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揭秘!上海南京杭州成都这样供地

中国房地产网

2024-10-12 11:33

“当前住宅用地市场整体趋稳向好,但区位分化明显、冷热不均,优势地区、优质地块热度显著提升。”

自然资源部日前召开商品住宅用地出让视频座谈会,请上海、南京、杭州、武汉、成都、兰州6个重点城市介绍情况、交流经验,共同营造良好的市场氛围,促进房地产市场止跌回稳。

中指研究院发布的《2024年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》显示,今年以来,全国土地市场延续低温运行态势,前三季度300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成,出让金降幅超四成,但房企拿地仍聚焦上海、杭州等热点城市优质板块。

其中,杭州三季度出让宅地14宗,12宗溢价,9宗溢价率超20%;上海三季度出让宅地12宗,5宗溢价,徐汇斜土街道地块成交楼面价刷新全国最高单价纪录;成都、合肥、福州、南京部分地块房企举牌积极。

这些数据背后,离不开各城市政府的政策加持。

推动“住有所居”迈向“住有宜居”,实施“‘三色’管理机制+宗地综合评价评分机制”优选宗地,推出“银行保函代替土地竞买保证金”“竞买保证金一键退付”等利企举措……各地在实践中根据房地产市场供求关系的最新变化,依据自身实际情况,加强规划资源统筹,强化精准市场调控,优化营商环境,都探索形成了一系列行之有效的经验做法。

中国国土勘测规划院总师赵松表示,地方政府在尊重市场规律的前提下主动作为、精准谋划,顺应市场规律,响应公众需求,彰显了政府的有效作为,体现了管理定位、管理工具的升级与优化。

做法一:规划引领,提振市场信心

今年以来,上海市坚持高质量发展“一条主线”,推进商品住宅用地出让工作,用好土地,提供好房子,助力加快构建房地产发展新模式。

上海市规划和自然资源局加强国土空间规划布局引领,按照市场需求,聚焦主城区等规划发展重点地区,结合地块准备成熟度,加大区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求旺盛地区的优质地块供应。上海市按照“一地一方案”原则,提前对拟出让地块的规划条件、建设品质、配建要求等加强指导和跟踪,并结合地块周边配套、新房去化、二手房交易等情况,同相关部门会商,对可能“过冷过热”区域的地块,分类采取不同的出让模式,科学合理确定具体出让方案,确保交易平稳。

“减量提质”是南京市2024年商品住宅用地的供应模式。南京市根据市场供需情况,在控制商品住宅用地供应规模的同时,通过优化规划积极提升地块品质,印发《关于支持住宅品质改善提升若干举措》适当优化容积率、建筑高度等强度指标,鼓励统筹布局居家养老用房、底层架空、风雨连廊等小区开敞空间和配套设施,推动“住有所居”迈向“住有宜居”,最大程度提升住宅小区的品质。

与南京市提升住宅品质的措施相似,武汉市推进住宅产品向高品质和多样化升级,鼓励在公共空间、户型设计、地下空间等方面探索住宅设计创新。此外,该市从用地拆分、方案优化、合理定价、政策赋能等方面多管齐下,顺应当前市场形势,策划推出多宗地段优越、配套成熟的优质精品住宅或“小而精”商服项目,受到市场热捧,产生激烈竞价,有效提振了市场信心。

杭州市主动适应房地产市场供求关系变化,对临河、临湖等具有景观优势、板块内缺少改善项目的潜力地块,优化规划指标,实施差异化供地,满足改善型住房需求;优先将住宅用地选址在轨道交通站点周边,推进15分钟便民生活圈配套落地,提升市场吸引力。该市还通过调整部分商业商务用地用途、适当降低商住兼容用地的商业占比等方式,推动丁桥单元、西兴单元地块以理想价格顺利成交。

作为我国西北地区的重要城市,兰州市以小地块出让撬动土地市场良性运转。2023年,兰州市对七里河区1宗低效土地进行了收储,并推动收储的约63亩低效用地再开发。其中,27亩作为市政道路和消防用地予以管控,22亩为住宅用地,14亩为商业商务用地。今年7月,兰州市将22亩住宅用地顺利挂牌供应,计划建设高品质住宅小区。目前,项目已顺利落地实施,向房地产市场释放了积极信号。

中央财经大学副教授柴铎表示,参会城市及时调整规划、供地计划和节奏,根据市场供求关系变化调整供地结构、规划条件,尊重和适应了市场需求;及时调整土地增量供应、前端储备、后端更新盘活等空间供应工作的联动关系,增强了管理协同。

做法二:优化规则,激发市场活力

针对全国土地市场整体热度低的实际情况,上海、杭州、成都、兰州立足实际、因地制宜,完善出让规则,充分发挥市场机制作用,激发市场活力,推动土地市场良性发展。

在做好保障性住房供应的前提下,上海市坚持商品住宅用地出让的市场化配置,完成交易规则“三个跨越”,实施“双高双竞”“双放开”,不断向市场释放积极信号,为房地产市场注入信心和动力。上海局相关负责人解释说,“双高双竞”就是采用两轮竞价、两轮竞高品质建设标准,在一个阶段竞争达到上限或者出现竞买人条件一致的情况下,转入下一阶段竞争,鼓励开发主体打造优质住房产品,由企业根据市场供求关系自主确定商品住宅销售价格,即地价房价“双放开”。

今年1月~9月,杭州市采用及时调整供应节奏、分区域错开供地等方式,推动土地市场调控和土地出让,共公告出让16批次住宅用地。杭州市规划和自然资源局相关负责人介绍,杭州市在住宅用地出让前逐宗分析研判市场需求并落实招商,成熟一宗出让一宗,有效维护了土地市场平稳运行。同时,在土地市场需求较为旺盛的板块,为避免对前期出让地块的商品房去化和二手房市场造成冲击,杭州市适度放缓出让节奏,避免区域短时间供应量过大。比如钱江新城二期板块有14宗待出让宅地,截至目前该区域只安排了2宗地块出让。

为了提升计划编制及执行的精准性和科学性,成都市自2022年起创新性开展经营性建设用地供应“三色”管理机制,结合各区(市)县前五年土地供应情况、已供项目开工率、批而未供和闲置土地处置情况、存量住宅及商业用地规模、商品住宅销售周期及存量规模等多项指标,精准赋色并分类管控供地计划及节奏,对完成较差的“红色”区域严控供应、对“橙色”区域适度安排供应,对“绿色”区域加快推进供应。

面对房企对投资拿地更趋稳慎,投资额度不断压缩,以及选地优中选优的实际情况,2024年起成都市宗地选择从“政府觉得好”转变为“市场觉得好”,建立土地供应综合评价机制,全面考虑宗地的房地价差、片区土地市场健康度及活跃度、功能配套度等指标,对每批次拟供宗地逐宗评价,综合评分,择优供应,评分较高宗地加快供应、评分一般宗地适时供应、评分较低宗地暂缓供应。成都市锦江区金融城三期板块的一宗24亩住宅用地,是该市实施“‘三色’管理机制+宗地综合评价评分机制”优选宗地,最终以溢价率42%成交。

中国宏观经济研究院研究员李嘉表示,土地要素保障要注重房地产市场结构性变化,平衡房地产新模式转型中市场与保障、租与售、新增与存量、刚性需求与改善性需求的关系,保质保量完成用地要素保障。优化市场交易规则,是注重短期与长期平衡,推动严控增量、优化存量、提高质量的有益尝试。中国农业大学教授朱道林认为,房地产市场调控要引导市场健康、安全、稳定地发展,市场交易规则应从推动供求平衡、价格平稳、防止空置闲置角度,不断优化完善。

做法三:利企服务,实施精准招商

南京市通过“用地预申请”“银行保函代替土地竞买保证金”“土地‘带押过户’”等方式,对接市场需求,持续完善土地出让服务;增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式,将企业购地自有资金审查由前置改为竞得后审查,竞买保证金在土地成交当天即可退还,减轻企业资金压力。

为提高审批效率和优化服务,杭州局召集房地产企业、金融机构听取意见建议,及时回应企业合理诉求;推出“银行保函代替土地竞买保证金”“竞买保证金一键退付”等利企举措,切实帮助企业提升资金、人力利用效率,持续推进营商环境提升。此外,杭州局会同各区政府和做地单位,通过上门招商,面对面对接房企,提高招商的针对性和时效性。该局通过印发《读地手册》、“读地云”网上读地、重点地块专题推介会等方式持续推介土地。

武汉市用好现代信息服务手段,以构建“公开透明、信息集聚、统一规范”的现代土地市场信息服务体系为目标,通过线下的土地推介会以及线上的“汉地云”、土地超市等平台,多种形式开展土地展示和推介,面向各类市场主体提供方便快捷的用地选择,实现土地的精准匹配和科学定制。

成都市统筹开展全市春季、秋季“安家成都”系列活动,主动将住房与土地资源、家居家装、汽车、文旅等联动推荐,链接“以旧换新”“房票”“消费券”等政策形成叠加效应,提升市场关注度,促进联动消费。区(市)县层面主要通过“走出去”“请进来”等方式,加强与房企及相关机构的联系,组织看地团、看房团、看展团,主动带企业看好地、看好盘、看好品质。

“以地招商,开展精准推介”是兰州市招商引资的工作原则。兰州市从市场需求和资源挖掘双向发力,系统梳理主城四区土地资源,全面排摸闲置低效用地,摸清企业拿地意愿需求,编制了2024年兰州市主城四区供地清单和精品土地推介手册。同时,兰州市健全常态化土地推介机制,重点加快主城四区改善型住宅用地做地储备供应,积极赴外地上门推介优质土地资源,举办土地推介座谈会,邀请32家房地产企业推介21宗、2590亩优质土地,努力实现土地市场需求端与自然资源政策供给侧同频共振、协调推进。

在中国人民大学教授吕萍看来,各地自然资源部门能够积极主动、高水平服务市场,通过各种形式了解市场动态,把握需求积极应对市场变化,为各地土地市场企稳提供了政策支持和服务保障。(温红妹)

编辑:刘亚

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