中房报记者 李叶 北京报道

多家房地产研究机构发布的房企销售数据、交易数据显示着市场的胶着与分化。

根据4月30日中指研究院发布的《2023年1~4月中国房地产企业销售业绩排行榜》分析看，前4月TOP100房企销总额为23934.6亿元，同比增长12.8%，继续保持增长。其中，销售额超千亿元房企6家，较去年同期增加3家；百亿元房企59家，较去年同期增加2家。TOP100房企权益销售额为16614.8亿元，权益销售面积为9611.1万平方米。

值得注意的是，保利发展在销售额和权益销售额榜单中均位列榜首，万科和中海地产紧随其后；碧桂园则是销售面积和权益销售面积唯一超过1000万平方米的房企，在销售面积和权益销售面积榜单中位列第一。

一个值得关注的情况是，TOP100房企4月单月销售额环比下降17.4%，同比上升29.9%。对此，中指研究院分析，前期积压需求集中释放后，当前部分重点城市市场活跃度有所下行，导致环比有所下降。

前4月百强房企销售门槛有提高

TOP100房企销售额同比增长12.8%，也意味着房企进入百强榜单的门槛提高了。

从2022年1~4月的榜单中看到，销售过千亿元的房企仅有碧桂园、万科、保利发展3个；前十强门槛是486亿元；全口径销售额百强门槛房企为云星集团，全口径销售额为43.5亿元。

到2023年1~4月，房企全口径销售额榜单中销售过千亿元房企已达6个，分别是保利发展、万科、中海地产、碧桂园、华润置地和招商蛇口；前十强门槛是605亿元；全口径销售额百强门槛房企为鑫苑中国，前4月全口径销售额为48.7亿元。

根据榜单，TOP10房企销售额均值为1023.1亿元，同比增17.1%；TOP11~30房企销售额均值为337.8亿元，同比增长18.5%；TOP31~50房企销售均值为155.8亿元，同比下降0.6%；TOP51~100房企销售额均值为76.6亿元，同比增长4.8%。

在权益销售额百强房企中，这种差距更为明显。

2022年1~4月房企权益销售额榜单中，仅有碧桂园和万科2家突破千亿元；前十强门槛为319亿元；百强门槛房企为新湖中宝，权益销售额29.2亿元。

在2023年1~4月房企权益销售额榜单中，突破千亿元则有保利发展、中海地产、万科3家房企，前十强门槛为430.9亿元，位列第100名的房企为颐居建设，权益销售额为34.4亿元。

值得注意的是，今年1~4月，保利发展以1556亿元权益销售额领跑百强榜。此前，保利发展已连续3个月位列第一。

“2023年公司将继续不断做强做大自身。”保利发展董事长刘平在今年举行的2022年业绩会上曾表示。

在销售面积方面，碧桂园则是“一骑绝尘”，今年1~4月，碧桂园全口径销售面积达1450万平方米，超过第二名保利发展600万平方米；权益销售面积1150万平方米，超过第二名万科533万平方米。

不过，与去年同期相比，碧桂园全口径销售面积和权益销售面积均出现下滑，这也导致碧桂园在全口径销售额和权益销售额榜单中从去年1~4月的榜首到今年同期跌出前三。

对此，业内普遍认为，这与碧桂园长期以来重仓三四线城市策略有关。

碧桂园也开始转换策略。2022年业绩会上，碧桂园董事会主席杨惠妍表示，在布局上从原先偏重三四线城市转向一二线城市和三四线城市“五五开”的布局。

楼市交易呈现下降态势

值得注意的是，进入4月份，TOP100房企销售额出现下降，环比下降17.4%。

对此，中指研究院企业研究总监刘水告诉中国房地产报记者，百强房企的业绩表现与重点城市房地产市场的表现密切相关。重点城市房地产市场规模在3月冲高后出现回落，4月份前期积压需求集中释放后，部分重点城市市场活跃度有所下行，导致环比有所下降。

据统计，4月重点100城新房成交面积环比下降约2成，在上年同期低基数下同比仍增长超4成。2023年1~4月，重点100城商品住宅月均销售面积同比增长超20%，但绝对规模仍处2015年以来同期低位。

供给端来看，4月，企业推盘节奏放缓，根据中指研究院数据，重点50城批准上市面积环比下降约3成。

从价格上来看，4月，新建住宅价格环比下跌的城市个数为44个，较3月增加5个；新建住宅价格环比上涨城市个数为30个，较上月减少11个。

克而瑞研究中心发布的数据也显示，4月楼市成色欠佳，重点30城成交环比回落，同比持增，绝对量与2月成交基本持平，前4月累计成交上涨27%。分能级来看，一线城市成交韧性较强，自上月集中放量后本月小幅微跌11%，累计同比仍增21%。二三线城市则面临热度转降，一方面整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达30%；另一方面，各城市环比跌幅跌多涨少，仅成都、西安等中西部城市行情独立、环比持增。

对此，克而瑞研究中心认为，4月楼市无论供求均迎来拐点，绝对量回归2月本轮行情启动时的水平，究其原因是行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求阶段性疲软所致。

对于二季度全国房地产市场的趋势，刘水则仍表示乐观。他认为，随着各地政策的进一步优化调整及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场有望企稳，但城市间分化行情延续，热点城市市场活跃度有望保持，但多数城市仍面临较大调整压力。