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中国房地产网
2024-06-05 13:38
马志刚/发自北京
北京土地市场年内最亮眼的明珠之一——海淀永丰南地块,被国企海开控股收入囊中。
6月4日,海淀永丰南0055等地块正式开拍,交易起拍价78亿元,最终由海开以79.17亿元的价格竞得该地块,成交楼面价3.56万元/平方米,销售指导价9.3万元/平方米。
尽管该宗地位于高新产业集群中,周边教育、医疗、商业等各种配置相当成熟,但房企们参与竞拍的热情似乎并不高,仅有海开、琼海南阳瑞华(股权穿透显示为北京八大处房地产公司控股)两家房企报名,最终成交的溢价率也只有1.5%。
在土地拍卖市场分化,房企越来越聚焦于核心板块优质地块的当下,为何海淀永丰南地块这块市场期盼已久的香饽饽,却突然“不香”了?
“满配”叠加政策利好
作为近年来海淀屈指可数的优质地块,永丰南地块因各项条件均相当优越而备受关注。
地理位置方面,该地块位于海淀区西北旺镇,处于产业核心带,北临用友产业园,同时临近永丰产业基地和中关村软件园,受互联网等产业辐射和加持。交通方面,紧邻地铁16号线永丰南站。同时,周边教育、医疗、商业等各种配置相当齐全,附近有建华实验学校本部新址,大型商场西北旺万象汇也已于5月31日正式开业。
“永丰南这块地,是海淀少有地铁盘。且建华实验学校是民办转公办的知名学校,又给这个地块增加了很大的教育附加值。同时它处在海淀最核心的科创产业集中区,所在的永丰产业基地本身就是海淀科创产业发展的主轴线,集合了科创、互联网、生物医药,航空航天等尖端产业于一体的集群,未来会有很强的产业赋能。”合硕机构首席分析师郭毅认为,永丰南地块是近年来仅次于北沙滩和树村的优质地块。
2023年10月,北京市规划和自然资源委员会对海淀区西北旺镇的详细规划(2020年~2035年)中提到,“落实永丰打造世界顶尖创新极核与科技创新服务中心的发展要求”“推进世界顶尖创新极核与科技创新服务中心建设”,已擘画出永丰的发展道路和前景。
此外,今年4月30日的北京楼市新政,也为永丰南地块叠加了一层利好。按照新规,已拥有两套住房的京籍家庭,可以在五环外再买一套。
图片来源:中房报京津冀制图
中房报京津冀了解到,近年来,包括永丰片区在内的海淀北部区域,房价在节节攀升。从周边楼盘来看,新房如幸福里润园、中海汇德里的网签均价,都在8.2万元/平方米以上,二手房如冠城大通百旺府、首创天阅西山的成交均价,也分别达到了8.2万元/平方米、10.1万元/平方米。
众多配建令房企却步
即便永丰南地块如此优越,但土地拍卖现场却异常冷清。只有两家房企报名参与,且成交溢价相当低。
该宗地的销售指导价相当值得玩味,若土地拍卖时未达到93.6亿元的地价上限,则未来商品住房销售指导价为9.3万元/平方米,上下浮动8%;而达到土地溢价上限后,销售指导价为9.6万元/平方米,浮动8%。
这种指导价约定,突破了15%的地价溢价率上限,动态提高至20%。某种意义上,这不仅是拉高市场预期和情绪的手段,还考验开发商有没有底气冲上限。
“差异化的指导价,打破溢价的隐形红线,侧面说明了永丰南地块市场价值的珍贵,也促使开发商为这块地投入更高的成本,未来获得更高的售价。”
结果表明,虽然放松了优质地块的地价溢价限制,但开发商这边的态度依旧谨慎。
挂牌文件显示,该地块整体建设用地面积8.95万平方米,建筑控制规模≤22.25万平方米。其中,0058、0072地块为商品住宅用地,占地面积约4.48公顷,建筑规模约9.86万平方米;而0055、0064地块为商服配套用地,占地面积约4.47公顷,建筑规模约12.38万平方米。
也就是说,这是一个由2块住宅地块+2块商业地块共同组成,且住宅面积小于商服配套面积的大型地块。此外,土地拍卖文件中还规定,商业地块中还需要建设公交中心站、社区卫生服务站、社区养老服务设施等配套设施。商业地块的地上、地下全部建筑规模(不含特定公服设施),拿地的开发商需要自持,自持年限为最高土地出让年限。
图片来源:北京市规划和自然资源委员
地价不菲,配建众多,需要雄厚的资金实力支撑,注定这块地只能是大型国企央企争夺的主场。
“从土地拍卖情况来看,由于地块配有大量自持和无偿移交的建设面积,对房企吸引力一般。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也表示,“在如今房企资金普遍承压的背景下,该地块总价较高且配有大量自持和无偿移交的建设面积,或导致大多房企只能望而却步。”
“大量的配建,会让房企很难通过住宅销售去化来获得回报,而是需要把精力聚焦在商业公建的长期运营上。对企业而言,既挤占大量的资金,又很难在短期内实现现金流回笼,所以多数房企参与的热情并不高。”郭毅表示。
北京土地拍卖市场仍低位运转
当前,北京土地拍卖市场的行情,依旧不容过于乐观。
据中房报京津冀统计,今年1~5月,北京共有11宗土地拍卖,大多是以底价或较低的溢价率拍下,参与竞拍的企业也多以大型国企为主。
图片来源:中房报京津冀制图
“从今年上半年北京土地拍卖市场来看,热度呈现‘前高后低’特征,二季度成交热度不抵一季度,同时,上半年整体热度不及去年,国企央企仍是拿地主力。”关荣雪分析称。
关荣雪进一步表示,“此外,地块间冷热分化似乎更为明显,房企对项目去化保障、区域市场需求等更加敏感,总体拿地依旧保守。”
易居研究院研究总监严跃进认为,“此次永丰南地块的拍卖进一步说明,各地供地方面总体是以优质土地供应为导向。换言之,房企们近期对于一线城市的土地投资可以加大,尤其是一些资金状况不错的房企,有捡漏的机会。”
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