“双限双竞”下 深圳拍地成央企国企盛宴
而“双限双竞”地块的推出也体现了政府想要遏制地王诞生的决心。
中房报·土地  2019-11-22 18:12
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而“双限双竞”地块的推出也体现了政府想要遏制地王诞生的决心。

| 中房报记者 翁晓琳 深圳报道

继6月24日5宗宅地出让“土拍盛宴”后,深圳11月22日再一次迎来6宗宅地开拍,只是本次出让的5宗宅地均为“双限双竞”,即限制最高地价和限制最高销售均价。在房企控制成本追求利润的情况下,报价热情明显不足,加价都十分谨慎。最终由五矿地产、招商蛇口和华润置地联合体、中海地产、南国置业分食,值得注意的是,上述企业均为央企或国企。

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(深圳拍地情况)

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(来源:深圳中原地产)

出让条件多房企算账精明

此次土地拍卖吸金127.51亿元。由于竞拍实行双限双竞,其中5宗宅地对建成后的普通商品房入市最高均价,唯一没有限制普通商品房入市价格的是大鹏坝光地块,只限制了人才房最高销售单价和均价,不过房企热度不够。

具体来说,热门区域龙华民治,此次出让的宅地销售最高限价在7.14万元/平方米,目前龙华区二手房价在4万元-6万元/平方米,最高能破7万元/平方米。

若对比今年6月相距不远的上塘区域宅地出让,龙光地产65.86亿元拿下,实际可售楼面地价达到了6.7万元/平方米。以及备受关注的深圳首个现楼销售试点项目龙华金茂府备案价近日“出炉”,价格区间为9万元-14.4万元/平方米。

7.14万元/平方米的最高销售价格冷却了不少房企的热情,但依然是本次参与竞拍最多的地块,吸引了9家房企举牌。最后在建发地产和中海地产谨慎加价中,由中海地产以50.2亿元拿下,甚至未触及最高地价。

另一宗吸引7家房企参与竞拍热门则是光明新湖地块,出让的销售最高限价在4.73万元/平方米。要知道6月“土拍盛宴”中,中海地产54.08亿元拿下的光明大第地块,实际可售楼面地价超4万元/平方米;而中国电建20.12亿元拿下的另一宗光明区政府地块,实际可售楼面地价约4.3万元/平方米。

目前光明新湖片区内住宅价格大多在3.9万元-4.8万元/平方米,地块4.73万元/平方米的限价显然给予开发商的利润程度已经很小了。最终南国置业以26.4亿元下,同样未触及最高限地价。虽然背靠中国电建,不过南国置业相关人士在现场表示:“此次拿地是公司首进深圳。”

房企并不热情的背后,除了“双限双竞”外,对建设条件也有颇多要求。 “70/90”政策下,破灭了房企要做大户型的想法。另外为了防止房企变相加价,还明确指出商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示:“为了稳定房价,政府肯定会将所有能用上的政策都用上,而且这些政策也不是新鲜事,放在土地出让条件中也很正常。”

戴德梁行研究院副院长张晓端对中国房地产报记者指出:“为了一定程度避免误读,贯彻‘房住不炒’的思路,有效增加缓解供需矛盾的政策性住房及刚需房的供应,在套型面积比例等方面做出了限制,而不得捆绑精装也避免了价格上的操作空间。”

“双限”成央企国企战场

不难发现此次拿“双限双竞”地块的大多为央企或者国企,包括五矿地产、华润置地、招商蛇口、中海地产等,这让人回想起2016年12月14日,深圳一口气推出了三宗“双限双竞”地块,最终大鹏宅地由保利地产拿下,坪山宅地则是由碧桂园拿下。

何倩茹对中国房地产报记者表示:“限最后出售均价,实际上就限制了整个目前的出售总价,对于开发商来讲,就很明显可以计算出获利情况。因此我们相信,这些限价地块的利润空间应该不大,大房企或央企才比较有能力操作。”

另外,2016年上述地块对于销售均价也是有要求,商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%,坪山地块不得高于3.23万元/平方米、大鹏地块不得高于2.85万元/平方米。

中国房地产报记者发现,目前均价为2.7万元/平方米保利香槟苑·24季和均价为3.06万元/平方米和坪山的碧桂园凤凰国际公馆,销售均价甚至没达此前的最高限价。

何倩茹对中国房地产报记者解释称:“具体的入市价格,要根据市场的实际情况来衡定,只能那些区域的房价涨幅,没有卖地时预计那么高。其实对于房企来说,拿双限双竞很有可能是不赚钱的。”

张晓端的看法相同,“限价在当下的影响主要是对市场价格预期的引导,如果遇到市场上行,或区域成熟度提升很快,都会带动市场价格走高,这种情况下限价则令预期更加理性,比如此前龙华区限价房比市场价格要低。但当项目所在的氛围、配套均不成熟,发展进度较此前预期慢,或在市场调整期入市,也不排除会出现价格低于最高限价的情况。”

对于外地房企来说,在市场分化的大背景下,市场化程度较高的深圳,依然是其趋之若鹜的投资主战场。而“双限双竞”地块的推出也体现了政府想要遏制地王诞生的决心。


| 翁晓琳 | 编辑:本站编辑| 2019-11-22 18:12

标签:深圳
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