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北京保利·和熹会的成长与烦恼

2017-09-11 00:00

■本报记者李克纯北京报道

经过一年多的运营,保利地产首个养老地产试点项目北京保利·和熹会有了一个不错的成绩:入住老人达164位,入住率为61%;除去折旧等费用,盈亏基本持平。

2013年营业初期,外界曾一度传言保利·和熹会“一个月亏损一百万元”。“初期入住率偏低时,亏损的确很高,但并没有传言中的高,月均几十万元。但从今年前4个月的情况来看,虽然还在亏损但已经收窄,市场在往好的方向发展。”北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京坦言。

作为北京标志性的高端养老项目之一,位于西山林语的和熹会曾因收费高、位置偏远而备受市场冷遇。

如今,凭借口碑相传和完善的照护体系,北京保利·和熹会不断刷新着入住人数。专业养老机构的形象也逐渐深化和被认可。

尽管市场向好,但仍有问题牵绊着钱京和北京保利·和熹会,分别是入住率低、护理人员短缺、支持资金难获得等,钱京希望政府的支持力度再大一些。

“降价”疑云

“和熹会也降价了?”从去年10月开始,北京养老市场开始有了这个传言,并言之凿凿地指出,降价后“和熹会的入住率一下子就上去了”。

对此,钱京解释称,和熹会主要是把会员标准做了调配,导致入住价格上下浮动了一两个百分点。“原来只有10万元的会费,现在调整为5万元、10万元、20万元的会费。不同会员享受原定床位费75%、60%、50%的优惠,总体算下来下浮3%,价格变化并不明显”。钱京补充表示,“但这个调整的确对入住率有帮助”。

北京保利·和熹会采用的收费模式是“会员制+房租”。

此前,它们的会员费是10万元(押金制,随走随退),加上医疗押金2万元,每人每月伙食费900元,看护费500元及以上不等。房屋租金则根据居住面积和朝向从5000元~11000元/月;每个房间两张床位,单张床位租金是房间租金的一半。

从2013年8月开始,会员费标准由单一的10万元调整为5万元、10万元、20万元3个级别。钱京指出,会员费调整是从老人需求出发进行的主动调整。

会员费调整后,如果按照最优惠的价格计划,北京保利·和熹会靠北边的房间,自理型老人一个月吃住护理全包支付3400元即可。

“价格优惠后,入住率是有一定的提升。事实上,我们的入住人数也是从去年9月份开始直线上升的。”钱京表示。

定位调整

会员费调整的同时,北京保利·和熹会的定位也在悄然发生变化。

2013年5月,中国房地产报记者来到北京保利·和熹会时已感受到了“高龄、高知、高职”的老年群体入住特点。彼时,北京保利·和熹会入住老人平均年龄为85岁,但95%以上都为自理老人。

如今,随着入住人数增多,老人平均年龄降为82岁,但从去年年底开始到现在自理老人比例已经降至60%以下。

这与北京保利·和熹会当初“自理、活力”老人的定位背道而驰。“运营一段时间才发现能够自理的老人肯定不会来住机构的。”钱京解释说。

此前,北京保利·和熹会吸纳的均是85岁左右的老年人,这一范围与美国CCRC养老社区(持续照料社区)吸纳的老人的平均年龄相符。“其实,美国人、日本人与中国人的寿命还是不一样。中国85岁以上老人入住养老机构的周期相对较短,机构还是要能接纳失能、半失能的老人才能保持入住率。”无论是价格调配还是定位调整,北京保利·和熹会在运行过程中根据实际情况做出的调整,无疑对入住率的提升有较大帮助,同时带来的是亏损率不断收窄。

“无论是低端、高端养老机构,一定要提高入住率,否则成本计算得再合理企业也无法长期支撑。”钱京说。

对于北京保利·和熹会来说,61%的入住率意味着已经过了及格水平,接下来要向更高的水平发力。不过,钱京最近又有了新的烦恼。

北京保利·和熹会入住率虽然在上升,但与之相伴随的是高比例的“进进出出”。“以4月为例,进来10个老人,又出去了8个,净增2个。”北京某养老机构运营商称,频繁进出属于养老机构普遍现象。他指出,由于养老行业面临的群体是老年人群,尤其机构多是高龄人群,自然死亡、就医引发的搬离情况不可避免。

面对这一状况,北京保利·和熹会计划通过提升服务品质主动地留住老人。

待解问题

对于北京保利·和熹会来说,还面临着医疗资源短缺、支持政策落地难等问题。

在医疗资源方面,尽管北京保利·和熹会设有安平门诊,有常年驻诊的全职医生,设有999急救站驻点,但医保问题始终未能解决。

医保问题不解决,人民医院、第四福利院等几位主任医师等优质资源就无法调动,老年人也就享受不到相应的医疗服务,对入住率亦有一定影响。

“虽然相关领导做了不少努力,但医疗归卫生系统管,医保归人保局管,政策又是国家发改委制定,几大系统协调起来很难。”钱京一脸无奈地说。

对北京保利·和熹会来说,另一个难点在医护方面,缺乏管理人员及护理人员。2012年开业初期,北京保利·和熹会的医护人员招聘的全部是2012年7月毕业的专业护士人员。

随着入住老人以及失能、半失能老人的增多,北京保利·和熹会开始引入养老照护人员。现在北京保利·和熹会专业护士和养老照护人员的比例是50∶50。

“养老机构是靠服务吃饭的,护理人员服务不到位,养老机构就没法生存,且会加大运营风险,比如在发生事件时,照护人员可能会导致老人二次损伤。但国内护理人员缺口太大。”钱京表示。

保利地产计划做50个养老项目,以北京保利·和熹会为例,其共有48名照护人员,50个项目需要2400名照护人员。如此规模的照护团队仅仅依靠企业自身培养难以实现。“政府必须引导来做,才能解决日益增加的养老护理员需求。”另外,目前,养老产业发展率先在养老用地上开闸。但在钱京看来,土地政策对于养老机构来说是充分条件而非必要条件。“要真想做,什么性质的土地都可以做,真正的必要条件是政策扶持力度和投资引导。”北京保利·和熹会定位于民非企业,按照这一定位,其将获得一定的补贴资金,包括建设费用补贴及运营补贴。

目前,北京市养老机构运营补贴是:自理老人300元/张/月,失能、半失能老人500元/张/月。运营补贴北京保利·和熹会已经拿到,“但改建补贴一直没有音信。”钱京表示。

在改建补贴方面,北京市的标准是按照改建投资总额的30%由市政府固定资产投资予以补助。“和熹会的改建成本共计3000多万元,按照30%计算有900万元的补贴,但这部分补贴始终未能到位。”钱京表示,“政府要扶持这个行业,政策就一定要落地,力度也要加大。”

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