列企业重整管理人办公点了解情况。

经过管理森严的保安岗，邵皖南等多名购房人来到位于一楼购房登记处，一名詹姓工作人员接待了邵皖南等一行。记者在现场见到，除了三亚半岛蓝湾小区的购房代表，前来咨询办证的还有半山半岛其他项目的购房者。

双方交谈了一个多小时，谈话内容主要围绕两个方面展开：一是三亚半岛蓝湾小区23户购房人是怎么办的产权证，管理人能否说明与公开；二是尚未办证的数百户已售房产何时能办证、怎样的办证流程。

“确实有23户购房人近期办了证，但具体情况我也不清楚。”工作人员詹先生称，关于能否办证的问题，不是管理人说了算，需要银行解押及法院同意才能办理。

由于对该工作人员的回答不满意，情绪激动的购房人韩楚国还拍了桌子。

为了缓解紧张气氛，工作人员让来访购房人在纸张上逐个登记个人购房情况。记者也向工作人员表明身份和来意，但依然没有得到令购房人满意的答复。

在三亚采访期间，记者也分别与民生银行上海分行、三亚市中级人民法院等方面取得了联系和说明了采访事由，但截至记者发稿时也未得到相关回应。

其中，记者先后两次联系民生银行上海分行，两名相关工作人员均表示“向领导汇报后会联系记者”，但之后就再也没有了音讯。（文中购房人均为化名）